Hold不住 龙年楼市头难抬

新春楼市在一片惨淡声中拉开了序幕。在经过了春节假期以后，真正传统意义上得房地产新一年销售已经开始，而相继传来的各城市成交数据却着实令人感到严寒的冬日仍在继续。新春伊始，延续严厉调控下得天津楼市是否能hold住，后续走势值得关注。

春节成交一片惨淡

春节假期已过，对于各地房地产市场来说，成交量都不尽如人意，“各地楼市假期成绩都不合格。”业内人士调侃道。

首先来看天津，根据搜房网数据监控中心的最新统计显示，春节期间天津市场有99个在售楼盘，长假七天的总成交套数为9套。主要集中在市内六区（6套）和环城四区（3套）。7天的成交套数不足春节假期前一日（1月21日）成交套数的一半。“今年的成交量相比去年和前年，相差一倍以上，跟09年春节成交持平。”业内人士在分析今年天津成交量时分析，“这应该主要是持续的宏观调控造成的成交量极度萎缩。09年的春节是08年楼市寒冬的直接体现，今年的情况也是这样。”该人士分析道。

在成交价格方面，由于今年春节期间成交的市内六区商品住宅比重占到了6成以上，而2011年主要集中在环城四区（比重高达78%），因此拉高今年均价至16694元/平米，同比上涨了77.18%。

尽管2012年春节成交程度极为惨淡，但是相对于“零成交”的城市，天津的成交数据还算可以。跟据数据统计，春节期间，北京、广州、深圳、杭州等多个城市楼市成交遇冷，部分城市住房日成交量只有几套，有的甚至出现零成交。

北京市住建委网站数据显示，截至1月27日，北京新建住宅成交仅为4319套，二手房2510套，总成交量创造了网签以来的最低值。同时，商品房住宅均价17560元/平方米，比2011年同期的22985元/平方米下调了23.6%。春节假期，北京出现了3年以来第一次完全“休眠”，春节7天出现了“零成交”。

根据中介结构的监控数据显示，在春节5天期间，广州全市包括增城在内总共只有大约12套单位进行了网签，而去年一手住宅网签量则为47套。根据深圳某网的统计，1月22日至27日，6天仅成交了2套，而去年同期成交了18套。

杭州春节7天假期的楼市，更是创下了5年来的最低，仅仅成交商品房1套，预订2套。

对于房地产市场来说，春节期间的成交量一直以来都比较低。“春节是一个传统淡季，”中国指数研究院天津分院总经理贾艳伟日前在一次访谈活动中说道，“春节长假的楼市成交量历来就远远不如五一、十一，尽管开发商春节优惠多多，但是由于目前楼市普遍的比较淡定，而且春节假期天气寒冷，看楼者依然寥寥无几。”贾艳伟总结这几点为春节楼市惨淡的主要原因。

龙年一季度楼市寒冬将延续

严格的宏观调控仍在进行。目前，包括天津在内，湖南、广西、河南、山西、辽宁、河北等省区市在政府工作报告中均明确提及保持房地产的健康发展，并称将延续调控力度，加快保障房建设。天津市的限购政策在2012年也明确继续实行。

“今年的一季度楼市仍将是寒冬。”天津财经大学经济学院副院长丛屹日前表示，在目前的严厉调控政策下，市场的成交回暖并不是一天两天就能实现的事情。

“目前市场上的观望氛围仍然很严重，尤其是在近期多地密集表态调控仍将严格执行之后。近期国务院又明确提出，投资性购房需求仍是被重点打击的对象，多重因素影响之下，市场上需求释放信号并不明显，因此成交难有较大起色。”业内人士分析。

根据搜房网数据监控中心统计，截至2012年1月21日，2012年2月有11个项目预计开盘，数量环比减少8.33%，同比持平。其中市内六区有2个、环城四区5个、远郊五县4个、滨海新区0个。这些项目中纯新盘有8个，占预计开盘总量的72.7%。2012年天津楼市全年开盘总量预计为115个，“虽然开盘量相较去年有大幅度的下降，但是今年全年市场的入世楼盘仍是增加的趋势，销售的压力仍然非常大，在供应量持续增加的情况下，如果期望市场有起色，那么肯定得经过一个长时间的消化过程。”搜房网数据监控中心数据分析师黄娜分析道。

首套利率优惠政策众盼实行

近日有媒体报道，天津市的首套房贷利率存在降低的可能性。这对于刚性需求购房者来说，不得不说是一个好消息，但是经本刊多方求证，目前并没有确切消息证明近期首套房贷利率会出现调整的迹象。

据媒体报道，本市多家中资银行网点基本都维持了去年的房贷利率浮动水平。比如一家股份制银行和一家国有银行的首套房贷利率仍为基准利率上浮5%，另一家股份制银行和一家城商行的首套房贷利率仍为基准利率上浮10%，还有多家银行的首套房贷利率也仍然保持了基准利率水平。对于二套房贷，大多数银行都在执行原先基准利率上浮10%的利率水平，也有一家股份制银行规定二套房贷利率为基准利率上浮11%。银行人士表示，如果申请房贷的市民个人资质不佳，银行也有可能给出更高的上浮利率。在首付方面，银行也基本都保持了首套房贷最少首付三成、二套房贷最少首付六成的要求，只有一家国有银行要求首套房贷最少首付四成。在放款时间方面，各家银行基本都要求客户等待半个月到一个月。

“今年最重要的‘夯实调控效果’的手段，实际上应该是向刚需倾斜，恢复利率优惠，补充各种税费。优惠，这才是务实调整。”丛屹说道。

但是目前业内普遍观点认为，银行利率杠杆是根据国家宏观调控大政方针而定。“目前看，利率的放松仍需等待一段时间。”业内人士分析。

自去年底中央经济工作会议定调2012年货币政策为“稳健”后，市场人士预期，今年一季度国内新增信贷规模将有所放大。商业银行货币头寸的充裕将带动资金利率下行，这可能使部分城市首套房贷款利率回调至基准利率，甚至恢复一定的优惠折扣。

“刚需购房者在目前应该再稍微等一下，因为首套房利率优惠政策会逐渐恢复。”天津财经大学经济学院副院长丛屹说。

从房地产政策的角度来看，对首套房“定向优惠”并不意味着楼市调控将放松。2010年以来相继出台的房地产调控政策一直强化差别化住房信贷政策，明确规定“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”；首套房则要求首付不低于三成，但对其利率并未作出强制规定。2011年四季度，由于信贷额度和资金面紧张，很多商业银行将首套房利率在基准利率的基础上上浮10%；而今年首套房利率回归基准利率也实属正常。

自房地产调控以来，多数投资、投机需求已被挤出市场。同时，不少刚需购房者也因此受到影响。差别化的利率政策应该是调控政策的重要组成部分。目前，直接针对楼市的“限购令”不可能放松。不过，也有观点支持房贷实行一定程度的“定向宽松”。清华大学教授李稻葵认为，房地产行业要实现长期健康发展，并不能一味追求房价的下降，未来应考虑如何促进交易量逐步回升，以消化不断扩大的市场供给。

二季度触底？回暖在下半年？

关于今年楼市运行的趋势，业界多数观点认为，今年年中在调控不放松的情况下，楼市可能触底。“今年楼市预计3季度就回暖了，至2季度应当基本见底。”丛屹亮出了这样的观点。

“限购政策不会取消，但房贷利率相应优惠应该会恢复，普通商品房标准放宽，保障房准购放宽，均已表明楼市正在进入良性调整，不可能出现更大的降幅了。”丛屹做出这样判断的理由是，在目前宏观调控的背景下，房地产市场已经逐步进入了理性发展的轨道。“投资需求已经被挤的差不多了。”

另外丛屹表示：“今年经济运行的主基调实为‘保稳定、软着陆’。如果今年资本市场出现太大萎缩，经济降幅太大，不排除房地产调控放松的可能。”

“所以最保守的估计，三季度的时候房地产市场可能回暖。”丛屹说。

天津发展潜力是楼市根基

“调控的真正目标是“稳”，而不是大降。”丛屹在接受访问时明确表示。而“稳定”正是天津楼市一直以来的表现和今后一段时间的目标。

“稳定性的发展是各方的共同意愿，即使从购房者角度来讲，如果在大起大落的市场环境中，本身的购房意愿会被压低到最小程度，而且相对来说，这种市场并不规范，成交后出现问题的几率也在随着增大。”业内人士在接受采访时也把“天津楼市需要稳定”的观点放在了第一位，“个人认为，国家宏观调控的目的基本上就是让房地产市场回归理性，健康发展。而理性市场的最大特点就是稳定。大起大落对买卖双方来说都是不利因素。”

天津楼市的发展潜力历来被开发商所看中。2011年地区GDP首次超万亿大关，增速与重庆市并列全国第一，“天津的城市建设仍处于高速发展之中，另外，滨海新区的政策优惠效应仍在持续发挥作用，在这样的情况下，天津的经济社会发展可以预见，是很稳定的。”业内人士分析。

在经济大环境稳定的前提下，房地产市场的发展即使受到调控限制，但是仍有自己的发展空间。“从今年看，城市建设仍然会有条不紊的扎实开展，去年制定的天津城市空间发展规划在今年会进入扎实的推荐阶段，因此，虽然天津楼市从目前看已经进入了下行通道，但是稳定仍是不变的特性。”业内人士说。