2007年中楼市“限外令”让工商铺成交量急剧减少，而2008年爆发的全球金融危机更是让工商铺市场销售雪上加霜。不过随着住宅市场全年行情的持续高涨和宏观经济的回暖，工商铺市场的销售困境亦有所改善，尤其是一手写字楼市场销售畅旺。11月中旬工商铺市场撤消“限外令”的政策利好，也必将再次激发客户投资工商铺市场的热情。

写字楼市场

写字楼新增供应涨两成，福田独占鳌头

虽然2007年的限外令对工商铺市场的销售影响深远，但是没有影响写字楼项目入市的进程。2009年1-11月写字楼市场（按用途包括办公楼、商务公寓和工业厂房）共有10个新增项目获准预售，建筑面积合计55.68万平方米，较2008年增长21.69%，其中含有纯办公楼用途的项目有9个，办公面积有41.03万平方米，较2008年增长98.44%。

从供应区域来看，虽然打破过去福田一统天下的局面，已呈现出多点开花的发展态势，但福田仍是2009年写字楼市场的主要供应区域。其中，福田有6个项目，合计42.18万平方米新增量入市，占全市新增总量的四分之三;南山有8.72万平方米体量入市，占全市新增总量的15.66%，分别是天利中央广场二期和汉京大厦（尚未开盘）;宝安中心区和龙岗中心城各有一项目入市，分别是万骏经贸大厦和珠江广场，分别占全市新增总量的3.54%和5.04%，目前均未开盘，但珠江广场已有部分销售。

写字楼成交量价齐升，大面积成交案例增多

2009年1-11写字楼一手市场共成交34.05万平方米，吸纳率达61.15%，其中纯办公楼成交20.16万平方米。从成交量及成交价格走势来看，均是先抑后扬（见图1）。其中标志性事件就是卓越世纪中心的开盘，该项目以当时3万元/平方米的全市最高开盘价入市，其中3号楼开盘即售9成，目前在售尾货起价4.4万元/平方米。卓越世纪中心销售的成功也带动整个市场交易的活跃度，推高其它在售新盘的销售均价，目前全市写字楼一手成交均价达到3万元/平方米，较年初上涨近八成。成交量的上涨不仅使得大面积成交案例增多，也催生了两个整栋成交案例，分别是卓越时代广场二期北塔楼和国际西岸商务大厦。

图12009年1-11月一手写字楼成交量价走势图

写字楼市场供应不足，来年均价将再创新高

由于下半年成交的活跃，也使得一手可售面积急剧减少至30万平方米，一手新盘的稀缺也是目前成交均价持续高涨的重要原因，以至于东海国际中心一期在以3.8万元/平方米的最高开盘价入市一周后，又立即停售。加之11月中旬解禁了工商铺“限外令”，对于这一重大政策利好，相信会促使一手写字楼市场交易量价齐升。按目前这种市场态势发展，预计明年一手写字楼成交均价会突破3.5万元/平方米。

从供应来看，明年除珠江广场、龙岗天安数码创新园、NEO企业大道及卓越世纪中心可能有加推外，另有11个新增供应项目，全年的新增供应量有望达到75万平方米，其中南山首次成为供应龙头，将达到四成，福田约三成，龙岗中心城占近两成，宝安中心区约占一成左右。加上目前在售的约30万平方米存量，明年深圳一手写字楼可售量将达到105万平方米，但供应的分散仍难以改变热点片区供应不足的现状。在未来几年内，福田仍是全市写字楼供应的大户。据深圳市土地交易中心的数据显示，最近两年公开出让的20宗办公用地中，福田成交14宗，未来可向市场提供近100万体量的办公楼面积，占七成，南山有5宗，占到近三成，龙岗有1宗。

商铺市场

商铺新增供应减少1/4

2009年1-11月深圳一手商铺新增预售面积37.65万平方米，同比2008年减少25.06%，新增供应面积减少主要受整体楼市新增供应减少所致。商铺往往是住宅、写字楼或其它类型物业的裙楼部分，所以商铺的供应量往往随楼市整体供应量的变化而变化。受累于2007年政策的调控及2008年全球金融危机，不少地产开发商纷纷减缓项目施工进程或推迟项目开工，导致2009年一手新增预售项目减少。据统计，2009年1-11月全市新增预售面积仅518.98万平方米，同比减少25.35%。这一比例与一手商铺新增预售面积的减少比例正好相当。

关外供应过半，住宅底商超7成

从供应区域来看，关外占到新增预售面积的53.89%，关内仅占46.11%，这种供应结构的形成，与住宅供应主要在关外的现状不无关系。其中龙岗的新增商铺预售面积占全市的41.87%，其次是南山占到30.66%，接下来是福田和宝安，分别是13.94%和12.02%，盐田没有新增商铺供应。从新增预售商铺类型来看，住宅底商有27万平方米，占到全市的71.71%，其次是写字楼底商有4.94万平方米，占13.12%，城市综合体项目带来了4.65万平方米的新增供应，占12.12%，纯商业项目仅1.15万平方米，占比仅3.06%。

商铺成交量少价平，形成住商价格倒挂

受“限外令”及主要供应在关外的影响，2009年1-11月一手商铺成交面积17.22万平方米，吸纳率仅45.74%。除此之外，今年开发商直接进行初始登记的情形比较多，1-11月直接进行初始登记的商铺面积高达29.82万平方米，是一手商铺成交面积的1.73倍，这种情形在第三季度达到高峰，随后又逐月企少。成交均价全年保持相对稳定，基本在2万元/平方米上下波动（见图2），一手商铺均价低过一手写字楼均价，甚至低过关内一手住宅均价，形成“住商价格倒挂”现象，主要原因是供应及成交大部分在关外，同时关外华南城商铺每月大面积成交也拉低了全市的成交均价。

图2 2009年1-11月一手商铺成交价量趋势图

明年商铺供应量增，预计成交量价齐升

2009年深圳楼市的火爆，让开发商赚得盆满钵满的同时，也让开发商有了更多的资金加快项目开发进度和加大开发力度，这意味着2010年一手新增预售项目的体量将会非常可能。据报载，2010年可能上市的新增预售项目将达150多个，总建筑面积达800万平方米，按过去几年商铺新增预售面积占楼市新增预售面积的比例走势来看（见图3），若2010年按7%的比例计算，商铺新增预售面积将高达50多万平方米，主要供应区域分布在关外的龙岗中心城、龙华、宝安中心区及关内的南山，从商铺类型来看，依然是以住宅底商为主。在未来几年里，随着福田中心区及南山办公用地的开发，写字楼底商及城市综合体底商的供应比例将会有大幅增加。受工商物业撤销“限外令”的利好刺激，明年一手商铺成交量将会明显增长，均价亦会有10%-20%的上涨空间。

图3 商铺预售面积占楼市总预售面积之比

2009*表示2009年统计期间为1-11月。