救市一周年：功六分 过四分

张宇良

适逢“救市”一周年之际，猛然回首过去的一年，不禁感慨万分！

楼市就像从“冰河世纪”又一次走到了“火焰山”。顺了很多年的楼市，却在08年陷入了买方市场的重重包围。放眼当时的经济基本面，可以说是哀鸿遍野。这个新兴的市场，头一回深深的笼罩在一个史无前例的，全球性金融危机当中。居民消费无比谨慎，外贸出口严重下滑，失业的民工如潮水般退回故地，经济大危机的传言不绝于耳……

就在各市场主体，面临要“沉默”还是要“爆发”的关键时刻，国务院数次研究对策，并在随后出台了一系列的救市政策。这些或明或暗的政策涉及财政政策、金融政策、甚至直接或间接的政策干预。

先说，4万亿的投资计划，也就是占到08年GDP12%的投资额，拉开了这场已经持续了一年有余的宏观大调控。

然后是9月16日、10月9日、10月30日、11月26日、12月23日的五次降息。

10月22日财政部、国税总局宣布降低住房交易税费，地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策，央行宣布首套住房贷款利率下限可打七折，最低首付比例降为20%。

12月21日《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台，减免营业税，放松二套房贷。从这里开始，调控基调猛然掉头，转而实行扩张性调控政策，这是典型的、隐形的救市。

……

尤其是扩张性极强的财政政策、激进的信贷政策、或明或暗的配套政策，对楼市以及经济基本面的复苏，起到了至关重要的作用。比如货币政策，今年前三季度,新增人民币贷款8.67万亿元,同比多增5.19万亿元，也就是同比增长149%。比如财政政策，不但减免税、费，大大减轻了购房负担，而且实行了极具扩张性的支出政策，4万亿的规模占比GDP的比例，再我们国家是12%，远超美国小布什和奥巴马两届政府的10%，以及欧盟的5%，这还是在一个并没有发生金融危机的国家，可见，政府的在这这方面的救市力度有多大，决心有多大。

救市政策的成绩可谓是有目共睹：

前三季度，全国商品房销售面积58371万平方米，同比增长44.8%。其中，商品住宅销售面积增长46.4%；办公楼销售面积增长23.5%；商业营业用房销售面积增长30.6%。

前三季度，商品房销售额27532亿元，同比增长73.4%。其中，商品住宅销售额增长78.2%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长37.1%和49.2%。

全国70多个大中城市的商品房销售额，基本上赶超了历史最高点。

另外，三季度我国GDP保持持续增长，增长速度要好于前两季度。三季度规模以上工业增加值同比增长12.4%，增速比一季度和二季度分别提高7.3和3.3个百分点。其中重工业增速超过轻工业的差距在扩大，预示着经济增长速度将进一步提升，但仍然有很长的路要走。

   其次是国内需求稳步走高，出口持续改善。三季度固定资产投资同比增长33.2%，如果剔除投资品价格持续下降的影响，实际增长高达41.4%，成为拉动当前经济增长的主导因素。从消费来看，三季度社会消费品零售总额实际增长17%，比去年同期加快了2.9个百分点。 

……

可以说，救市政策的成绩是相当好的，但这种“以毒攻毒”救市法，并没有解决楼市存在的根本问题，也没有让房价做出深度而必要的调整，而是利用政策底部和充裕的社会流动性，从释放需求的角度，把如临深渊的楼市再次举到了半空中。就好比过山车一样，一张眼一闭眼，一圈就过去了。而且这种救市法的副作用也是尤为严重：

1、首先是房价激烈反弹。

10月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%,涨幅比9月份扩大1.1个百分点;环比上涨0.7%,涨幅与9月份相同。而三季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.9%，其中，新建住宅销售价格上涨1.5%，二手住宅销售价格上涨3.5%，也就是说，房价的整体攀升并不是很激进。以成都为例，从04到06年的2004-2006年期间，价格上涨幅度相对稳定，涨幅在15-16%左右。2007年算是“非理性”的一年，在一线城市房地产市场价格快速上涨的情况下，成都一手住宅市场成交均价也一路飙升。2007一手住宅年成交均价为5394元/平方米，环比上升24%。略高于平常年份的涨幅（当然，对于那些涨了价但没有售出多少的，并没有统计在内）。07年12月，成都一手住宅市场成交均价创下新高，达6129元/平方米。如今，在09年的10月份，市区一手房均价已经突破6300元/平方米，剔除正常年份的上涨幅度，还有今年流动性达到了历史性的泛滥，这个房价水平有水分，笔者认为挤掉20%，才应该是真实的上涨幅度，但在经济基本面没有全面恢复，短短不到一年的时间就造就了如此之高的涨幅，笔者觉得这个副作用还是很大。

 2、囤地现象严重。仅就有据可查的囤地数量，就已经很惊人。从1998～2008年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达到31.3亿平方米，而截至2008年年底，全国土地开发量仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有近40%的土地滞压于发展商手中。这些囤地不仅占用资金和土地资源，而且加剧了房地产行业的竞争不公平。就拿刚刚上市的恒大地产来讲，08年时还盛传资金链吃紧，有崩盘的可能，但一年之后，这个“大地主”却在香港上了市，并座了财富榜的头把交椅，反倒是按照游戏规则玩的那些开发商，到面临“无米之炊”的尴尬。

3、地王频出。短短时间，全国各地的土地市场，已经由国企领头，上市房企跟进，政府出让土地暧昧而造成了诸多地王。就拿九月来讲，9月7日，宁波建材以21.92亿元取得一地块，该地块成为宁波今年以来的总价“地王”。9月7日，下午，万科与中粮地产联手以总价22亿元摘得北京房山区地块，溢价率高达263%。 9月8日，保利地产竞价取得南京河西金沙江地块，总价15.92亿元，楼面地价7553元/平方米。 9月9日、10日。在合肥、北京和上海三个地方，分别诞生了新地王。尤其是中海地产在上海以70.06亿摘得的“地王”，溢价129%，更是成为“王中之王”。另据统计，9月前10天，开发商由于圈地的资金就达300亿元。至此，房地产市场成为名副其实的“吸血鬼”，土地市场的“泡沫化”开始显现！在商言商，这种地王战所呈现出的“弱肉强食”规律，倒还只是其次，由土地寡头连带的定价权掌握在少数房企手里，才是最大的祸害。

……

至此，我们可以看到，救市政策总体上供大于过，尤其是对房地产这样一个行业的大力度“扶持”，间接救了中国经济，因为房地产的基础性行业和支柱性地位，决定了他的产业关联度较高，它的快速发展可以促进建筑、建材、冶金、化工、轻工、机械、纺织等50多个行业的发展。也就是说，这轮救市不仅救了房地产，还救了整体经济基本面。

但要给个“功过”评分，笔者坚持“功六过四”，而不是散发着政治恶臭的“七三开”。因为“以毒攻毒”救市法，所造成的救市副作用还将继续危害这个行业，未来很长一段时间的调控重心也必定是修正“副作用”，能否收拾得了这个“烂摊子”，还是个未知数，因此，此时给救市政策打个高分，那是万万做不到的，对于后续进展，还需拭目以待！