在宏观经济基本面回暖尚未牢固的情况之下,房地产市场近几个月来背离宏观经济单边呈现“量价齐升”的态势，成交创“天量”、一线城市房价回到07年水平、“地王重现江湖”等，市场一时风声鹤唳。伴随着银监会颁布“二套房贷”紧缩政策，又有江湖人士放出豪言：楼市面临巨大危险云云等语。个人认为，无论是就南宁楼市还是全国市场而言，企稳已是毋庸置疑，通胀预期的影响固然使得房价持续上涨，但大涨大跌的预言实在令人捧腹。

   宏观经济基本面回暖不牢固，楼市“大涨”缺乏基础

当前我国经济复苏还不完全明朗，出口持续长时间下滑，实体经济转型效果不明显，就业形势依然严峻。总体而言，宏观经济目前尚难言完全回暖，从过去十几年前的“出口—投资—消费”转变到“消费—投资—出口”的经济增长模式并非一朝一夕的事情，我国经济转轨还有一段路要走。

经济难言回暖，楼市却反其道而行之，走出一波又一波的“小阳春”“淡季不淡”“红五月”的行情，其背后有市场的因素在起关键作用。首先，中央一系列减免税费、降息政策带动刚需入市，催生楼市“小阳春”的出现；紧接着改善型买家出手、接棒让传统销售淡季的三、四月份变成买房的好时机；到最后随着流通性的加大，通胀预期的影响，投资资金大幅举军进入股市、楼市。很明显，当前楼市持续高歌的背后，中央“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”居功至伟。从年后到6、7月楼市成交结构的变化可以看出，充裕、宽松的流动性是市场回暖的直接原因。

当前态势之下，楼市回暖业已毋庸置疑。但从成交结构变化上分析，5、6月后，刚需比例逐步下降，投资性购房比例不断上升，这与房产作为保值性资产功能不无关系。市场投资比例过大必然影响房价走向，真正有住房需求的人无能力买房了，也是政府考虑政策调整的时候了，于是，“二套房贷”收紧随之浮出水面。

市场疯狂增长是到了调控的时候了，但轻言楼市已面临危险则显然有失谨慎，因为宏观经济基本面依然难言完全回暖，楼市大涨预期不存在。

    “二套房贷”收紧刻不容缓，除此之外，中央政策仍大有可为

面对“天量”的资金进入楼市，各商业银行陆续出台“二套房贷”收紧的相关政策，这明显是“头痛医头，脚痛医脚”的做法。个人以为，流通性过大才是投资资金大幅进入股市、楼市的根本原因，并且这些投资资金有许多存在违规、暗箱操作行为。进一步加强信贷监管，严防违规投资资金流入市场也是非常重要的，而且到了当务之急的时候。

我以为，在保证“拉动内需”的前提之下，适度调整过度宽松的货币政策，以维系市场货币供应量的稳定也是非常必要的。

在经济基本面上，许多实体经济资金进入股市、楼市，难免会给实体经济转型带来巨大负面影响。中小企业改革、转型不应该浅尝辄止，因为金融危机的阴霾依然未散，出口压力依然很大，我国沿海大量中小私营企业只有深入企业改革、转型才有出路。

在房地产市场方面，我以为，成交量的放大和房价的回升,开发商应理性对待,在保护成交量的前提下谨慎提价,这样才不会打击刚刚建立起来的市场信心。从目前的市场环境来看,较高的房价只可能吓退对价格特别敏感的刚性需求,进而导致成交量的萎缩,加重市场的观望情绪。如果现在开发商或是中小业主盲目利用市场回暖的时机涨价,那么购房者很可能会再次持币观望,交易量的回落不可避免,房价的持续上涨也不会有市场的依托。

总之，健康的楼市绝不是投资性购房为主体，同时，也只有宏观经济企稳、恢复健康发展后，房地产市场才有持续增长的基本，因为：良性的楼市并非空中楼阁，有经济支撑才能稳固、持续发展。