南沙房地产：8年前的番禺南村

施贞托(广州市番禺中誉地产顾问)

这两天都在广州南沙活动。公司策划部正在南沙开展房地产调研和项目策划工作。

南沙的景色迷人，珠江口藏山纳海之地，非常适合建造特色的住宅项目。南沙境界、南沙奥园、海力花园等项目，都是典型的山地建筑，在广州地区属于很有特点的一类。

南沙碧桂园位于南沙的中心区，发展得很成熟，销售量也一直是南沙的冠军。售价3300-5000元/平方米，是典型的碧桂园风格。

南沙楼盘价格偏低，普通住宅价格基本上在3500-4500元/平方米之间。独立别墅12000元/平方米左右。

给人的感觉是：南沙的房地产就象八年前的番禺南村一样。第一点相似，大盘带动，南沙过1000亩的大盘就有南沙滨海花园、南沙奥园、南沙碧桂园等等。第二点相似，就是价格都相当低，八年前星河湾开盘才卖4800元/平方米，今天南沙的楼盘开盘也是卖3500-4500元/平方米，有的还带装修。

南沙房地产目前的主要问题是：（1）本地人口稀少，未能支撑大量商品房的销售；（2）受金融危机影响，南沙未能吸引珠三角周边高端人士购买并入住；（3）政府将南沙定位为重点工业区。石化将迁往南沙等举措，制约了南沙房地产的档次。

南沙由于霍氏集团长期投资经营而广为人们瞩目。

政府也一直出台各种举措来推动南沙的发展。政府刚刚出台的一项政策，对年薪12万元以上的服务外包企业从业人员，在南沙服务外包企业连续工作满2年，在南沙第一次购买住房的，实行资金补助，年补助资金2万元，期限3年。

中午时分，在南沙“十二道菜”吃饭。“十二道菜”餐馆就建在海边，很有特色。以十二道菜而闻名，号称“源自母亲的手艺”。一道：豉油皇大肠、二道：筒骨炆丁螺、三道：鱼塘公蒸鱼、四道：五街屎坑鸡、五道：桂花炒银针、六道：脆皮猪踭、七道：煎焗排骨、八道：鱼婆炒粒粒、九道：蚬肉生菜包、十道：龙须鲮鱼饼、十一道：乡下酿辣椒、十二道：新滘公炒葛丝。一边吃着海鲜，一边欣赏着大海，阳光照在人身上，暖意融融。

南沙的生活，别有一番风味。

1、奥巴马承诺动用2750亿美元拯救房市

美国总统奥巴马周三公布了一项旨在为最多900万住房所有者削减抵押贷款还款额，以及扩大房利美和房地美在遏止住房抵押品赎回权丧失率上升问题中所起作用的计划，承诺将动用2750亿美元为这项计划提供资金支援。

2、上海住房开发贷款连续5月负增长

去年以来，上海市房地产贷款增长已明显放缓。截至去年底，上海市中外资银行商业性房地产贷款余额为5935.6亿元，比年初增加193.21亿元，同比少增386.95亿元。一方面说明行业投资预期持续下降，一方面说明消费信心不足。

3、王石南京之行坦言：2009年房地产调整远未结束

万科董事会主席王石在南京与媒体交流时表示，去年12月以来的楼市有所反弹，成交量有所放大，这仅仅是房产刚性需求的释放，“反弹并不代表反转，房地产调整远未结束。”他还说，“金融危机对中国实体经济的影响才开始。”现在已经有很多人相信王石的话了，这事好处大于坏处，如此房地产就可以统一战线，什么形势下干什么事情，比干耗着要好。

4、外资银行首次推房贷利率7折优惠

面对楼市持续低迷和中资行纷纷调低房贷利率的双重挤压，外资银行也开始有所动作。渣打、花旗昨日均明确表示，存量房贷利率将自动转为7折。此外，渣打银行昨日正式推出按日计息的“活利贷”，比7折优惠更优惠。

5、12大城市房市成交回暖 专家认为调整未结束

楼市迎来“小阳春”，这仅是春节后消费释放以及各地政府就是政策带来的短暂效应，并不足以说明楼市楼市已经回暖。

6、广东房地产救市政策呼之欲出 已广泛征求意见

据悉，相关政策将从保障性住房建设、支持消费、帮助开发商渡过难关几大方面出发，合理引导居民住房消费预期，积极促进普通商品住房消费。目的是为了促进房地产业平稳健康发展，力争今年房地产开发投资增幅保持15%左右。当官想得真理想，谁都想帮。

7、广东省长要求房产企业以合理价格促销商品房

再次印证了政府保量不保价的态度，要想达到成交量回升的目的，就要求政府要进一步完善政策，加大扶持力度。

8、广州节后日均签售面积约3万㎡ 50楼盘涨17.9%

春节过后，广州楼市“最危险”的时期或许已经过去。楼价下调，股市火爆，部分刚性需求得到释放，都是促进成交的因素，开发商应抓住机会，积极地进行“反季节促销”。

9、区域高层频频变化 万科上海销售前景难以预测

团队不稳定会影响到公司的运作，从而波及到销售的业绩，但万科作为一个成熟的企业，应该有能力将这种影响减少到最小。

10、年度目标270亿港元 中海集团差4亿完成

中海集团266.1亿港元的销售成绩，成功跻身上市房企年度销售排行榜的前三名，是为数不多的几家“熊市不熊”的企业之一。

1、广州中院出台商品房预售合同纠纷统一处理做法

一、    《商品房买卖合同》订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人的，应如何适用《司法解释》第八条？

答：买受人主张出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的，原则上予以支持；根据案件的具体情况确需酌情降低的，不宜低于已付购房款的50%。

二、 “交楼”标准应如何确定？

答：1.必须具备以下两个基本条件：（1）取得《建设工程竣工备案表》；（2）讼争房屋符合使用条件（即不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵）。有特别约定其他标准的从约定。

2.合同附件中约定有装修标准的，出卖人未达到约定的装修标准，其承担的是关于装修标准的违约责任。

三、面积差异的房款结算应如何处理？

答：1.面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数，具体标准以约定为准）的，买卖双方互不作任何补偿；

2.面积误差比绝对值超出0.6%（不含本数）、在3%以内（含本数）的，买卖双方按合同约定的价格据实结算，不扣除0.6%；

3.面积误差比绝对值超过3%（不含本数），买受人有权退房；

买受人不退房的，房屋实际面积大于合同约定计价面积的，面积误差比在3%以内（含本数）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足；面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；

房屋实际面积小于合同约定计价面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含本数）部分的房价款由出卖人返还买受人；面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。追究出卖人何种违约责任决定权在买受人。

四、买受人有关办证的诉讼请求应如何处理？

答：关于逾期办证违约金的处理，可以分两段判决：至判决生效之日止的违约金于判决生效之日起十日内一次性支付；自判决生效之日起至取得办证递件回执（指“协助办证的”）之日止的违约金于每月10日前逐月支付。

违约金的截止日期以合同约定为准：“协助办证的”为取得递件回执；“办妥的”为房管部门出证；“取得产权证的”则为交付买受人。

产权证核发后，出卖人应无条件交付给买受人。

五、类似永久水电、消防验收、大楼外墙脱落等涉及有关业主共同权益的诉讼，原告的诉讼主体资格应如何确定？

答：1.有关业主共同权益的诉讼（比如起诉请求办理永久水电、消防验收等，且不涉及到赔偿款的案件），业委会、全体业主或业主均是适格的原告，该生效裁判对全体业主具有约束力，其诉讼利益归属于全体业主。后续业主重复起诉的，则以已经作出生效判决及违反“一事不再理”诉讼原则为由裁定驳回起诉。

2.上述诉讼涉及赔偿的，业委会或全体业主是适格的原告。个别或者部分业主起诉赔偿的，则裁定驳回起诉。

3.以业委会名义起诉的，仍需有业主大会授权。

六、以商品房抵消或清偿工程款或其他债务，而不是以工程款或其他债权抵消或清偿购房款的，应否适用《司法解释》处理？

答：在以商品房抵消或清偿工程款或其他债务的情形下，双方签订的《商品房买卖合同》只是履行清偿债务的方式，并非在当事人之间成立商品房买卖关系，不符合司法解释第一条的规定，故一方依据《商品房买卖合同》起诉，主张适用《司法解释》处理的，不予支持。但双方均同意按商品房买卖关系处理且不损害第三人利益的除外。

七、出卖人与买受人约定如实测计价面积大于合同约定计价面积则买受人需补足差价款。现房地产测绘部门出具的报告显示房屋面积确实大于约定面积，在产权证未核发的情况下，出卖人要求买受人支付差价款的诉讼请求应否支持？

答：应以产权证登记的面积为准，出卖人在产权证未核发前要求买受人支付差价款不予支持。

八、经出卖人同意，买受人将预售商品房转让给第三人，并办理了商品房预售合同的转名手续的，第三人能否取得原买受人合同项下的权利？

答：在房管局办理了商品房预售合同转让登记手续，即应视为开发商同意商品房预售合同转名，第三人可以取得买受人原合同项下的权利。

九、未经竣工验收，买受人诉请出卖人交付房屋的，应如何处理？

答：如果尚未通过建筑主体、消防、电梯的单项验收，则驳回交付房屋的诉讼请求。

十、买受人购买的房屋出现质量问题，影响正常使用，买受人要求修复，但出卖人经催告后在合理期间内拒绝修缮，买受人自行修缮或依据有资质评估机构的评估结论起诉请求出卖人支付修缮费用，应否支持？

答：符合以下条件的请求应予以支持：1.房屋确实存在质量问题；2.出卖人在合理期间内不履行修缮义务；3.买受人已自行或雇人修缮，或提供有资质评估机构的评估结论。

出卖人认为买受人主张的金额不合理，应承担证明责任（如申请评估等），否则对其抗辩不予采纳。

十一、购房款（包括尾款、补差款）是否适用诉讼时效？逾期付款违约金是否适用诉讼时效？

答：购房款本金不适用诉讼时效，违约金则应适用。。

2、相比春节时分的冷清，广州楼市已日渐升温。

2009年2月1日~15日，广州市十区二市共签约成交了商品住宅3259套，成交面积为35.7万㎡，从2月9日(元宵节)开始，日均住宅签约面积在3万㎡左右，比春节假期有明显的回升。在十区二市中，增城市的住宅成交面积最多，占总体的接近1/4。其次为番禺，占总体的1/6，而白云、天河、海珠三区均占10%以上。南沙、花都两区各占7%左右，其余各区的成交比重均不足3%。

3、四大信号显露楼市见底 广州房价或于5月触底

信号一：售价接近或低于成本

信号二：回到2006年价格水平

信号三：新盘跌破“发行价”

信号四：年投资回报率超过6%

广告行情

《广州日报》

雅居乐浅山小筑(封面)主题“二期加推精品，2.22开售”

珠江地产（封2半版）首届购房节四盘联展：“罗马家园8288-8888”、“东方夏湾拿，别墅5388-6988，洋房3188-3688”、“江门珠江帝景湾4388-4888”、“从化珠江国际城，好装双拼别墅8388-9588”

恒大水岸（A5整版）主题“成本价开盘，江景楼王7688起，送3000豪装，本周认筹额外85折”

碧桂园凤凰城 （A09半版）主题“首付6万，带装修均价4680”

中海金沙湾—西堤（A09半版）主题“2.21盛大开放，即日起接受登记”

滨江瑞城“A12”形象广告

《南方都市报》

锦绣香江（A04-05）主题为“特惠推出180平方米观景豪宅”

珠江地产（A09半版）首届购房节六盘联展：“罗马家园8288-8888”、“东方夏湾拿，别墅5388-6988，洋房3188-3688”、“江门珠江帝景湾4388-4888”、“从化珠江国际城，好装双拼别墅8388-9588” 、“深圳旭景佳园，商铺15500-18000”、“珠江东岸，联排别墅150万”

《城市策划实战案例》连载9

三、       珠江新城全新的发展格局

2004年以来，珠江新城的房地产开发进入了前所未有的高潮阶段，大开发商蜂拥而至，富力、中海、越秀城建、保利等广州主流房地产发展企业表现出高涨的开发热情，在珠江新城内的多个项目正在快速的启动和运营。有近30幢的商用物业落成，各类物业售价也都冲破10000元/平方米大关，部分高达35000元/平方米。

不少的大型企业也纷纷将总部设在珠江新城，除此之外，政府的职能部门也迁进珠江新城，给珠江新城注入了强劲的动力。初步估计，目前珠江新城有52栋高档住宅，25栋顶级写字楼，7间五星级酒店，还有5处诸如歌剧院等高档公共设施。

历经15年波折之后的珠江新城终于大器晚成，目前无论是道路、交通设施、公建配套，大型的城市标志建筑，还是房地产项目的开发，均是一派热火朝天的景象。

1、政府项目全面启动

广州图书馆新馆总用地范围2.1万平方米，总建筑面积9.5万平方米，工程总投资约8.4亿人民币。

广州歌剧院占地4.2万平方米，总建筑面积4.6万平方米。工程总投资超过10亿元。将成为继北京国家大剧院、上海大剧院之后全国第三大歌剧院 。

广东省博物馆新馆总投资9个亿，总占地面积4.1万平方米，总建筑面积6.3万平方米，与广州歌剧院左右呼应。

广州市第二少年宫总建筑面积4.6万平方米，总投资约3.5亿元。

广州电视观光塔占地面积约17.9万平方米，总投资约22亿元。建成后将成为广州重要的地标性建筑。

广州妇女儿童医疗保健中心总规划用地面积2.8万平方米，总建筑面积8.5万平方米建筑投资4亿元。将成为广州市医疗卫生系统的标志性建筑。

2、高档经营办公物业全面启动

珠江新城目前高楼林立，高档经营办公物业全面启动进驻。

广州国际金融中心（西塔）总投资60亿元，将于2009年竣工，作为2010年亚运会的配套项目交付使用。西塔占地面积约3.1万平方米，总建筑面积44.8万平方米，地面以上共103层，地下4层，楼体高度432米，是广州第一高楼。

规划中的东塔规划占地面积2.6万平方米，建筑高度与西塔相当，将于2009年开工，2014年完工。

富力中心占地8117平方米，总建筑面积16万平方米，楼高55层，总高度248米。富力中心作为珠江新城一座超甲级的总部写字楼，除了满足富力地产总部之需外，其他可供出租的楼层有38层，约9.2平方米，建筑标准层高为4.05米。

3、政府配套政策到位

广州市发改委《关于大力发展广州金融业的意见》“加大政策扶持力度，加快珠江新城金融区建设”明确表示，设立金融业发展专项资金，每年安排5000万，用于补贴来穗发展的金融机构以及奖励和吸引金融人才。其中，对来穗投资、在珠江新城中央商务区设立总部或区域总部的金融机构给予支持，以引导金融机构相对集中，发挥金融业的集聚效应和辐射作用。金融机构在珠江新城中央商务区新购地建设自用办公房的，按照缴纳土地出让金的一定比例给予补助；新购置自用办公房的，一次性给予每平方米1000元的补贴；新租赁自用办公房的，在一定年限（初定3年）内按房租市场指导价格给予30%的补贴。

政府的这一措施对珠江新城写字楼的租售起一个促进作用，有利于珠江新城快速聚积人气，形成CBD商务氛围。而且有政府给予补贴，对于该区域整体销售将有很大的促进。

4、基础设施的不断改善

广州地铁5号线横跨珠江新城，将于2009年年中开通运营。

珠江新城核心区二层步行连廊系统项目建成后，55座步行走廊将连接所有地上建筑，形成一个现代骑楼系统。

广州猎德大桥2008年底将建成通车，到时，新光快速将连通天河与番禺，车程约20分钟。

珠江新城内部路网进一步得到完善。

5、住宅物业高档化

珠江新城档次最高的住宅物业是顶级豪宅定位的博雅首府，大堂有20万颗水晶珠子。一批超高层的住宅项目誉峰、汇峰苑、星汇云锦、丽都国际、观园国际等也落户珠江新城。

6、高端酒店物业不断涌现

富力丽思卡尔顿酒店是珠江新城的首家五星级酒店。已于2007年10月开业，这也是珠江新城首家投入使用的五星级酒店。总建面积10.4万平方米。

富力君悦大酒店是珠江新城内的第二座五星级酒店，总建面积11.5万平方米，2008年上半年试业。

另外，西塔等商务、办公物业也规划有高星级酒店。

四、       策划后记

1、CBD的发展是一个长期艰巨的过程，CBD发展要有前瞻性。一般来说，一个CBD需要20-50年时间积累才能成规模。广州的珠江新城已历经15年过程，才刚刚进入建设的高峰期，恐怕再过10-15年左右才能最终显现CBD的繁华。

2、CBD的规划建设，政府行为要与市场行为结合。

3、CBD的开发建设要结合本地需求制定土地出让计划

4、CBD的开发建设，政府要有配套政策。

5、CBD的开发，配套要到位。

6、CBD土地寸土寸金，土地要集约利用