黄加红/文

在过去的08、09年，楼市的表现可谓冰火两重天，楼价在短短的一年多时间里经历了一次“过山车”，一部“蜗居”电视剧的热播，反映了许多残酷的社会现实，也反映了购房一族种种期盼、迷茫、无奈、困苦等复杂的心理，眼见楼价节节攀高，未赶上购房这一班车的人们，似乎只能无奈地继续“蜗居”。

难道一步落后，真的会造成步步落后的窘境？那么，楼市的下一班车究竟又在哪里呢？

在2008年10月的时候，出于好奇心，本人就未来楼市的走势曾尝试做过一次预测（见08年10月4日博文——“反周期策略，让历史告诉未来”），从现在的情况来看，楼市的走势与当初的判断还是比较吻合的。

严肃说来，由于受诸多复杂因素互为关联的影响，要准确的预测经济或楼市的走势是比较困难的，有人甚至戏称，所谓的经济学家，就是那些对经济形式的预测准确度比天气预报还低50个百分点的家伙。

但是我认为，当我们静下心来，作一些理性、冷静的思考，努力去分析表象背后的规律时，更大程度地接近事物的本原或真相，还是有可能的。

整理以下的思路供大家参考，希望对朋友们（特别是要购房的）有所帮助。

基本分析

影响楼市的因素林林总总，但可以归结为两个基本的因素——供给与需求。

在影响供给与需求的许多因素中，本人认为最重要的两个因素是——土地政策（调节一级土地市场的供应）及货币政策（银行的阀门，调节货币供应的多寡，融资的成本等等）。

从目前的情况来看，在金融海啸的后期（可能），包括中国在内的许多国家都实行宽松的货币政策，而超发的货币将会造成高的流动性，热钱在一定的时间内流入楼市与股市是不可避免的，参考过往的情况，通常来说，超发的热钱会在一年左右流入楼市或股市，带动投机行为（楼市与股市都有明显的羊群效应，有跟风的特点，且大多的买家都是买涨不买跌），随后一线城市的楼价首先看涨，而二、三线城市的楼市涨价则会滞后三、四个月。

土地政策——目前从全国来讲处于一个整体供应偏紧的情况（要守住耕地的红线），具体到各省及各城市的情况是有差异的，以中山与珠海为例，中山目前一级市场上的土地存量及供应较珠海多，排除购买力因素的影响，政府控制关内土地供应（拍卖）的节奏，本人认为是珠海目前的楼价明显高于中山的其中一个重要原因。

还有其他许多影响楼价的因素如城市化、城市更新、区域一体化、交通格局改变、产业调整等等，限于篇幅这里就不一一列举展开讨论了。

基本判断

2010年的楼市将充满了不确定性，一体化使国内、国际的经济形式有更多的关联性，影响经济走向的因素复杂多样，若说国内的经济存在一定的周期特性（如02—07年是一个5年的周期，07—09年又是一个2年的周期），那么在2010年或近期，经济（楼市）的周期可能会更短（甚至是在1年以内就会有较大的起伏变化），从目前的数据及资料来看，国际、国内超发货币的规模是前所未有的，猛药过后势必会存在大的副作用的可能，投资者不得不高度关注其潜在的风险。

回到中山，由于目前大市看好，驾车在城区范围内，我们可以看到许多新的项目正集中开工（本人认为，开发商对2010年的楼市应保持谨慎乐观甚至应有一定程度的警惕前瞻），该部分的产品应该于2011年初或年中时集中上市，若彼时货币政策调整下行（甚至可能是严厉的货币政策），发展商“差钱”，则购房者将在博弈中占得上风，楼价走低，这个时机就是适合购房者出手的时机，楼市的“下一班车”，可能会在这个时间段的前后出现，让我们试目以待。

从长远来说（以10—20年的周期计算），许多因素如：国内总体经济形式向好、内陆人口向沿海集聚、城市化、城市更新、经济一体化、交通格局改变、产业升级及一线城市人口外溢等等，使中山的楼价是长期看涨的，但期间的数次波动也不可避免，若以图形来表示未来楼价的走势，本人认为，应该是一段波浪型的，但逐渐上升的曲线。

“蜗居”这部电视剧告诉我们许多道理——要学习猪坚强，不要轻易地相信爱情是美好的（尽管我们希望它是美好的），楼市不相信眼泪，要珍惜生命，远离楼市，所以，也不要轻易相信任何人或任何机构宣称的“绝对准确”的预测，练就自身冷静的头脑，清晰准确的判断力，以及良好的心理素质，将更为重要。

     祝有情人终成眷属！祝善良的人们居者有其屋！若有任何好的、启迪思维的想法， 

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