探讨中山房地产北部组团的一些规律

黄加红/文

通常说来，一个城市，一个区域的房地产发展，是由两种力量——行政力（政府力量）及市场力共同推进完成的，两种力量互为交替，互相影响，有的区域（板块）以行政力的影响为主导，有的区域，市场力的影响则占上风。我们认为，在中山市范围内，博爱路板块与中山北部组团板块，分别是行政力与市场力推动发展的两个典型代表。

我们以中山市北部组团为例，来探讨市场力量是如何影响房地产的发展？其中又有哪些规律？

中山房地产的北部组团（以东凤、小榄、东升等为例），较具代表的楼盘有逸湖半岛、建华花园、维港湾、龙山华府、阳光美加、森美时代花园、丽城花园、朝阳花地等等。

这些项目开盘的时间不一，规模大小、建设周期、档次定位、楼价等也有很大差别，但若展开地图，从地图上看，我们发现这些楼盘有一个共同的特点，即是它们不约而同地排列在与105国道并行的一个区域范围内，甚至就在后来扩道通车的民安路南北一带。

那么，是什么原因使众多发展商不约而同地在上述区域聚集？市场的力量又是如何使该区域在一种没有事先充分规划的情况下自发形成了一个住区长廊呢？

我们知道，上世纪80——90年代珠三角承接台、港、澳的产业转移，在珠江西岸，工厂基本上是沿着105国道分布的，到了90年代中后段，这里成为了工厂密集的工业长廊。工业的发达聚集了市镇，吸纳了众多的产业人口（据资料显示，小榄镇的人口密度为中山市最高），于是当工业发展到一定的阶段时，便催生及推动市镇与房地产的发展，与工业长廊并行就近的区域，在市场力量的推动下形成住区，这样的生产——居住分隔，是符合效率原则，也是符合经济学及城市更新的一些理论的。

目前，从东凤、小榄到东升，沿着民安路南北的区域，排列、分布着十数个房地产项目，一个以小榄大福源为中心的住区长廊已具雏形，形成了中山市北部的一个有自身特色的板块。

与此形成对比的是中山市的火炬开发区，这个政府在新千年开始就重金打造的“城市副中心区”，一直聚集不到较多的人气，原因是多方面的，其中的一个原因，乃台、港、澳面向珠三角的的产业转移已于90年代中后期结束，火炬区产业导入的力量不足，造成了该区域的发展缺乏足够的产业及人口支撑。火炬区的发展，可能还有赖于“中医产业”等的发展，等待第二次创业。

研究行政力及市场力互为作用的一些规律，可以为房地产投资决策提供依据（如购地，产品定位等），所谓决胜于开盘之前，对此说法我们深表认同，在我们看来，一个房地产项目的成功与否，前期细致的调研、分析等工作是尤为重要的。