地王频出必然抬高房价

无锡尚在可控范围

9月全国标杆性房企频繁出手，将多宗高价地块收入囊中。万科、中海、保利、绿城、中铁等分别北京、上海、南京、杭州购入多宗土地。虽然国土资源部已多次下发清查闲置土地的相关通知，但是缘何各大房企对地王热情依然丝毫未减？溢价之后，开发商又凭什么来承担可能产生的风险？

溢价之利

刷新无锡未来房价

四季度是土地供应的传统旺季，随着新一轮供地高峰的到来，住宅用地供应量将会进一步增加。从供应情况来看，9月全国60个重点城市共推出土地913宗，环比增加10％，从成交价格来看，9月住宅用地楼面地价为2691元／平方米，环比上涨37%。

无锡的土地供应和土地价格自2008年急转直下之后，一直处于缓慢的回升之中，平静的状况在四季度也得以打破。8月7日举行的无锡市市区2009年第四批国有建设用地使用权公开挂牌出让会至今让人记忆犹新。两个新地王也孕育而生，浙江绿城集团以29亿元成交价拍得起始价15.8亿元的原蠡湖新城2号地块，溢价率达到80%；此前业内热议的重庆龙湖地产经过近1个小时的争夺，以6.44亿成交价竞得位于无锡（太湖）国际科技园地块，溢价率达到130%。

10月28日举行的无锡市市区2009年第五批国有建设用地使用权公开挂牌出让会上金科地产经过多轮叫价，最终超出出让底价近一倍的价格22.4亿元获得南长区中南路与金城路交叉口地块，溢价率达80%。

根本原因是各地住宅市场热销，开发商对未来房价形成较高的预期，争相购买土地，直接导致的结果就是对周边区域房价或者市场对区域的预期价格的升高。

一位业内人士为我们算了一笔账，“绿城蠡湖二号地块成交价是29亿元，计算下来楼面价是5524元/平方米（不含税），目前该区域的新房价格在7000-8000元/平方米。将来绿城精装修开发起来之后起码达到18000元/平方米的价格，如果现在无锡是迈入万元时代的话，到时就是两万、三万的概念了，这极大的挖掘了蠡湖周边土地的价值，作用是积极的。”

溢价之痛

无奈的退地风波

高价拿地是一把双刃剑，除了对房地产市场的推进作用之外，地王对开发商的后续开发也许会造成很大的阻碍。

根据2007年的成交记录，栖霞建设获得无锡锡山区东北塘镇南部地块的价格为17.3亿元，几乎在获得东北塘地块的同时，栖霞建设控股子公司——无锡栖霞建设有限公司竞得无锡市第九棉纺织厂地块，成交价格为8.05亿元。两幅土地中，东北塘地块是栖霞建设以超过底价8亿元的高差价竞得；九棉地块则是经过120多轮竞价，最终以高于出让底价4.273亿元的价格取得，楼面地价近5000元/平方米，而当时周边在售的紫金门等项目售价仅6000元/平方米左右。

2009年，栖霞建设选择将这两幅地块退还。2009年3月，栖霞建设与无锡市国土资源局签署了解除无锡第九棉纺织厂地块《国有土地使用权出让合同》协议书。栖霞建设坦言，两幅高价土地给公司的经营带来了压力。“除了已经公告的退地内容，目前栖霞东北塘镇的地块已经退还一半，万科新区地块低价补了20万平方米，用来降低楼板价。”无锡某研究机构人员将此称之为变相退地。

“2007的地王，都是在资本市场泡沫中产生的，地块是不是真的具备开发价值，未来开发是不是真的可以盈利，都不重要，对开发商来说重要的是土地储备，所以现在大多选择了退地。2009年的地王，从区域尤其是地块的自身属性上看，其开发价值是匹配地王的身份的，这个和2007年的资本市场推动的诸多地王有明显不同。”易居中国上海克而瑞信息技术有限公司副总经理金晓兵表示。

溢价之思

警惕房产泡沫重演

文中出现的敢于在无锡拿高价土地的开发商有绿城、龙湖、栖霞建设，放眼全国，活跃在地王舞台上也经常有恒大、万科、保利地产、金地等企业的身影。

“地王、高溢价地块之所以大多成为品牌开发商的囊中之物，这与企业的资金实力密不可分，特别是很多国有企业在2009年表现的相当活跃，A股当中保利地产、招商、金地三个国企背景的开发企业在2009年拿下了不少地王。”金晓兵认为，这些国企背景的开发商在融资渠道上具有较强的竞争力。

不管民营企业愿意不愿意，都已经被卷入了这场“夺地之争”当中。今年博鳌论坛上，潘石屹就辛酸的回忆了北京广渠路15号地块竞标会，最终不敌中化方兴投资管理有限公司，对方以40.6亿元拿下今年北京最高的一块地块，楼面地价达到1.6万元/平方米，而周边的新房售价在1.4万元/平方米，又出现了面粉贵于面包的现象。

过犹不及，充分挖掘土地价值有利于促进市场健康发展，过分透支房价就会引起社会问题。

所幸的是，无锡业内人士认为无锡目前的土地市场情况尚处于可以接受的范围之内。上海中原地产无锡项目研展蔡烨霆说：“金科10月28日拿下的南长区地块溢价率很高，楼面地价大概在5400元/平方米左右，售价应该不会低于10000元/平方米，而两年之后无锡的均价也许已经达到10000元/平方米了。”