4月份房贷新政出台(指二套房贷首付率调升、贷款利率订出下限等一系列紧缩政策)后，多数房地产市场出现50%甚至到80%的交易量下滑，前景极不乐观。 例如SOHO内部原本10%的商用房地产增长率，随即下滑至5%;对比2008年经济危机刚刚开始时，房地产市场遭遇严重打击，年交易量下滑至2.4万亿 人民币;政府很快出台了4万亿经济刺激方案，到了2009年底，房地产市场交易量增长至4.4万亿元。房价快速增长时，土地招拍价格越挂越高，仅仅是土地 价格，北京五环以外的土地就拍出每平米2万元的价格;如果要造房子，至少要卖到每平米4万元水准，才能维持仅仅10%的净利润率。


在前一波房产泡沫中，大量的国有企业站在拍卖方，然而这类土地供应属于不可持续的一类，4月份房贷新政出台后，市场反应迅速，土地销量完全消失，使得开发 商目前处在崩溃边缘。经过一轮市场景气，开发商手上资金量比较充足，目前还不到2007、2008年那样的绝望情绪，因此不会急着把房地产市场价格降下 来，然而“到底能坚持多久，我们不得而知。由于市场交易量低迷，万科已经率先从6月开始在全国范围降价。万科在北京、苏州、广州等地的部分楼盘已经进行了 变相的价格调整，而这一次的调整将是“更大规模的价格调整”。


万科不会是熬不下去的那个，据万科发布的2010年第一季度财报，万科手持现金近180亿元，而公司短期借款和一年内到期长期借款的总和仅仅为才120余 亿元。由此可见，万科现金流比较充沛。从万科的财务状况分析，如果市场持续低迷，万科至少能撑5～6个月。如果不再拿地，存货周转速度下降一半，支撑一年 到两年都没问题，资金链仍旧可以延续。那么万科何以率先降价？


其实，当行业处于低谷时，正是大企业们扩大地盘的天赐良机。从历史上看，万科是此中熟手，也是巧手。2008年房地产行业调控之际，正是万科率先降价，将行业从观望期带入了降价通道，万科也因抢先降价，扩大了地盘。这一次，万科同样没有退路。 许多开发商都从2004年以来三次房地产调控的结果中吸取了教训，对于此次政策到底是真调控还是假调控仍将信将疑，造成了政策出台后浓重的观望氛围。而万科无疑发展成为今天的“龙头”，是经过了每一次的长周期经济内的逆境中凤凰涅槃般的重生后所取得。


当别人恐惧的时候我们贪婪，当别人贪婪的时候我们恐惧。万科股份总裁郁亮在与机构投资者沟通时便阐述了万科对本轮地产调控的态度：“要听政策的话，中央政 策是什么，我们跟着做，这样才能为这个行业提供更大的发展空间。郁亮的意思很明显，万科不会对政府本轮地产调控的决心“心存侥幸”，万科还不如利用行业低 谷良机，抢占市场份额。这也符合万科近年来坚持的“快速开发，提高资金周转率”的企业经营策略。万科一季度财报显示，万科在珠三角、长三角和环渤海区域的 销售面积同比分别下降45.1%、33.9%和0.1%。为了实现在行业低谷时抢占市场份额的目标，降价以释放销售量或许是万科唯一的出口。此外，完成今 年销售目标的压力也迫使万科作出降价举措。


价格是由市场决定的，企业只能“发现”价格，而不可能单方面“决定”价格。万科将积极主动顺应市场趋势，以合理的价格赢得客户的支持。万科也将积极主动顺 应市场变化趋势，尊重市场实际情况合理定价，按照购房者愿意接受的价格售出产品。当潮水褪去时，我们才知道是谁在裸泳。我们国家的房地产发展由政策主导， 目前强力的干预政策，对今年下半年市场形势会产生重大影响，房地产行业可能面临重大调整。另一个有关30家中港两地上市房地产企业压力测试则显示，假设今 年销售额下降30%，约14家发展商会出现资金缺口。


人要在折腾中生存 越折腾身体才能越好，革命是身体的 本钱。为什么?其实越折腾，你处于高度兴奋状态，所有的器官、机能调动的非常好，你的内分泌，包括免疫力都被调动起来了，实际上都抑制一些疾病。你越这么 折腾，你待在那儿，一说你癌症，衰了，意志力衰退了，其实免疫力立即下降，所以很快就死亡了。身体不是革命的本钱，你有好身体，你不一定会折腾，但是会折 腾，你身体就好了。比如说王石60了，刚从珠峰下来，王石此次的登顶，事业上，他无疑早已攀上8848米的高度，而登顶珠峰“多出的1米”高度之中，是对生命的敬畏、人性的包容、以及坦然的商业精神。而且最主要是王石敢于折腾，一般人50、60的，都蔫了，眼睛里面一点都没有目光，没有对未来的一个憧憬了。 而王石依然完全跟刚出道一样，还有很多憧憬。


而正是如此，他所带领的万科在这次的政策调控中率先降价，无疑又一次抢占了先机，这和王石的精神有关。王石喜欢登山，敢于冒险，登山是一种挑战精神、冒险 精神，这是做企业天生潜在的东西;登山不是你在征服山，而是山在教育你。在此次登顶的大本营中，王石一改常态的评价自己道：“我不伟大，也不渺小。”一般 说自己不伟大并不难，但是同时说自己并不渺小，这证明了王石知道自己应该做什么，永远记得当时在中央电视台做节目时，主持人要求现场每一个企业家写下“你 认为作为一个企业家最重要的信条”，其他人的答案都是“诚信”，只有王石写的是“社会责任”。


王石与万科的此次降价，是一箭双雕的高招，一则正如我在前文所言当行业处于低谷时，正是大企业们扩大地盘的天赐良机，而万科因抢先降价，将会进一步扩大它 在市场中的占有率。而更重要的一点就是王石完全洞察了本次调控政策的连锁反应，如果此次房地产调控政策将彻底失去民众信任，无数心怀希望的民众将会彻底绝 望地投入到房产购买大军中，房地产价格将弹得更高，更快，更强。珠穆朗玛峰上的房价，再次进行调控的空间大大被挤压，等待的只能是惨烈的泡沫经济破裂，那 时熊市才真正来临了，并且冬天会很长很长……


下雪天并不冷，而到了融雪天最冷的时刻才将会到来。