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专家:信贷支撑下未来的房价还能涨多久? (2009-9-27 9:40:51) [发送到微博]

分类：娱乐　标签：搜房博客 |

    当下楼市似乎又到了该总结一下的时间了。

    2008年的楼市与2009年相比可谓是冰火两重天，09年春节后各地楼市纷纷一改去年的低迷，很快便从回暖到小阳春再到复苏，不仅成交量大幅增长，房价更是节节攀升，部分城市的商品住宅成交均价已不断创下历史新高。

    楼市如此红火的原因

    银行：继中央于去年11月初宣布总额达4万亿的经济刺激计划后，在天量贷款的支撑下上半年投资占GDP增长的比例高达6.2%，各银行累计发行贷款创记录地达到了7.6万亿。房地产业虽然未被列入十大振兴产业，但依然是国民经济的支柱产业，得到政策的大力扶持，于是银行大量的信贷资金快速地投入了房地产业，房地产开发贷款以及个人住房贷款都呈现出高速增长，市场流动性资金过剩成为推动此轮房价上涨的最大动力。

    企业：传统制造业、出口贸易等行业的中小民营企业，由于海外订单的大量减少，不得不将部分闲置资金寻找另外的投资渠道，以实现保值、增值的目的，购买住宅和商用等物业则是他们目前最好的选择。一些主营业务并非房地产的实力雄厚的央企，今年也突然高调进入房地产市场，成为地王争夺的最有力竞争者。

    热钱：世界经济尚未走出谷底，大量国外的热钱通过各种渠道不断流向中国，各种优质的物业也在他们的炒作下不断升温。

    个人：2008年股指从6000多点跌到1600点，而房价的下跌幅度却远远小于股市，如今股指还未到最高点的一半，房价却已经突破了2007年最高时期的价格。亲历了中国股市的暴涨和暴跌后，部分股民开始转变投资观念，认为房子比股票更加保值，投资楼市的风险远小于股市，并将更多的资金投入了房地产市场。还有相当一部分投资者出于对未来通胀的担忧，把买房作为防通胀避险的首选。

    多种因素的共同作用将整个中国的楼市推向了一个又一个高点，不少人在抱怨房价高涨的同时却又在想方设法的筹集资金，想在房价疯狂上涨的途中分一杯羹。

    楼市的繁荣背后也有隐忧

    中国经济09年逐步回暖，但由于结构性强，资金的流向单一，造成过多的资金流入房地产行业，单靠房地产来拉动GDP是不健康的也是不会持久的，只有制造业等传统行业的回暖才能促进经济的全面复苏。

    年初房价刚刚启动之时，购房者的刚性需求成为楼市主要成交因素，但房价的一路上涨已超出很多普通购房者的承受能力，目前我国经济尚未完全复苏，居民收入水平也未有明显提升，房价缺乏持续上涨的动力。

    各地依赖土地财政增长的模式在本轮并没有得到有效结构调整，反而有些地方政府更坚定了靠卖地、出地王拉动经济的决心。

    房地产市场过热已经引起了政府的重视，7月各大国有银行开始控制过度放贷，新增信贷环比下跌77%，虽然国家仍表示将继续执行适度宽松的货币政策，但银行系统内部已经开始控制二套房贷。

    目前国际经济虽然复苏迹象明显，但依旧存在不确定性因素，可能对我国的宏观经济特别是外贸出口行业的复苏产生影响，而热钱的大规模进出对房地产行业也会产生较大冲击。

    未来房价还能涨多久

    从理论上讲，房地产行业具有较强的产业带动效应，应能够带动宏观经济健康发展，对经济整体复苏起到龙头作用。同时在相当长的时间内，房地产行业依然是风险较小、回报较高的行业之一，还将会是国家重点扶持和银行信贷投放的首选行业，在上半年天量信贷的支持下，房地产行业短期内不可能再次出现资金紧张的局面，开发商因资金链紧张而大幅降价的情况近期也难于出现。

    前阶段全国各地地王的不断产生已使土地价格全面上涨，而土地价格的持续走高必然带来房屋成本不断上升，即使开发商只追求合理利润，未来房价也要有2-3成上涨。

    目前虽然部分地区出现了成交量回落现象，但几乎都是在达到或超过历史最高成交量之后的回落，因此属合理的市场调整行为，虽然房价上涨抑制了部分刚性需求，但投资性需求还很旺盛，加上受未来通帐预期影响的大量避险资金不断涌入，对楼市的支撑依然强劲。

    其实，目前说楼市回落为时尚早，这一轮信贷支撑下的楼市繁荣预计将至少持续到2010年中，或更久。

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