一、向左拐还是向右拐——疯狂的楼市将何去何从？

李汇丰：房价涨跌要看政府，新江东必火

我在南京的时间比较少，但跟业内交流的机会比较多，用八个字形容楼市由冷到热：“悲观、彷徨、惊喜、狂热”。去年金融危机时“悲观”，今年年初时“彷徨”，三四月份政策见到成效时“惊喜”，而现在则是几近“狂热”的状态。我在博客里的两篇文章：一篇是《部分开发商打响“价格保卫战”》，是说房企不降价了，扛住价格等待下一年出售。另一篇是《南京房价再涨的三大“导火索”》。我采访潘石屹时，他说下半年楼市走向还是会热，原因有三：一、政策性原因，中国由两个马达带动，内靠房地产，外靠外贸。外贸并没有完全发展起来，因此中央不会打压房地产，不敢下猛药，以防不良后果。二、供求跟不上，之前该开发的时候没开发，该拿地的时候没拿地，从而导致间歇性房荒。三、恐慌，刚性需求紧逼着老百姓，同时房价不买就涨，投资需求也在不断膨胀。哲学中有句话，群体的理性造成盲动，可以用来解释房价会一直上涨的现象。

一些老总表示，年底之前政府会有小调控。政府不会让房地产一直过热下去，前车之鉴就是07年，但是房价还是会涨，表现的方式就是每次波动的谷底都比上次波动的谷底高。我认为新江东潜力大，奥体这部分的商业不会马上上来，会把它往新江东引，龙江也会引，地铁造成其与新街口的无缝对接，新江东将是南京未来必火的地方。房价涨跌，主要还是看政府调控走向。

焦晓微：房价是虚得很，但是要买还是得赶早

我所涉及到的二手房在最前沿，10月份以后政府的一些政策：二次房贷、公积金下调。对于银行来说，二次房贷刚开始会这么做，商业贷款则该怎么办怎么办，每天贷款的人还是很多。我认为年底的价格会持平，不会一直涨。银行还是要盈利，国家还是要靠税收。可以参照往年，07年底房价走低，08年如此，09年也将如此。从我手上，奥体卖了几套，万科1万5卖了几套，价格都卖得虚。同时，许多市级机关往那搬，没有好的配置，所以价格高，但是虚。江北为什么一直上不去，因为配套设施跟不上。而奥体在慢慢建小学，中学，会有更高的发展。但是成为第二个新街口的说法太夸张了。

城东，一直在上涨，尤其是苜蓿园那一块。买房的话大家都赶在年底前，完全出于中国人这种小便宜的习惯，利税这么低还是应该买。市区涨了一万多了，我们自己也看不懂。也不怪开发商价格标得高，还真有人买。大部分买房人还是蛮理性的，早买早好，价格还是会涨的。我上个月就在珠江路买了房子。买了出租，买房子比存钱上算。不懂买房的人也是经过一些了解再买的，从众心理，坐地起价，房子必然涨价。纵观全局，有钱还是要投资房产，房产必然火爆。

彭平：是国家主动让钱不值钱

钱不值钱是为什么呢？国家主动让钱不值钱，金融危机，导致世界出现通货紧缩。老百姓都不去消费，为了打破通货紧缩的就引进了通货膨胀，将钱流入市场。4万亿使房价走高了，钱无法投到实体经济，只能到股市、楼市，房价上升导致资产价格上升，钱不值钱必须赶紧买房，逼迫老板姓消费买房，改变了老百姓的预期。

伍玉龙：手上有钱的人大都瞄准了房地产

相对手上有钱的人在做什么？有的人在玩股票，但股票市场忽冷忽热，而且中国的股票市场不规范。有的人玩艺术品市场，但毕竟少。大部分人还是投钱到房地产。只要这部分人瞄准房地产，房价就不会下降。现在有房子的人，除了一些自己住的，大部分都是投资的。房价走势虽然波折，但是大局势还是上涨。

蒋德军：做生意的赚钱速度没房价涨得快

我有个朋友，06年看滨江新城，2000多，贵了;07年看，还是贵了;08年更贵了;09年已经7000多了。他就说现在的房价看不懂，自己做生意的赚钱速度都没房价涨得快。还有个朋友是政府公务员，想要买商品房，用来投资。他说手上的钱买房比较保险，目前货币正在贬值，物价高，收入却没提高。而货币贬值的速度没涨价速度快，因此炒房子是肯定赚钱的。

普通老百姓只会存钱。如果有闲钱的，买房子是最能保值增值的。房价跌的话除非中央政府政策，发个信号说我们要调控了。而对央企来说，知道是假信号，所以买地，但老百姓就被忽悠了。中央政府是和资本家形成博弈的关系，左拐还是右拐和老百姓没关系。打破这些表面现象，房价还是要涨。因为政府在投资，发行货币，物价上涨，必然房价上涨。

谢瑛：老百姓跟风，房价很难跌

去年经济危机，通货膨胀，政府通过房地产刺激经济增长。每次调高调低，都是往上波动的。有的人玩“连环套”，不停的买房还贷，这部分人促进了房地产泡沫，老百姓跟风。因此，房价很难跌。

马伟宏：碧桂园都卖那么火房价能不涨吗？

今年下半年楼市很疯狂，比如碧桂园，很火爆，房子已经卖到明年年底的了，价格也不低，位置偏僻，但买的人很多。“像买白菜一样买别墅”，其中真正的公寓价格不高18万8 ，但主打的别墅还是很贵，两层到三层，面积最大至500到600平米，最小也要有158平米，约60万。一楼的花园面积比较大。商业、医疗设施都不配套，90%以上的购房者不是买来住的，而是投资的。房价绝对会涨，特别是别墅，地越用越少，商品房占地少，别墅以后肯定涨价。

金陵老庞：政府如不改变土地的竞拍模式，房价恐难不涨

楼市整体在没有出现突发事件的情况下，长期趋势是向上的，突发性事件包括战争、地震、瘟疫等，如果股市也都很正常的话，房价还是会继续上涨的。

房价上涨过程中，作为政府，目前采用拍卖的方式不改变的话，将持续引导房价上涨。开发商追求利益最大化，如果不能采取统一房价，开发商可以随意更改价格。今天7000，明天9000.。政府对房价调控力度很小。造成了货币贬值，通货膨胀，房价上涨。买房人不得已接受产品，不得不买。如果有钱，增值的最好的方式还是买房。

二：南京地产也的“洗牌”加剧！买房子品牌占几成？

金陵老庞：60%-65%，开发商经验很重要。品牌开发商的配套设施好，考虑周全，最起码全国知名。也有个钱的问题，口袋鼓就考虑多，口袋瘪就考虑少。也有个面子的问题。

马伟宏：50%，二次投资的话，品牌很重要。知名品牌，资金得到保证，不然就容易造成延迟交付，商品房质量问题。比如说玫瑰园，被迫延期交付，开发商实力薄弱。也就3000万到5000万的资金，最后还是鼓楼区政府垫资的。

彭平：很多买房人没法去选大品牌。品牌的价格会比较高，万科的房子谁都愿意买，万科质量真的好么？可能物业好。品牌占有率要看人群，经济实力允许当然会看品牌，如今的市场投资客比例很大，会选择品牌。30%-40%的人会选择开发商，其他只能是理想状态。

谢瑛：60%-70%，好比买手机，哪怕低端的也比不知名的手机好。比如万科的公司肯定比草台班子好很多，有强大的经济实力请设计师，小品牌首先规划设计、资金实力都跟不上，大公司不会存在烂尾楼，小公司资金链断裂时就很有可能出现烂尾楼。大公司的质量、规划配套不用担心。

蒋德军：对投资客来说，7成甚至更多；对自主卖方者来说最多到三成。

说到品牌，集中在房屋质量、资金、设计实力、物业管理实力等等方面。大部分情况下，房屋质量真正如何？建设的时候谁搞得清楚。如果我们把房子都换成现房，还要看开发商么？如果买房是用来投资的，那么考虑品牌开发商好一些；如果居住，就要考虑更多，如居住地离上班地点距离等等。柴米油盐政府控制，衣食住行就管不到这么多了。住这一方面政府该控制规划却没控制。普通老百姓不需要品牌意识，投资客就需要品牌意识。

伍玉龙：80%，以前没有品牌意识。自从遇到了出问题的房子了之后，觉得80%差不多。做投资一定要看品牌。

李汇丰：品牌占几成还是要看品牌效应能不能发挥出来，品牌效应放出来了，占比例就高了。南京地价高，减少了利润空间，品牌效应相对于其他地方就比较低。品牌宣传方面，媒体有责任宣传，最后还是要看开发商自己。

赵智成：40%以下，年轻人买房子很少考虑到品牌，爸妈考虑得比较多，自己在南京有套房子住就满意了。品牌占有率对年轻人来说很低的，自己还没有实力考虑到品牌。

焦晓微：10%左右。还是要看地点，南京品牌公司都在外围。都是投资的，能在外围买房子的都不缺房子住。在市区楼盘小，认品牌的不多，地点好、居住方便就行了。人们意识到品牌好，但是很少有人承受得起，开发商拿地都建小高层，130平以上的，在外围买品牌期房的都是投资客。根据地方性的情况，品牌占有率对投资客来说比较高吧，普通人就比较低了。