沈阳城市向南集结号吹响的联想

2010年3月1日沈阳日报头版头条《建设大浑南 实现大发展》的爆炸性消息瞬间传遍了整个盛京大地。这一令人振奋的强烈信号折射出了沈阳市政府新一届领导班子新春后震撼地吹响了一揽子振兴沈阳经济计划中的第一“集结号”。据晚报记者采访报道：中国上海世博会总规划师、联合国科教文组织——国际建协世界建筑教育委员会终身委员、同济大学校长助理、中国城市规划学会副理事长吴志强教授评论：“大浑南战略不仅将成为新沈阳的中心，还将辐射整个沈阳经济区的范围，带动周边的城市，更有可能带动、展示下一代的北方城市面貌。大浑南定位为让东北走向国际的高端平台和东北老工业基地振兴中的大脑枢纽，这里将是创新的中心、绿色的中心、和谐的中心”。吴志强认为：“大混南最突出的亮点就是，下一代城市的试验和示范。是第三代城市，也就是后工业以后，用风能、太阳能驱动的清洁能源城市，正将使整个世界的视线聚焦无碳经济的大浑南”。

这些突然化利好信号释放，标致着大沈阳城市版图重新割据——体现沈阳经济结构迈入大转型时代。那么，我们可以大胆预测：

1、 市政府迟早会喜迁南移，再创CBD超级核心区，大踏步提升沈阳向南发

展战略的高度；

2、 高铁南站的紧锣密鼓建设，引发现代物流、站前、商务、旅游、无碳工业

等现代服务业经济的急速发展；

3、 第三代城市的风能、太阳能驱动的清洁能源城市建设全面展开，标致着高

标准的城市化经济又将得到急速的品质化升级；同时意味着土地资源珍贵而使开发商门槛将会有较大提高；

4、 全运会的主赛场建设，又将燃起体育、度假、观光、商务、购物经济的飞速发展；

所以，这四大猜想将成为现实的话，完全意味着超级经济引擎已经启动，必将急速拉动整个沈阳经济跨越式腾飞无疑。

具体联想分析如下：

1、沈阳GDP加速冲刺带来楼市利好

据沈阳政府网数据，全市2009年实现地区生产总值（GDP）3860.5亿元，比上年增长16.3%。其中，第一产业增加值183.7亿元，增长8.0%；第二产业增加值1934.1亿元，增长18.4%；第三产业增加值1742.7亿元，增长15.0%。三次产业结构为4.8:50.1:45.1。三大产业对经济增长的贡献率分别为2.3%、55.0%和42.7%。按户籍人口计算，人均GDP为54106元，增长15.5%。全市GDP生产总值增速远远超过国家8%的标准。按省长的寄语：“辽宁如按此速度发展，两年后超浙江将成为现实”。飞速的增值意味着强大的后续经济支撑，在水涨船高下，将引发拉动消费经济的迅速升级，那么，后工业时代经济下，将加速大力升级城市化改造，房地产作为沈阳城市GDP权重的贡献者，在大趋势下乃将是龙头地位。

事实证明，我国房地产业带动的上、下游 行业将涉及120余个行业，产品上万个品种，房地产业是唯一可以从投资和消费双向拉动国民经济的产业。据世界银行提供的数学模型计算，房地产业每投资1万元可带动相关产业1.7到1.9万元的投资；房地产每销售1万元的产品，可以带动1.3到1.5万元的其他产品销售。按保守估计，房地产业的带动系数为3。

再数据回顾一下2009年的沈阳房地产业在经济发展中的地位引擎作用。2009年，全市房地产开发建设累计完成投资1188.7亿元（摘于焦点装修家居网），比2000年增长了17.6倍；施工面积6847.89万平方米，比2000年增长了7.27倍；竣工面积1293.55万平方米，比2000年增长了2.70倍；全市合同备案销预售商品房1396.15万平方米，比2000年增长了5.6倍；合同备案商品房销预售金额584.73亿元，比2000年增长了9.3倍。因此，从投资角度看2009年房地产业完成投资1188.7亿元，占全社会固定资产投资的32.3%的消费角度看，2009年商品房销售金额（合同备案数据）584.73亿元，二手房成交金额 196.6亿元,共781.33亿元。房地产开发建设高额投资，商品房大批量地交易，综合起来，房地产业对沈阳市生产总值作用相当显著。仅从2009年房地产业完成投资就占沈阳市地区生产总值27.27%。所以，无论从投资、消费和就业这三个方面都拉动了全沈阳市经济增长。这就是符合国家所提倡的内需经济动力。

2、老城地产开发土地即将枯竭引发房价快速弹升

随着沈阳房地产行业从2002年加速起跑到如今已有8个多年周期，大踏步发展将城区扩大了将近三倍；2006年启动的金廊工程，规模化、亮丽化发展已实现最后冲刺阶段，那么这就意味着金廊形象建筑已近尾声；伴随拆迁成本的大幅提高及拆迁难大环境形势下，沈阳老城区开发即将殆尽。我们可见，一环以内区域除商业地产楼盘外，纯住宅楼盘少的可怜；二环以内新开发的楼盘也屈指可数，并在去年放量销售后，可销售面积也为数不多，因此，绝版地段更是如数家珍、异常珍贵。老城区已呈现寸土寸金、日益倍增的状态。请看附表：

1-2月份市区销售楼盘占据销售榜前三

表二：老城区销售受追捧

从沈阳1-2月份沈阳商品住宅销售业绩上一目了然，老城区改造项目受到了广大消费者的空前追捧，先下手为强、占据城市中央生活的民族传统理念围剿下楼盘价格节节攀高。海德公园、万和顺景平均每套楼房的成交价都超出了均价50万大关，从表中我们不然看出，消费者购房依然青睐和围剿旧城改造项目。“蚂蚁可以搬决大堤，愚公可以搬移山空”。所以，旧城土地资源迟早会弹尽粮绝而枯竭。那么，供不应求下的楼市，房价涨跌可想而知。

我们还可以从2010年3月15号看北京老城区六块土地拍卖悟出道理：总成交额达到了令人乍舌的143.5亿元，总成交面积达97.8万平米，平均楼面价超过1.6万元/平方米的真实案例。一天的成交额比北京市2月份全月(92.05亿元)超出55.89%，比1月份全月(132.46亿元)超出8.33%。在同一座城市内一日之日连出三个“地王”，把整个北京房产行业炸开了锅。而在地王刚诞生的第二天，周边房价风声鹤气，扶摇直上。我们再来看看深圳，深圳“南苑新村”在当地是出了名的房子破旧、治安很差，凡是有点钱的业主早已搬走，非常不适合自住。但自从南苑新村3月初出现在今年首批城市更新项目中后，一夜之间，业主把放出来售卖的楼盘全部撤了单。去年底南苑新村的房子均价约1.2万元/平米，今年3月份成交价已经到了1.7万元/平米，短短三个月涨幅竟然达到了5000元/平米。在沈阳涨幅的钱都可以买到一套不错的房子了。这正是北有京城开发商高价拿地，地王频现；南有旧城业主捂房不卖，富豪频出！这一南一北，一正一反恰如其分的反应出了时下老城区的寸土寸金价值和暴涨增值潜力！所以，在这样的发展趋势下，老城房价能不飞呢？

3、南北板块升级遥相呼应

由七并五的行政区署调整，标致着新沈阳版图下经济“后劲爆发”之势，也致使沈阳市区面积外扩了将近一倍，这说明在届政府领导的宏伟远瞩，大刀阔斧、流星踏步奔向大沈阳直辖市目标挺进。因此，区域经济将会得到迅速激活而实现量、质并驱，其发展空间与发展能量将得到无比空前。

城区合并升级能够迅速带动区域经济腾飞，这样的历史已经在上海、杭州等地上演过。上海浦东自从1990年9月正式进入开发、开放以来，一夜之间吹醒了长卧在这里冬眠的雄狮。地区生产总值由1990年的60亿元跃至2009年的4000亿元。近期浦东与南汇合并成立浦东新区，更是让浦东如虎添翼！两区合并的“红利”在年末显现。最新统计显示，2009年，浦东地方财政收入达到380亿元，比上年增长9.1%。全社会固定资产投资超过1420亿元，比上年增长16%左右。社会消费品零售总额预计达到860亿元，比上年增长14%以上；商品销售总额预计达到5900亿元，比上年增长14%左右。“两区合并不仅是一个空间的扩展，更是一个功能新的提升。2004年3月13日，新华社援引国家统计局前一日发布的《2003年全国房地产开发市场景气状况报告》称，2003年上海市商品房平均价格达到每平方米5118元，首次超过北京，成为全国房价最贵的省份城市。如今位于陆家嘴板块的世纪大道周围，目前该板块内的新建住宅、在售办公楼、商铺较为稀缺，区域新盘主要有盛大金磐花园、财富海景花园，目前精装修房报价4万——6万元/平方米。短短5年，房价增长了8倍多。陆家嘴板块一直深受本地高端客户及境外人士青睐，住宅供应主要集中于7-8年房龄的二手房。目前该区域二手房成交集中在世茂滨江花园、仁恒滨江花园、汇豪天下等楼盘。随着二手房交易税的征收，加上业主的惜售心理，近期陆家嘴板块二手房售价上升加速，目前区域二手房均价2.5万元/平方米。短短5年也增长了5倍。据了解，陆家嘴地区由于外来人士青睐，出租率一直比较高，给该区域带来良好的人气，也促进了周边楼盘的交易，形成良性循环。由于有稳定的租客支撑，住宅租金基本保持稳定，两房月租金约1800美金，三房月租金2200美金左右。陆家嘴板块的办公楼一直受到境内外知名企业的追捧，板块内办公楼大多出租，很少有办公楼出售，目前日租金在4美元/平方米左右。 

再如萧山在2001年正式划为杭州市区块后，由2000年全区生产总值（GDP）222亿元跃至2009年全区生产总值（GDP）1044.85亿元。各项经济指数得到全面大幅度的攀升，房价上涨就更不用说了。实践是检验真理的唯一标准，古人云：前车必鉴，识时务者为俊杰。沈阳浑南将充分借鉴上海、杭州城区合并的宝贵经验，采众家之所长，唯我所用。浑南将犹如上海浦东、杭州萧山一样的灿烂明珠与老城遥相呼应，上演出一幕现实版的《的士速递》。

近日，据浑南房产专业人士透露，政府大浑南政策刚提出，该地楼盘在三天内上涨了1500元/平。原定开盘价4800元/平，准备提升至6000元/平。

以上三点分析，纯属个人意见，并不代表投资参考。