日前，业内对于广州楼市走势的担忧明显增加，负面消息也是不胫而走。先有“7月商品住宅成交面积环比大跌57%”，再有“8月花都、南沙成交暴跌”，以及争相报导8月18日土地市场的“低于预期”。在此前后，市场产生了“楼市触顶回落”等悲观论调。无独有偶，股市也出现了类似的走向，8月初以来，沪深股指大跌20%以上，并呈现短期震荡调整的发展态势。

    市场的焦虑完全可以理解，然而，如果一味渲染市场的变化，甚至过分紧张，则不利于看清市场的真相。流动性减少，以及二次房贷收紧，是这一轮市场焦虑形成的伊始。政策微调固然需要关注，但市场明显有惊慌过度的迹象，甚至是先有结论，再去“寻找”数据支撑。7月数据暴跌的说法与事实不符，其统计结果与房管局出入太大，预计将是15%-20%的环比降幅，况且考虑季节性因素、短缺因素，本该如此。花都等郊区成交“暴跌”乃是统计本身的问题，并非郊区的楼市再陷困境，更不是什么征兆。土地市场回归理性是好事，一路狂飙才不可能持久，且南华西地块的出让地价已经不低（请详细阅读地块的出让条件），奢望“楼面地价拍到10000元/平方米”的预期，简直是无稽之谈。既然原先舆论的预期就偏太高，其“失望”又何来奇怪！？

    个人认为，当前的市场预期有“由过于乐观滑向过于悲观”之嫌。认为广州楼市将在下半年“触顶回落”的观点不成立，真正的发展态势乃是“楼市回归理性，楼价高位整固”！理由如下：

    其一，楼市的短期整固，不应等同于楼市拐点的出现。楼市上行的接力棒已从流动性转接到市场预期的手上。

    楼市、股市的短期震荡调整，主要源于对流动性减少等问题的担忧。上半年新增信贷突破7.4万亿元人民币，是去年全年的近1.5倍，月均新增贷款1.23万亿元。然而，7月新增贷款仅为3559亿元，因而楼市、股市出现短期调整实属情有可原。就楼市而言，还包括二次房贷收紧等其他因素。

    但是，需要明确的是，当前市场上行的动力已由流动性转接到市场预期的手上，而当前的流动性减少、二次房贷收紧等利空性政策并没有能力彻底扭转市场预期。具体来看，国家的货币政策只是微调，相对通胀来说，政府首要关注的是经济的稳步筑底与复苏。有研究人士预测，下半年月均投放量将保持在5000亿元左右，全年的新增信贷将达到10万亿元人民币以上，差不多是去年的2倍多。而月均5000亿元左右的投放水平，与以往相比仍处于高位，虽然不能再推动楼市大幅扩张，但维持稳定应该没有问题。

    再来看二次房贷，“国十三条”松绑二次房贷对之前的市场复苏至关重要。松绑可分为三大块，本次银监会收紧的二次房贷主要针对第三块。之前，国家拼经济，银行拼信贷，使得第三点被最大范围、最大程度地利用，不少地方对二次房贷几乎完全放开，连豪宅、别墅也可享受首次置业的政策优惠。出于对信贷风险及楼市泡沫的担忧，国家开始收紧第三点。

    由此可见，二次房贷政策还有招数可玩，若第三点收紧的效果不明显，不排除在第一、第二点上做文章。国家将视市场的情况，来松紧其二次房贷的紧箍咒。在“托量不托价”的思想下，预计下半年的楼市将被政府划定在一个表现良好、但不过热的范围内。

    当前正处于市场对政策微调的短暂适应期，一旦心态调整到位，将有可能迅速消除疑虑，掀起新一轮的入市潮。短期整固，是为接下来的持续上行积蓄力量。

    其二，政策的基调未改，“收回优惠不同于打压”，且地方政府的期望与支持力度有望加大，这是整固期形成的重要基础。

    早前，胡锦涛总书记在中共中央党外人士座谈会上明确指出，上半年扩大内需取得了成效，应对金融海啸的一揽子政策也发挥了实质效果，这实际上就是间接肯定了上半年房地产市场的良好表现。与此同时，胡总书记强调，当前的中国经济仍处在复苏的关键时期，将保持各种政策的连续性，同时也会根据实际情况提高针对性、灵活性。由此可见，胡总书记已经为下半年的政策基调定调，即保持稳定性和连续性，同时提高针对性、灵活性。

    中央对待房地产业的态度一直是趋利避害：既要防冷，希望通过房地产业的带动来阻止经济的下滑，并实现整体反弹，“全力保8”，着力点主要是增加消费、扩大投资，“国十三条”、下调项目的资本金比例即是如此。中央认定当前正处经济筑底、复苏的关键时期，竭力想维护市场的稳定，为经济的最终复苏保驾护航，其对待房地产市场的态度必然也是“稳”字当先！

    同时又要防过热，减少热钱过多涌入房地产市场造成大起大落。为此，中央后来根据楼市等实际情况采取的货币政策微调、收紧二次房贷等就属于“提高针对性、灵活性”，“防止大起大落”。此外，如果楼市继续看好的话，“国十三条”中关于营业税暂定一年实行减免的政策，也可能于2009年12月31日到期而不再续约。所以，我们不能将当前的政策变化理解为“打压”，实为“收回部分优惠”。

    值得注意的反而是地方政府的态度。上海、广州等地方政府不约而同地大力推进“旧城改造”、“城中村改造”项目。多数城市的房地产重点工作已是促开工，推销售，张广宁市长更要求房地产开发总量全年要实现正增长。虽然房地产企业“时间过半，任务亦过半”，但地方经济增长却未能如此，上海、广州，以及其他城市均面临增长压力。下半年是地方政府全力拼经济的关键期、冲刺期，房地产市场必须有良好的表现，甚至要更好！为此，下半年地方政府对房地产的期待更大，要求更高。中央部委虽无此压力，相信在出台相关政策时却会充分考虑到这一点。

    其三，从供求关系来看，供应短期内难以真正放量，需求释放将维稳。判断市场表现方面，个盘指标优于全市成交量。

    今年上半年十区商品住宅供应仅335.88万平方米，是仅次于2007年上半年供应水平的“空档期”：2007年供应大幅减少是“90/70标准”的影响，本次供应减少则是楼市调整引发开工、施工面积的调减。

虽然9月份开始，市场的供应量会陆续增加，缓解当前的供需矛盾，但这种供应的增加主要还是季节性因素为主。发展商看市场转好，以及政府“促开工”的推动下，将加大开房力度及加快项目工程进度，但最快也要到今年年底才能上市。所以说，真正意义上的供应增加，预计要到明年才能显现出来。汇总下半年的供应数据，预计下半年的新增供应面积约为350万平方米，与上半年基本持平或略为增加，折合套数约3.3-3.5万套。全年供应不及700万平方米，同比锐减14%左右。

    上半年的成交面积高达428.2万平方米，多于楼市热销年2007年上半年的成交水平。下半年的政策与市场环境不差于上半年，楼市本该取得更大的交易量，但困于市场本身的新增供应有限、余货不多，从而影响了整体交易的扩大。

    预计下半年的成交面积将保持在320-350万平方米，同比（去年下半年为310万平方米）有所增加，全年成交约750-780万平方米。需要说明的是，整体成交面积不及上半年，不代表市场差过上半年，只是市场有效供应有限而已，在此，总的成交面积已不能用于说明市场本身的好坏；恰恰相反，市场的表现实际优于上半年，主要标志即为个盘表现不差于上半年，以及价格上涨高企。

    其四，价格已经上升一个高位，短期内再度拉升乏力，将维持高位整固之势，在博弈中再“以时间换空间”。

    今年上半年十区商品住宅均价达到了8543元/㎡，同比下跌13.9%，环比也有3.8%的降幅。但从月度成交来看，涨势明显：1-4月基本保持在8000-8500元/平方米，及至6月猛涨到9676元/平方米，7月则突破万元大关，为10008元/平方米。

    需要指出的是，今年上半年多数月份处于8000多元/平方米的价格水平实为被低估了，真实的楼价应该是高一些的。结合成交结构分析可以发现，上半年中心六区商品住宅的成交面积所占比例仅为51.5%，为历年来最低水平，更是大大低于去年水平。所以说，2009年上半年郊区的供应充足、成交出现明显放量，而中心城区的货源紧缺，反映到成交均价上必然偏低，全市的楼价被低估了。

    在经过5、6、7月三个月份的连续快速上涨之后，多数楼盘涨幅在2000-3000元/平方米，80%以上的楼盘价格大于或等于07年的高峰期，已经上升到一个高位。虽然市场的价格预期仍然向上，但观望气氛开始增加。加之政策的微调等因素，使得价格继续拉升缺乏动力。从发展商角度看，也担忧市场会摄于政策而观望，希望在当前这个价位出货，故高位出货心态明显。

    那么价格会下跌吗？个人认为可能性比较小：一是需求将趋于稳定，但由于供应并无大的放量，故供求关系不会逆转；二是下半年的新增贷款可以确保维持当前的价位，政策只是收回部分优惠，扶持的基调未变；三是价格预期不会一朝改变，政府不会愿意看到这样的情况发生（事实证明，政府不希望房地产业深度调整的出现），房地产市场的良好表现对下半年地方政府拼经济至关重要；四是在通胀预期下，以及实体经济不振的情况下，“楼市避风港”的功能认知得到强化，楼市也强于股市，资金最终多归于楼市；五是价格下跌多与资金链紧张有直接相关，让利多与拼业绩有关，而上半年资金回笼丰厚，多数发展商完成大半任务，甚至超额完成全年任务，基本不需要这么快做出降价决定。预计维稳高价位，或者适当提升价格，仍是他们的首选。楼价涨幅趋稳，但下半年的成交均价仍会比上半年高出一大截。

    真正的挑战反而是明后两年，届时政策已不似今年优惠，国家对房地产的依赖程度将减轻，加之供应明显增加，而需求是否继续释放仍未可知。但无论如何，在当前政策敏感度已是多年来最高的情况下，最终的主导权仍在政府手中（现在主要通过影响需求来影响楼市）。所以，我们应该对政府有信心。