百日新政感言二——“死穴” 何时解？
(2010-7-25 10:16:14) [发送到微博] 
金庸小说中谈到,人的身上有一些死穴,如果被别人点到,时间长了，或致其死，或致其残，或致其丧失反抗能力，就会失败。笔者发现从四月中旬中央出台房地产市场调控新政至今已满百日，三个多月的持久让房地产市场像电视剧里的武打演员被点了“死穴”一样，没有反抗能力，只能干耗着。在百日“休克”期间，楼市呈“胶着状”即开发商不实质性的降价,购房者持币观望，楼市维持在“量跌价不跌”的状态。房市调控如陷沼泽、泥潭，很难“爬”出，何时被“解救”的大权掌握在政府手中，而政府有碍于宏观经济增速放缓以及既得利益集团之间的阻击，年内乃至到明年初都出不了“重拳”，故仍然将房地产维持在高压态势下被点了“死穴”的禁锢期。然而，众所周知，单一打压房价以及房地产改革及其法律制度建设滞后，一直是房市调控“一收就死，一放就乱”的根源，所以唯有在缓慢放开“死穴”的时期，对房地产综合施治，辩证施治。
不解也难
4月份房市调控一剑封喉直点房市“死穴”，开发商与购房者顿时陷入僵持的局面，个别楼盘在新政后成交量甚至为零。这种供需双方的博弈与我国4月份以来连续两个月经济增速放缓有着直接关系，
房市调控政策在进退两难的境地中徘徊。于此同时，世界经济复苏仍面临较大的不确定性，金融危机风险犹存，贸易摩擦和人民币升值压力使国内经济复苏变数增加，特别是在华经营的外资企业就中国投资环境产生新问题。近日，两位德国知名的实业家在与温家宝总理会晤期间，当面对中国的商业和投资环境提出了批评。而当下中国经济是外贸，内需，投资三架马车共同前进的结果，由于受多种因素的影响，我国投资环境短期内难以有根本性改善，据此我国经济增速将面临新的挑战。另外，现阶段我国高端产业不敌发达国家，特别是尖端产品过度依赖发达国家。在低端产业方面，随着中国劳动力成本和其他要素成本的提高，一部分产品的生产必然转移到其他发展国家，就可以看出我国生产投入在相应减少，对中国的资金投入也会相应减少，此时如果投资环境恶化，新的投资得不到开辟的话，对于经济增速放缓的我国无异于雪上加霜，再次折腾我国的宏观经济。当然，在面临经济挑战的时候同时不能忽视我国经济自身“检修机制”需要不断完善，最近大连油管爆炸、紫金矿业污染以及最近平频发的矿难事故，都在提醒我们，以牺牲环境为代价，对资源的过度开发以及不合理的利用，导致中国这列经济列车在30多年的快速发展过程中存在了不少隐患，令人猝不及防。
笔者以为，房市目前是中国GDP的主力，没有土地出让，没有楼价，就没有中国的GDP的上升，单一的打压房价，必然传导到GDP。面对严峻的经济形势，房市调控仍是单一用金融手段进行房价打压，而不出台房地产改革及相关的配套政策，就摆脱不了“一收就死”的魔咒。收紧房市调控政策意味着土地财政和交易税大幅度减少，对于赖其生存的地方政府来说，债务越来越多，经济指标难以完成，今年GDP“保八”任务成难题。另外，一旦在华外资企业经营环境变得更加艰难，政府限制更加严格，他们也有可能决定收缩在中国的业务（中国政府和谷歌（Google）之间的摊牌就是紧张关系最引人注目的例证之一），此时房市继续着“冬眠”或再出台严厉政策打压房价只会增加我国宏观经济发展的阻力，继续致房市于“死穴”，致经济于“死地”，所以“死穴”不解，拖累的是经济。一个字——难！
解也难
据《北京商报》报道，7月19日，国土部在公布的《2010年第二季度全国主要城市地价监测报告》中认为，由于国内外经济环境复杂，未来楼市调控将以地方配套细则的方式继续落实已出台的政策，出台更严厉调控措施的可能性很小。另外，近日央行公布了上半年上半年4.63万亿新增贷款中有1.38万亿流入房地产市场，占比约30﹪，房地产贷款增速明显回落，特别是二季度房地产开发贷款增量为负。这些报道似乎又为那些鼓吹房市“拐点论”和“崩盘论”的始作俑者增加了谈资，房市调控政策似乎有了松动的可能性。然而，若真放松房市调控，便给已经“休克”的房市“起死回生”之力。一系列尖锐的问题又将产生，例如，首先，更多的其他领域的资金重新回流到房地产，房地产又重新回到促进国家经济发展的重要引擎地位；其次，其他的产业尤其是一些实体产业的发展被挤压，百姓的消费领域被更多的挤占，关于“转变经济增长方式，加速产业结构调整和企业转型”的论调成为“空头支票”；另此时房价的“假摔”也就进一步得到了事实的论证等等。一系列问题的产生又会把房地产市场翻个底朝天儿。
因此，房市调控政策一放松，房市调控又是采用了过去的“加油门”“踩刹车”的老方法。房市又会沿袭过去N次调控后的老套路，即炒房团再次席卷而来，房价又被肆意哄抬到另一个高度，投资投机功能被无限放大，全国各大中小城市如“百废待兴”一样，将中国变成一个“建筑大工地”。只要能推动经济发展，不管土地是否稀缺、百姓住房是否边缘化、消费者不合理购房需求等。窃不知房地产泡沫会越积越多，贫富差距越拉越大，民怨四起。更重要的是百姓对政府的信任度会一去不回。所以，解“死穴”能暂时保经济、保民生，却保不了民生，促不了民富——更难啊！
唯有辩证施解
房地产业在它的发展过程中有它的正面效应也有它的负面效应，显然，在过去的房地产业发展过程中政府过度依赖房地产市场，一方面放大了其市场化效应，一方面又忽视了其负面效应（尤其是投机性）的扩大化，导致了如今房市需要用调控政策维稳。但无论怎样，行政手段的调控都不应该延续很长时间，无论半年还是一年，房地产终究要回到市场轨道上来，所以唯有辩证施解方为上策。笔者认为房地产业发展中许多因素推动了它的高位运行，如地方政府高价出让土地、一些开发商和中间商恶意炒作、消费者不合理甚至过热的购房需求等，面对诸如此类的负面效应，更加说明了房市调控不是仅仅靠打压房价来解决问题的，需要正确看待和解决，此时再“头疼医头，脚痛医脚”，最后弄个“半死不活”，所以出台良策迫不及待。
笔者以为，当前宏观经济受到“创伤”，增速放缓的事实已经摆在了面前，面对经济的“疲软”，政府此时需要在缓慢“解穴”的同时辩证施治，甚至可以在其他“穴位”上做文章，打通其“筋络”。例如就抑制投资投机的“穴位”就有好几处，一是改革开发盈利模式，即开发商从原来的房屋盖好了就一次出售获取暴利转为注重房屋出租，培育租赁市场，满足老百姓或买或租的多种住房需求；二是取消商品房预售，提高开发商自有资金比例，抑制开发商捂盘惜售、恶意炒作，扰乱市场秩序的行为；三是打破投资禁区，尤其是国企和央企的垄断，放开投资领域，保护民企控制投机即让民间资本继续留在实体企业，并鼓励其投向新兴产业，尤其是政府放开垄断行业，避免大量的资本跑到房地产等。诸如此类的措施还有改革财税、土地出让制度，从源头上切断地方政府、开发商、炒房者等投机运作；改变片面发展和投资大城市的城市化，注重发展中小城市和小城镇，从土地资源的配置上切断对大城市房价的炒作。当然，这些抑制投资投机的辩证施解的“招数”一方面可以制约房价被肆意炒高，保民生，赢得百姓欢迎。另一方面可以促进经济结构的合理调整，发展经济，保证房地产业的健康稳定发展。一个字——妙！
综上所述，房价的虚高和政策的多变折射出中国经济的脆弱阴影，所以房市屡次调控，屡次走低，又屡次在高地位之间交替变换，而“拐点论”和“崩盘论”又在从始至终的调控过程中被炒得沸沸扬扬。笔者之前在博客中多次呼吁房市出台改革及相关配套措施，否则房市今年过不了三关即六月看“端倪”，十月看“效果”和年底看成败。但时至今日，仍没看到后续政策即将出台的迹象。果不其然，今年新政第一关就没过得去，僵持局面依旧存在，而且严重阻碍了经济的发展。解也难，不解也难。但不可否认的是长时间不解“死穴”，就会导致房地产这个在09年成交金额或破6万亿元，占两成GDP的产业如一潭死水，没有波澜起伏，最后受挤压的还是我国宏观经济的发展，所以还是要综合施治，辩证施治。笔者以为，房市调控若能像老中医那样进行多穴位的综合疗法，综合辨治，排除其“毒性”，疏通其“肝脏”，激活其“肾脏”，打通其“经络”，而又不伤其筋骨促使其逐步康复，并能滋阴补气，即通过综合配套政策，抑制器投资投机功能，让房地产市场与政府住房保障的职能犹如人的两条腿，稳步行走，健步如飞，使房地产业健康发展。一方面带动我国经济发展，增强我国国力；一方面又关注民生，改善民生，让老百姓住有所居。应该说，这是解决我国宏观经济面临的燃眉之急，让其走向良性循环的一剂“良方”。
