2009年可能出台的

房地产相关政策

1.降息，降低首付款比例

2.继续放松银行信贷，放松优质企业开发贷款

3.放松二套房贷

4.购房补贴

5.购房退税

6.房地产企业税费减免

7.政府出资购房，作为保障性住房房源

同样较为乐观的还有上海乘星行行销服务机构总经理李骁，他对上海的经济和房地产市场的态度都是短期看跌、中期看涨。“在未来半年可能是一个黑暗期，大家可能看不到春天，因为上海经济13年以来，增速第一次落后于全国的平均水平。但是随着价格回落、交易量上升，从目前掌握的数据来看，我们预计房价在明年下半年就会触底反弹。”

但另一种观点则把房地产复苏的时间推到了2010年之后，由于房地产主要受控于宏观经济下滑，因此在收入预期的担忧和房地产市场信心不足的双重影响下，国内高起的储蓄额很难在短期内转化为房贷，也就很难为市场增加大量流动性。

招商证券分析师孟群认为，未来两年内房地产行业将继续价跌量缩，“我们预计这轮房地产周期要调整到2010年底前后，一线城市的房价总体还有30%左右的下跌空间，期间成交量也将不断萎缩。”

在各方观点中，地产商往往显得更加悲观。上海中瑞房地产经纪有限公司常务副总经理朱振岗认为，2009年经济危机将对房地产市场作一次洗牌：“这一轮的危机，会使一批企业死掉。现在一些企业也在着手做许多准备。”他告诉记者，虽然整个经济的自我修复能力有所提高，但U字形的走势不可避免，“U形的底部有多长？是12个月还是18个月还24个月，现在真的不好说。”但朱振岗同时表示，对于地产商而言，跌同样能跌出机会，“比较有名的地产商张茵从300多亿元现在落到了15个亿，前几个月觉得这辈子赶不上她了，但现在觉得有机会赶上她了，现在的效应也就是几倍的差距了。我相信，也有一部分人在为新一轮洗牌做准备。”

打折潮或将更凶猛

日前，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中明确提出，支持房地产开发企业积极应对市场变化，“以合理的价格促进商品住房销售”。而此后，在南京出现了由于房价过低而被处罚的事件，被罚企业被作为“不正当竞争”。地产企业却显得很无辜，尤其在年底回笼资金的关键时期，超低价成为许多地产企业言不由衷的无奈。

然而，不少研究机构表示，明年地产商的降价潮将会更加凶猛。一家中介机构负责人告诉记者，有部分地产开发商已准备在春节前后集体低价推新盘。事实上，上海目前绝大多数楼盘都存在继续降价的空间，哪怕是那些2006、2007年刚刚拿地的开发商。该负责人透露，房产新“国六条”会促使明年1-3月推向市场的部分楼盘，选择以“价格低开”的方式促销，形成一个降价热销的“小高潮”。易居房地产研究院分析师薛建雄也认为，春节前后都会有一些新开楼盘低价亮相。

2009房产政策多发年？

由于国内外经济形势的异常严峻，为了促进经济平稳较快增长，近三个月来国家出台了一系列刺激经济、扩大内需的政策。这些政策大都对房地产产业直接或间接形成利好。今年9月至今，央行先后五次下调贷款基准利率；同时，央行还下调了商业性个人住房贷款利率的下限和首付比例。此外，财政部和国税总局也下发通知下调契税、暂免征印花税和个人售房土地增值税。最近，国务院又出台了适度放松二套房以及对二手房营业税的减免等政策。这一系列刺激居民购房的政策也起到了一定的效果，部分城市11月份以来的商品住宅成交量已经开始回升，且回升幅度较为显著，其中包括上海、南京、深圳、武汉等城市。

但宏观经济的不景气也成为制约行业回暖的最重要因素之一。在我国2009年经济增速下滑已成为各方共识的前提下，房地产市场对于政策的依赖性就变得越来越高。国金证券[24.56 -1.92%]分析师曹旭特提示，2009年在这样的宏观经济背景下，投资者应该密切关注GDP增速及利率波动，来把握房地产的趋势。而后者利率因素即有赖于国家的政策，如果能够持续快速下调利率，将会一定程度抵消经济下滑对楼市的负面影响。同样，国信证券经济研究所房地产行业首席分析师方焱认为，2009年中期利率可能降至5.5%左右，房贷实际利率可能在3.7%左右，这些利好因素将给房地产行业吹来一阵暖风。

招商证券分析师贾祖国认为，经济恶化越厉害对房地产投资越有利，因为针对房地产的扶持政策会不断出台，从而可能会不断超出市场的预期，对房地产投资则越有利。

除了从购买者角度降低利率刺激消费，宽松的货币政策在2009年也将成为房地产企业的“良方”，中信证券[18.90 0.11%]研究部分析师王德勇认为，分析2009年可能出现的乐观、中性、比较悲观和最悲观四种情况，在中性的情况下，房地产行业获得的开发贷款可能增加2364亿元，而这一支持力度，相当于银行体系对房地产行业在2005年时的状况。虽然银行“输血”地产开发商无法解决行业所面临的根本问题，但确实可以有效缓解房地产企业的资金压力。

谈到政策，曾多次为政府决策出谋划策的腾方投资管理公司投融资总监唐军民认为，2009年将会是围绕房地产行业的“政策多发区”，预计降息还将进一步延续，而众人期盼的二套房政策也有可能迎来全面的解禁。

“国内的一些投资者，我前一段时间接触了几个客户，小范围试销，原来3万元现在卖2.5万元，客户说，这个价格现在就可以买。从这几个角度讲，高品质的商业地产将会在明年年中，最晚年底转暖。”

腾方投资管理公司投融资总监唐军民也持有类似观点，他认为，如果说海外游资确实有一部分撤出住宅市场的话，那么也有相当数量的海外投资机构正在热切的观望着国内，尤其是上海，“许多海外机构一直想寻求购入国内优质商业地产的机会，包括购入一些烂尾楼项目。”这意味着，优质地产依然是海外游资关注和炒作的热点。

日前，政府出台“国三条”，新政中涉及二套房的部分：“进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。”此次政策的出台被认为对于2009年的二套房房贷具有重要的指导意义。

然而“国三条”发布后，对于政策的调控尺度社会各界褒贬不一。

根据调查结果显示，对于“国务院部署房地产发展三措施”，仅有14%的网友认为能够起到利好楼市的作用，25%的网友认为此举能帮助开发商减轻负担，而多达62%的网友认为政策作用尚不明确。

一位不愿意透露姓名的专家指出，单从“二套房贷”的这条规定来看似乎新意不多，早在2007年央行和银监会下发的二套房贷补充通知中就已有此说明，现在只不过是重申该政策而已，真正实际操作起来恐怕仍会困难重重。

对于楼市来说，这样有条件的松绑二套房贷政策只能算是“画饼充饥”。业界人士呼吁，应该对二套房贷政策授予真正意义上的“松绑”，对置业升级及确有改善需求的二套房贷群体给予大幅优惠，不要只是在字面意义上“捉迷藏”，这样才能有效促进房地产市场的全面回暖，达到扩大内需，缓解金融危机的目的。

地产股能否优于地产？

虽然房地产市场与地产股“同宗同源”，但两个市场的表现依然会产生较大的不同。各家证券研究机构对2009年地产股的表现都给出了高于房地产市场的评价，引起了市场的关注。

招商证券分析师贾祖国认为，目前主流地产股严重低估。“经过本轮调整，目前主流地产股动态估值水平非常低。‘保招万金’和‘四小龙’等龙头股2008年动态PE平均在12倍左右，P/RNVA大多数在0.7倍下，已经充分反映了未来房价和销售的悲观预期。

尽管行业最差情况还未到来，但股票底部已现。参照国内外历史数据，招商证券分析，在房价再次上涨前龙头地产股的估值应该在2-4倍PB，地产股总体将呈现震荡走势。地产股将因较好的相对收益而优于大市，因此上调行业评级至“推荐”。

招商证券认为，2009年地产股品种配置策略应为：重点配置一、二线龙头股，如万科、华发股份[9.07 -1.31%]、福星股份[4.87 0.21%]、云南城投[17.86 -0.50%]等。

按国信证券行业分类，目前地产板块实际流通量权重在10.3％，在所有板块中仅次于金融板块，超过石化、钢铁等板块；基金地产股配置处于低位，或成为市场做多的反向指标。前期市场普遍预计到行业增速下降、销售放缓、房价下跌等不利因素，所以，基金纷纷抛售地产股，目前地产股配置少,一旦政策松动导致房地产实业好于预期，机构会增配地产股。地产股“大小非”减持压力非常小，流通比例在60％左右，远比沪深300板块20.4％的流通量高。

失落的汽车：五成人推迟买

对于汽车行业来说，金融危机带来的是整个世界市场财富的大幅缩水，以及因此而来的消费水平的大幅下滑，汽车作为中高档消费品，自然卷入了经济危机的漩涡，在经济形势并不乐观的2009年，你准备买车吗？

一年养车花费：

保险费:4000元/年

油费:每天大概用车50KM，按每百公里综合耗油7L（夏天开空调耗油量会大点），油价估计为5.06元/L，所以一年下来的油费为365×(7.3/2)×5.06=6471元

保养费用:1500元/年

清洁费用（洗车打蜡）：500元/年

停车费：3000元/年

共计：15471元/年

全球汽车销量全军“感冒”，中国也卷入了金融危机的浪潮，多数汽车企业早已开始减产，根据中国汽车工业协会的统计，11月份，国内乘用车共销售52.28万辆，环比下降2.90%，同比更是大幅下降了10.28%。1-11月，国内乘用车共销售616.45万辆，同比仅增长8.87%。这是乘用车累计增长自2006年以来首次低于10%。

金融危机，居民消费意愿下降，而财富效应的消失，使得B和C及以上级别的乘用车销量疲软，业内预计2009年国内乘用车特别是轿车综合排量将继续下降。但是随着燃油税的出台、成品油价格的下跌、各种车型集中促销，2009年你真的准备还不买车吗？

刚性需求依然旺盛

著名汽车调研公司J.D.Power的研究报告显示，中国汽车市场尚未饱和，普及率有待提高，持续性发展或可期待。

丰田汽车(中国)投资有限公司上海分公司总经理鹿子木洁认为，尽管由于金融危机，全球车市面临1-2年的放缓期，但是他对中国市场仍持比较乐观的态度：“中国市场也需要经历一个过程才能达到之前的快速增长，但是在中国仍然有许多家庭尚未购买汽车，刚性需求非常大。”

鹿子木洁认为，中国车市在今后几个月会持续走弱，估计年内无法好转，但是明年会有所恢复。在车市走弱时期，国内的高级车销售会受到较大影响，而中高级和中级车的销售则受影响较小。东风本田总经理仓石诚司也认为，中国汽车市场尚未饱和。他表示，本田在北美和日本市场出现下滑，主要是因为信贷型的消费模式受到限制。

汽车厂商对于中国市场刚性需求的乐观来自于中国不断壮大的青年消费群体。今年刚满24岁的李诚已经下定决心在年底或者明年买一辆10万元以下的车。“我家离地铁站比较远，坐公交上班将近2小时，到了办公室也累得不想工作了，一定需要买一辆可以代步的轿车，就图上班方便，休息日也方便出去玩。”

和李诚差不多的中国青年消费者数量庞大，虽然他们只是汽车消费入门者，但整体的市场规模不亚于任何一个细分市场，他们有力地支撑着中国汽车消费市场。

小排量汽车得实惠

12月出台的燃油税和成品油价格下跌的消息对已经决定要购车的李诚来说又是一针兴奋剂。

12月5日，国家发改委、财政部、交通运输部、税务总局拟定的《成品油价税费改革方案(征求意见稿)》发布，按照这一方案，在不提高现行成品油价格的前提下，将汽油消费税单位税额由每升0.2元提高到1元，柴油由每升0.1元提高到0.8元。其他成品油单位税额相应提高。

此次“消费税增加＋取消公路养路费等六项费用”，体现了“多使用，多缴税”的原则，与原先统一定额征收公路养路费等费用相比，有利于鼓励社会节约能源，减少排放污染。

“我开车也就是上下班代步，用油少，自然省钱。”燃油税对生活影响最大的是汽车使用率，然后就是耗油量。据统计，对家用标准车，燃油税改革后，油价在用车成本上将增加至56%。李诚已经将要购买的车锁定在小排量上，“我计算过了，如果我买小排量，每月比燃油税改革前可以节省不少钱。”

紧接着，12月19日起成品油价格下调。根据上海的下调情况，私家车常用的93号汽油价格由每升6.05元下降到每升5.06元，降幅达16.4%。李诚计算了一下，此次油价降价后,排量为8升的汽车每1万公里可节约油费近800元。

据记者了解，从2005年至今的4年中，国内汽柴油共调价10次，其中涨7次，降3次。此次是4年中的第3次降价，下降后的零售价已低于去年冬的水平。

浙商证券汽车行业分析师马春霞分析，燃油税改革后，成品油价格下调，小排量汽车将受宠，不过对于汽车的销售份额，短期内也未必显著提高。而且小排量乘用车的利润空间相对较小，因此小排量乘用车销量提升对盈利能力的提升幅度也相对有限。目前，小排量乘用车的厂家主要为国内自主品牌车企，例如一汽夏利[4.01 0.50%]（000927）、长安汽车[0.00 0.00%]（000625）、上海汽车[5.44 -2.68%]（600104）等。但是，从更长远的发展而言，它将给那些具有先进的动力技术、油耗低的小排量汽车及其生产企业带来空前的机遇。

趁着大促销捡便宜

在确定要买车之后，李诚开始到处去看车型，比较价格，他发现由于年底将至，车企、经销商为了消化库存，冲击年度销售目标，都选择大幅降价拉动销售，其促销幅度达到了前所未有的程度，如部分七八万元的经济型轿车都达到了2万元左右的降幅。

其实受库存压力、淡季销售提升乏力的影响，进入7月，各大汽车品牌都在加大促销力度，进行市场攻坚战。一位行业资深的销售人员表示，就连平日价格相对坚挺的凯美瑞，在4S店都有万元以上的优惠，一汽大众的全线车系的市场价格都有较大幅度下降，其中迈腾下调了近2万元，

李诚在一汽大众骏捷店看到，现在购买速腾1.6L车型有1万多元的优惠，最低只需12.58万元，而且速腾轿车的现车充足，颜色齐全，他同样比较了其他10万元左右的车型，降价幅度都很大。

小排量、低价格的经济型轿车的宣传给中级汽车更多的销售压力。从沪上一家经销商处获悉，目前中级车普遍能优惠2万元，而且还有很多礼包。李诚表示，即使中级车有较大的优惠，但他还是决定买10万元左右的经济型车。“这样比较符合目前的经济形势。”李诚笑着说。

省下买车钱过金融危机

不过和李诚持相反观点的人也非常多。

虽然明年养路费取消了，成品油价格也回落了，各种品牌的厂商都在举办大促销，但在金融危机的影响下，本来打算明年初买车的王先生还是决定将购车计划暂时搁浅。

“我对未来的经济形势并不是太看好，今年股市里已经亏了不少钱。买车不是一笔小费用，我觉得口袋里有点现钱还是最实在。”与王先生同样抱有“勒紧裤袋不乱花钱”想法的消费者并不少，根据调查，金融危机后，一些打算购车/换车的消费者中，仅有3.9%的人在6个月内有购车计划，接近五成的人选择了在“未来2-3年内”购车。

原本年底在促销战打响后应该被引起的购车欲，都被金融危机打击得所剩无几。卖车的经销商也表示，甚至不少已经订车的客户取消了现有订单，改订其他低级别的车型，或者干脆不买了。

中国汽车工业协会和全国乘用车市场信息联席会也预测明年全年的汽车销售仍将持续低迷，而王先生认为未来汽车一年还要降价。“经济不好，买车的人少了，不降价就卖不出去了。”对于持续降价可能性的考虑，王先生还是决定持有资金先观望，等到合适时机再出手。

买车、养车花费大

让王先生犹豫再三最后决定放弃买车的根本原因是：“对于我来说，车始终还是一件奢侈品。”虽然车价降了，但依然是一笔巨大的开销，而且以后的养车费用也是一种负担。这些开销在金融危机之下都显得格外沉重。

王先生本来看中了经济型车V3菱悦，目前市价大概是8万元。虽然车子不算特别贵，养路费在明年也会取消，但是王先生算了一算，一年下来养车的费用还是要多于1.5万元。

“养车的费用，都可以买四分之一辆新车了。”王先生认为买车并不划算，而且买车以后要增加不少消费。首先，买了车以后，和家人到周边地区玩的次数可能会增加，每次少说高速公路费也要300元左右。“如果稍不留神，闯个红灯，一张罚单也要两百块。”王先生认为，买车是一种持续性的消费，在经济情况不好的时候，为了尽可能的节约开支，买车还是得三思而后行。

买车不如坐车好

此外，在打算买车之前，王先生还征询了身边不少已购车朋友的意见。他发现，有的买了车的朋友用车机会并不多，他们有时候情愿坐车也不想自己开车。“他们都跟我说，上海高峰时期经常会塞车，浦东还好，在浦西，有时候45分钟也到不了一个坐轨交15分钟就能到的地方。”而且，停车位在上海这个寸土寸金的地方也比较难找，并不是所有地方都有可以停车的地方。“有一次，我和朋友去吃饭，朋友在附近绕了15分钟才找到一个离饭馆有大概10分钟路程的停车点。”

上海的路面状况不是太好，刚拿到驾照的王先生对自己的上路技术并不是太有信心。“而且朋友告诉我，上海经常在修路，单行道也特别多，有时候车子开进去就找不到路出来。”复杂的路面情况也让许多想要买车的人有点想打退堂鼓。

根据零点研究咨询集团的调查，全国有近三成的有车族为避免高峰期的拥堵而将爱车束之高阁，有28%的有车族则是单位离家近，交通比较方便，汽车的使用仅限于休息日和休闲活动。买回来的车并没有真正用到实处。

再加上上海近年来为了迎接世博会而加紧发展城市交通，过去交通不便的地区现今都通了轨交，王先生认为买车已经不再是一种紧迫性需要。“离家门口10分钟路程就有地铁到公司，每天走走路也有益身心。节假日的时候，想到郊区玩玩，坐九号线也能到淞江，买车似乎没有什么必要。”而且王先生算了一算，如果赶时间和别人拼车打的上班，也只要10元左右，算下来还是比养车的钱便宜一大截。
美元为什么逆市走强

从目前情况看，美元像20世纪80年代那样持续走强的概率较低。

中国人民银行金融市场司/王宇

一般来讲，当一国出现金融危机时，通常伴随着资本外逃和本币贬值。但是，2008年7月份以来，美元却出人意料地结束了长期贬值走势，出现了强劲升值趋势。尤其是从2008年9月22日到12月16日，美元对欧元、英镑等升值超过17%，同时，美元对澳元、韩元及其他货币的汇率也大幅攀升。有人形容，这简直就像是投资人听到火警响起时，却向着大火中心狂奔而去一样不可思议。本文将简要分析美元为什么逆市走强。

尽管此次金融危机起源于美国，但从目前情况看，欧洲经济金融形势更为严峻。2008年第二季度，美国经济还在增长，欧洲经济就已经进入了衰退。2008年第四季度，欧洲经济将会出现深度衰退，美国经济则是开始进入衰退。同时，华尔街风暴造成了美国金融体系恐慌，并引发国际金融市场的“多米诺骨牌效应”，但是，位于风暴中心的美国金融机构，尤其是美国银行体系总体上依然稳定，规模优势依然存在。在美国8500家金融机构中，有问题的银行440家，倒闭的银行14家，两者相加占全部金融机构的比重为5.3%。相比之下，欧洲银行业在风险管理上较差，杠杆比率较高，有些甚至超过了美国投资银行。此外，美国政府的负债水平低于欧盟。目前美国政府负债占GDP的比重约为62%，欧元区为75%。美国政府救市计划为7000亿美元，占GDP的比重6%，欧洲各国救市总计划约2万亿美元，占GDP的比重30%。

金融危机中，救市和避险需求激增推动美元汇率上升，并且由于经济实力的对比，美元资产依然是投资者的重要选择。2008年9月，美国次贷危机恶化，金融市场剧烈震荡，美国金融机构头寸紧张。为了保证本国流动性，美国金融机构纷纷从世界各地抽调资金回流到美国市场。同时，在当前的国际金融体系中，美元是世界最主要的储备货币、贸易计价和结算货币，因此，美元资产对于投资者来说仍然处于非常重要的位置。一旦市场对世界经济失去信心，投资者会无奈地发现，美元依然是一个相对安全的选择；美元资产依然是一个次优选择。有资料表明，从2008年9月底开始，投资者纷纷从欧洲股票基金、新兴市场债券基金、能源、金融、房地产行业基金和平衡型基金中撤出大量资金，转而投入美国市场，净申购了79亿美元的美国股票基金。

美国经常账户赤字占GDP比重下降，对美元走强形成重要支撑。2001年以来，由于美国经常项目赤字不断扩大，造成美元汇率持续贬值，2005年底，美国经常项目赤字高达7000亿美元左右，占GDP的比重超过7%，为历史最高水平。在此次金融危机中，由于美国经济放缓，居民财富缩水，国内进口需求减小。从2007年下半年开始，美国实际进口增速明显放缓，与此同时，出口受惠于美元贬值和新兴国家需求旺盛而保持较快增长，美国实际出口增长率持续高于进口。根据美国商务部的最新消息，受出口快速增长的影响，2008年三季度，美国经常项目赤字减少至1741亿美元，经常项目赤字占美国国内生产总值的比重下降到4.8%。美国经常账户赤字的改善对美元走强形成重要支撑。

当然，美元短期维持强势并不是说美元不会震荡，更不是说美元将长期走强，从目前情况看，像20世纪80年代那样美元持续走强的概率较低。随着金融危机扩大和经济衰退加深，美国救市需要投入的资金可能进一步增加。目前，除了7000亿美元救援计划外，美国政府还在考虑再提供3000亿美元的经济振兴法案，美国国债和美元供给增加，可能导致美元资产贬值，推动美元汇率走弱。

从技术面分析，美元在历经4个月的持续强劲上扬后，也已经进入超买状态，随时可能产生获利回吐，都会刺激美元展开一定的技术性调整。2008年12月16日，美联储公开市场委员会(FOMC)宣布将美元利率目标区间（target range）设定为0-0.25%。由于利差的原因，美元对欧元出现了小幅贬值，这种趋势是否持续，还有待进一步观察。

零利率时代，看美元独牛

东方早报理财一周报记者/金蓓蕾