【业内交流】：降挺之间，势在决策，先手为强，后手遭殃。 -孙浩 -搜房博客

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置顶：【业内交流】：降挺之间，势在决策，先手为强，后手遭殃。 (2010-6-26 16:03:37) [发送到微博]

分类：未分类　标签：房地产价格观望市场策划政策 |

自新政出台，业界对市场未来趋势的评论及推断可谓百花齐放，而又扑朔迷离，而又惊心动魄，而又变化万千。

实际上，政策干预房地产市场已是多轮，而以往的政策调控看上去更像是股市震荡，每一次调控过后，房地产市场都会从一个低谷跃上一个更高、更新、更快的新台阶，这也为精明的投资者创造了很好的机会——熊市买入、牛市卖出。

但是，与股市不同的是，房地产投资的风险远不及股市，唯一的风险就是政策。中国以往房地产投资关系因子的构成是：少数投资者 + 房价操控者 + 众多泡沫承担者，三者构成的变异财富链与股市内幕操作手段极其神似。这条链，将大量泡沫推向广大穷苦平民，又将短期内集聚起来的巨额财富传输到少数投资者和操控者手中。当然，这种模式仅适用于住宅市场，换做是商铺、写字楼投资则另当别论。

这个潜规则的运行必须依附于政策的真空状态。

其实，房产作为特殊商品固然具有它的独有属性，然而，但凡是商品又有许多的共性。其中比较关键的就是，这种商品的制造成本为何缺乏监控而不透明？这种商品的价格为何不受物价管理机构控制？更重要的是，作为房地产原材料之一的“土地”，其价格制定的依据是什么？如果土地价格没有切实的依据，那么，溢出来的就是泡沫，而这泡沫，最终还是要由广大消费者去为其买单。

为什么不把房子当做一般商品对待？

我想，何时房地产归位于一般商品，何时矛盾就不存在了。

本次新政调控不同于往昔。当下房市已关系到民生、和谐、公信，倘若再不出手加以彻底管控，后果不堪设想。这个市场已经到了不治则崩的地步。上世纪日本房地产全线崩溃而导致经济大萧条的悲剧并不是天方夜谭。无论是外资注入、还是国家财政实力、以及被当做“地产绑架经济”论据的房地产占总体经济比数，都不足以造成政策向市场妥协的前提。本次政策调控断然不会像以往般政治意义大于经济意义。况且，目前所有媒体的舆论导向将对购房者形成更深层次的、乃至非理性的暗示。

当下，大多地产商都在挺，静观其变以待天时。然而现实又出现了暗降及优惠的毛毛雨。从购房者决策与价格之间的关系中，我们很容易总结出这样一个结论：

一、渐进式促销：

今天优惠一百，明天优惠二百，实际上是在慢慢试探消费者的心理价格预期，而这种试探，势必导致买卖双方无限制的压低心理预期值，最后往往形成更加严酷的观望。

二、抄底式促销：

倘若一步到位，将售价降至消费者合理的心理预期值，许多开发商又会担心一步下去就再难有回天之机，而陷自己于被动境地。

其实，价格的波动是讲求条件和规律的。没有那种商品总是涨价，更没有那种商品一直降价，一切都要看供求关系，或者看“市场热度”。当下的环境，我们必须务实对待。很多时候，购房者期望降价其实只是求一种心理上的平衡，和在街边买水果讨价还价同理。

而当今房市供求关系是客观存在并且旺盛的，那么剩下的问题就是“热度”。

“降价”必然换来“热度”，而热度又对价格起着反推的作用力，这其中的辩证关系非常微妙。

可曾记得08年市场观望期时，国内某龙头开发商帅先降价而逃出生天？如今道理亦然。

经历了09年火爆的市场后，无论是外来开发商还是本土开发商，其实都是钱包鼓鼓，所以2010年面对政策调控要从容许多。对于开发企业而言，“现金为王”固然重要，但是健康持续开发更加重要。所谓的“挺”，是没有什么客观意义的。

而下半年，当大势不可逆转之时，唯有速决速断、先发制人！切不可优柔寡断、随波逐流。这也正是岛城市北区合肥路一楼盘大幅促销的真正原因所在。

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