房地产行业的未来，除了市场与政策影响，产品的突破也是至关重要的，所以我们可以这样想，产品与服务的好坏直接影响房地产行业的好坏。首先我们找到地产业的位置在哪？这样的位置有哪些特点，我们又该如何去突破正在这位置中的种种不利。像一个产品、一个人只有清楚的认知到自己的位置，才能真正发现机会，找出这样的位置，对于今天的房地产行业是至关重要的。

房地产行业的位置在哪？

我们首先要明白的，是房地产行业正处在一个什么样的位置，我国整个经济体从原来的计划经济向市场经济过渡，现在的整体经济体可以称之为市场经济，但房地产行业虽表面称之为市场经济的产物，但我们需要认清的是，其实房地产业虽摆脱了福利分房的时代，但依然不能完全归类到市场经济上面去，为什么这样说？因为，房地产行业的特殊性造成，土地是国有的，有国家和地方计划推出，资金是银行的，央行说限贷就限贷，定价是开发商说了算，完全不按实际成本与市场需要来，所以全人民都清楚的事就是，做什么产品是开发商拍脑袋和互相模仿的，户型面积分配大部份是没有根据人均需求，全凭感觉，还有个别开发商狂言，“开发商做出什么产品，购房者就得接受什么样的产品”，更别说是定价了，老板说出一个价或由代理公司按照竞争楼盘的定价，说出一个价，然后不区别自己的优劣与及成本的大小，必定要定出个比别人高的价来，每个人开发商都希望自己的楼盘是区域最高端的，而不想着最合适市场需求的等等，我们看到的这些方面，还不能足以说明，房地产行业仍旧处在卖方市场，是计划经济与市场经济的过渡期吗？

当然，一个产业处在这样的过渡期是很混乱的，这个时候需要由政府站出来引导，这产业才会逐渐走向健康，完全脱离计划体系，由市场说了算，由买方说了算。

处于过渡期的房地产行业状况有哪些危机

一个不注重市场的行业，是会出现乱子的，从房地产行业的前期到后期再到售后服务，目前还真没有完全做得很好的企业，现在的行业老大万科虽然注重产品的原创性，以及对售后服务也做出了不少努力，但它在前期以及销售过程中，也频频出现业主闹事，售楼处被砸，退房潮等不良影响。当然，更不用说保利、碧桂园等其他房企了。

我们不一定去看个别大企业，我们来整体看，可以将现在的房企以下几种情况：

1．  地块，只注重拿到地不注重可行性。即不考虑地块是否适合人群居住，配套是否跟得上，或是否是城市发展的方向，认为能拿到地块就是唯一的可持续发展的道路的企业。这类企业最大的风险就是建出来的楼盘最后变成一座死城，卖不出去，就算低价卖出去了入住率也不高，内蒙古鄂尔多斯市的新城镇康巴什内的楼盘尘土飞扬、荒芜人烟，杭州的广厦?天都城，销售率很高但入住的人寥寥无几，被炒房团炒得一团污烟的青岛莱西的润发新城、山水景园、明珠花园等等都是无人的死城，这种例子远不止这几个。

2． 户型，不按人性化设计，只求生搬硬套的复制。一些中小房企或中小城市的开发商，都喜欢跑到大城市去看一些产品，当然去学习没错，但错的是有部份开发商直接就将人家做得好的楼盘全照样全搬回中小城市里去了。面积不结合自身城市人们的实际需要，因为每个地方对户型面积以及户型空间设计都有不同要求，比如，在深圳、北京等大城市80平米可以做三房，市场能接受跃式、错式等创意空间，如果你将这类户型按模子一样搬回到小城市的话，你会死得很惨。在西部的人们喜欢向阳的户型，即朝西向的，但在南方，人们喜南，南向的户型特别受追棒等等，诸如此类的差别，所以无论什么，都要有区别的对待，走自己的路。

3．  园林，乱移风情，只求大，不求精。部份开发商商，不分当地气候无论地点，都喜欢将欧洲风情、东南亚风情、加州风情、英伦风情等园林风格，直接作为楼盘的重要卖点来打，但实际上，只有园林里的几样小品与之宣传的异域风情类似，园林内的植物以及园林布局与风情完全无关，宣传与实物不匹，这不免会给购房者或居住者心里留下被欺骗的感觉。更甚的是，随着部份城市新城开发，大规模楼盘也相继出现，低容积率，高绿化率，也是这类大盘设计的方向，然而，造出来的园林往往之图纸上的设计不同，这类开发商在建造过程中，因管理或种种因素影响，会将各种材料或布局更改，因为规模宏大，要分几期完成，所以到最后全盘完成后，才发觉，园林内种的植物乱七八糟，设计的小品头不搭尾，搞成四不象社区。

4．  广告，只求空大美，不计与产品落差。在网络上流传着许多房地产广告忽悠的笑话，什么小沟渠说成环城河，什么臭水塘讲成碧波湖，几颗小树说成绿阴丛林，更甚者，只剩下二三十年产权的楼盘，避而不谈，欺骗购房者等，此种种是对企业对购房者不负责任的近利行为。别把购房者当傻瓜，尊重产品，尊重购房者才是最好的宣传。

5．  服务，哄着买，骗着用。房地产的服务包括销售时，售楼人员以及公司员工对购房者和看房者的服务，另外还包括售后的，产品补修及物业管理公司的服务。归根结底，服务与人员素质相关，许多楼盘有出现楼售人员挑客行为，看到富人装束的笑脸相迎，以貌取人，有时，客户多问几句或多提几个疑问，就摆出一副不耐烦的表情；另外当购房者签完合同后，就撒手不理，对于售后的咨询，爱理不答，对于产品保修或产品遗留问题，采用拖，避，以及敷衍了事。另外现一般开发公司会选用自立物业公司来进行小区管理，对于很大部份物业公司没有对业主服务意识，他们看重管理，却往往忽略了服务才是最重要的。笔者曾走访过不少城市，也做过不少的楼盘，据不同程度的访谈和问卷调查，对于现有物业公司完全满意的，基本不存在，相对满意的也是很少几个。

当然，问题远不止这些，每个开发阶段都有不同的问题，这些关键点在哪呢？我认为，首先是因为大多数开发商仍然不知道我们行业的位置正处于计划体系与市场机制的过渡期，是存亡与突破的瓶颈阶段。其次开发商们并没有适应当下市场经济所必需的，尊重购房者，一切从市场思考，并建立起系统的服务模式；再就是，开发商们轻视市场，而过份重视资金来源，更甚者将公共关系摆在公司生存发展的首位。

所以通过以上几种情况的了解后，我们开发企业是否看出了危机，不只是现在政策调控对企业的影响，更主要的是房企自身对发展的影响。当然，会有开发企业大嚷着，用不着管什么产品，做什么营销，房子建好就能卖出去，不得不说，这是一种多么可怕的思想啊；如果这种开发者多了，房地产行业的出路会在哪，这种思想，在今天的房地产市场发展中，也许还可以存活，因为今天仍属于卖方市场，购房者无可奈何，但市场是动态的，在国家正确的引导下，必将向健康，向买方市场转变；所以房企在未来发展中，注重打造口碑品牌，一切从购房者的需求，按实际需求创新产品，重视营销，从服务，从体验，从人性化去做好企业的发展，寻求更强大的竞争与持续发展的方向。好的口碑不仅能促成产品的销售，更是房企走百年长青的唯一道路。