刚性需求的释放

业界普遍认为，此次“小阳春”的形成主要是由于被过度抑制的刚性需求开始释放。“这一轮行情的特征是‘用家’比较多，这从中档的两居最为热销可以看出，购房者多是年轻的白领阶层。

刚刚签完合同的陈先生，是要在今年下半年结婚的计划让他最终选择了出手。在先后看了十几个楼盘后他最终选定了市郊一带小区好交通便利配套设施全的小区。

工行上述信贷员说在他们的按揭客户里，大部分是像陈先生这样自住的首次置业购房者，“在跟客户聊的时候，他们对每个房间的布局都询问得很详细，在人民银行的征信系统中，也没有已购住房的记录。”显然，刚性需求的释放在造就此次“小阳春”的同时，其释放程度将成为行情能否持续的关键，这成为了当前业界关注的焦点。业内人士表示：“去年的市场存量需求已经释放的差不多了，5月份之后，市场存量需求将逐步减少，而新增需求包括改善型居住需求、投资需求等能否及时跟进，将很大程度上取决于楼市回暖能否继续。”

“小阳春”背后的阴影

此外，此次“小阳春”里始终笼罩着一层阴影，在成交量激增的同时，退房率也在水涨船高，关于楼市回暖真实性的激辩也开始甚嚣尘上。许多人甚至怀疑其中存在着假按揭的猫腻，是房地产开发商的炒作。

北京房地产交易管理网的统计数据显示，截至5月17日，期房退房公示栏目共有119页，共有1772条退房记录，而现房退房公示也有752条退房记录。

业内人士认为认为，对于退房率的升高其实没必要炒作为假按揭。从去年以来，北京一手房项目的预售价格持续走低，客户的毁约风险大大增加，从二手房市场来看，房价的持续下降也带来退房比例的大幅增加。

    传统行业通常由数家企业占据相对较大的份额并主导行业的发展，而不动产的特性使得房地产行业诸侯割据成为主旋律，没有任何一家房地产企业能够占据市场的主导权，因而单个项目的利益最大化成为了开发商的必然选择，过分分散的局面造就开发企业从来只在意自己的利益，也造成了房企只在意眼前利益的特点。

所以，“好了伤疤忘了疼”注定是楼市无法克服的毛病。

经历惨痛的2008年，好不容易迎来的楼市“小阳春”缓解了一些开发商资金链紧张的问题，但部分开发商似乎已经忘记了教训，成交量一上来就急着涨价，如果说一季度部分楼盘的价格上调仅仅是试水，最近许多楼盘的涨价已经是明目张胆。

以北京为例，不少项目涨幅均超过1000元/平方米。原先一部分以特价房为促销手段的楼盘，也取消了此类促销方式，从而使其销售均价上涨了数千元。2008年楼市降价主力军的部分上市房企，近期却成为了涨价的主力军。

相对应的是，从北京房地产交易网的数据显示，截止到5月19日，5月份的商品房成交套数环比4月下降了42%。许多提价的项目再度陷入销售困境。

相比这些房企，二手房的业主的逐利心态也一样明显，北京市统计局数据显示，4月北京二手住宅成交均价为9597元/平方米，比3月上涨384元/平方米。而4月下旬随着交易价格的持续走高，仅成交3355套，比3月下旬下降9.9%。进入5月，成交继续下降。北京房地产交易管理网显示，截至5月11日，北京纯商品住宅日均签约量环比4月同期骤降，降幅高达47%。

笔者认为，当今楼市虽然逐渐回暖，但离真正的“牛市”还有着巨大的距离，目前市场上的需求还是以刚性购买需求和部分释放的升级换代需求为主，还没到投资需求入市的时候，房企盲目的涨价，很可能毁了楼市回暖的前途。