自2010年4月以来，我国房地产市场经历了史上最严厉的调控。在限贷、限购、限价等一系列政策措施的综合作用下，2011年楼市成交量大幅萎缩，房价过快上涨的势头得到遏制。2012年1月31日，温家宝主持召开国务院第六次全体会议，对当前重点工作部署时提到要继续促进房价合理回归。2012年房地产调控仍将继续，但在执行细则方面进行微调的声音也此起彼伏。而2012年北京房地产市场调控政策将会发生哪些变化？这些变化又将对北京房地产市场产生什么影响？购房时机何时出现？本期热点将围绕这些问题进行剖析。

一、2012年调控主基调不变，存在适度微调的可能性

与以往的“空调”不同，此次房地产调控效果已经初步显现。作为调控最为严厉的北京，2011年楼市成交量大幅下降。统计数据显示，2011年北京市新建住宅成交9万套，较2010年下降4%，较2009年下降39%；二手房成交13.7万套，较2010年下降23%，较2009年下降45%。调控成果来之不易，调控成果的巩固必然成为2012年北京市相关部门的重要工作，这也是2012年中央政府部署的重点工作之一。目前，北京市已经明确提出2012年将继续“限购”政策。

尽管房地产调控的主基调未变，但首佳地产顾问机构研究中心认为，调控政策仍存在适度微调的可能性。原因主要有两点：一是国内外经济形势的巨大不确定性增加了2012年经济下行的压力，而考虑到房地产市场对经济发展的拉动作用，不排除对现行调控措施进行微调的可能性；二是现行的调控措施在打击投资投机需求的同时，也不可避免地误伤了刚需和改善型需求等自住需求。从这点来看，北京房地产调控政策也存在微调的必要性，比如首套房利率和首付成数回归优惠，既符合房地产调控的大方向，同时也有助于房地产行业实现“软着陆”。

二、2012年上半年房价下行压力较大，下半年成交量将会渐趋稳定

在严厉的楼市调控下，北京房地产市场经历了前所未有的调整。从整体上看，2011年北京新建住宅价格已经处于下行通道之中，尤其是郊区房价下降明显。而目前，北京房地产市场的观望气氛业已形成，在限购继续、调控大环境未变的情况下，北京房地产市场的低迷不太可能出现大的转变。因此我们认为，2012年上半年，北京房价仍将面临较大的下行压力，而随着市场的发展、房价的调整、调控政策的微调，2012年下半年北京房地产市场成交量将会逐渐趋于稳定。对于首次置业的购房者来说，2012年二季度末三季度初或是个不错的购房时机。