潮水退去，万科穿着裤子

楼市产品，总是“大久必小，小久必大”。07年，谁做高端谁NB；08年，谁有90户型谁进账；09年又是城市大平层的天下，到2010新四条出台后，大家恍然又发现，手中握着一把首置房的开发商，最NB.

对于2010年调控，人们只愿意分析中央的决心和打压对整体的影响。很少人去关注，这个政策虽然非常严厉，又是5成首付、1.1倍利率、外地人交1年社保、房产税；但是，只有一类市场，不被市场打压，那就是首置客户，可以继续二成首付，8.5折利率。

市场情况与调控完全印证，许多产品NB的大户型，现在的销售惨不忍睹。但是远在蜀都新城的蜀都号，却在4月28日储客，5.2日开盘，卖了130多套，参加房交会，又卖了60多套。

当然，蜀都1号只是个单盘，这样的单盘并不少，只要开发商不逆势而为，顺应70/90的开发要求，都有大量的首置产品，可以轻松走货。但是，几乎很难找到一个开发商，旗下为70/90为主：

我们来看一下，市场上风生水起的大开发商，他们的楼盘和产品构成吧：

1、保利：8盘齐动，但无一个首置楼盘

保利198（别墅、电梯等改善性物业）、保利中心（综合体、高端投资品）、保利花园（改善大户型）、保利金香槟（以改善为主，目前推临三环的首置）、保利心语（别墅+改善电梯）；

除了别墅项目外，保利几乎没有一个项目，能在调控时期，产生强劲的现金流。

2、华润：有首置供应，但全部投资化了

华润24城（高端投资+改善）；华润翡翠城（高端投资+改善）；华润凤凰城（改善）；华润橡树湾（改善）；

华润其实是有90户型的，就是产品地段优势明显，所以总价早已超出真正的首置承受能力了，只能卖给高端投资者，其它项目，都是大户型的改善。目标客户，都是被新政打击的对象。

3、中海：端着高端的面子，应该多争取一下80后

中海国际社区、中海翠屏湾、中海兰庭、中海金沙项目（未亮相）、中海武侯项目（未亮相）；

细细的梳理一下，中海貌似在售项目并不多啊。其实中海这三个在售盘，有许多首置房源，就是中海端起高端形象，放不下来。80后都不咋个吊中海。

4、龙湖：无首置产品

龙湖弗莱明戈（洋房）、龙湖长桥郡（别墅）、龙湖世纪峰景（大户型）、龙湖北城天街（综合体）

没有一个首置项目，也许别墅项目，可以为龙湖实现回款，北城天街是区域性市场，也能产生回款。世纪峰景，估计还是龙湖的痛啊。

5、万科：80后万科战略发力

魅立方（高端首置）、金色海蓉（高端投资）、金润华府（中端首置）、海悦汇城（低端首置）、金域西岭（首置+改善+别墅）

除了金色海蓉在2-3月份不幸涨价过快，沦为高端投资品之后，成都万科几乎每个项目都有真正的首置供应，且还有金润华府和海悦汇城，这两个畅销的拳头产品。所以，成都万科2010年的现金流应该不错，应该是各个开发商中，活得最滋润的。

不谈高端，不谈富人占有，不谈投资。政策扶持80后成为楼市的主流需求时。高端的开发的潮水退去，只有万科穿着裤子。