2010年武汉三镇投资、自住购房全攻略

   12月9日，国务院常务会议决定将个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。这次房地产政策调整虽然步伐不大，但房地产政策调整的第一步已经迈出，未来房地产市场调控的整体思路业已浮出水面。

　　这个调整既在预料之中又在预料之外。意料之中的是：早些时候，温总理在上海就放出了政策调整风声，说要抑制投机性购房，个人住房转让营业税征免时限的调整不过是把他的讲话落到了实处。09年以来，房地产市场出现非正常繁荣，二手房交易起了推波助澜的作用。二手房交易井喷，既跟优惠政策可能调整有关，也跟投机有关。个人住房营业税调整，正是为了抑制投机性购房。

　　意料之外的是：此举对抑制房地产市场目前的高烧力度尚嫌不够。房地产市场除了自住需求，其余基本都是投资或投机性需求，鼓励首次购买普通住房可以看做是鼓励自住性需求，而商业个人住房贷款利率七折以及首付两成，既可看做鼓励自住，又可看做鼓励投资乃至投机，实际上，很大程度上是有利于投资投机性需求的。但这次没在调整之列。

众多欲购房者站在2009年年尾回顾和翘首楼市，寻思如何迈步，当此际，现将三镇行情呈现如下，希望能为自住或者投资性购房的网友提供有用信息

　武昌：

　　【积玉桥片区】　在售住宅项目有金都汉宫，友谊国际，金地国际花园、欧林湾和融侨华府，均价7500—14000(上涨1000元/平方米)，融侨华府继9月下旬加推3号楼江°、十月加推8号楼后，项目均价于十一月上调300元，现均价8200元/平方米。目前整个区域只该项目和金地国际花园有小户型，而金地国际花园的49平方米小户型只余朝北的。区域内其他项目户型都是130平方米往上，仅金地国际花园有别墅户型，双拼别墅底层均价13000元/平方米，上层单价较高，且在十一月价格上调100元/平方米，现均价17000元/平方米。片区内120平方米的三房，总价约100万往上，金都汉宫均价最高14000元/平方米，在售户型四居室居多，每套总价185—370万，二期为精装修，12月20日将推出MINI公寓汉宫银座，主推面积为40-50平方米的精装小户型。欧林湾和友谊国际销售态势和销售价格企稳。该区域地处内环核心，地块内项目多可观一线江景，一直是众多高端客户自住投资的首选地，金都汉宫价位偏高，其他项目升值空间不够明朗，个人以为金地国际花园和融侨华府项目可重点考虑购置，中高端项目，后期升值空间较大。

　【司门口中华路片区】片区内仅两个项目，云鹤星苑剩顶层130平方米户型和170平方米复式，现房在售，销售均价十一月为6500元/平方米，现回调至十月价格水平，均价7000元/平方米。胭脂山桂苑同为尾盘在售，剩余房源仅20套，价格7600元/平方米左右。因两项目同为尾盘在售，该片区所辖范围暂无土地储备，区域内无竞争项目面市，故小编预计，两项目可能陆续将在2010年年初收尾，在此期间项目价格也会稳中企升。

【中北路】区域内8个项目在售，普遍均价7400(上调210元)—10000(比十一月上调200元，和十月持平)元/平方米，统建锦绣江南三期为区域在售最低，价格和十一月持平，均价7400元/平方米，且在11月29日加推了108、130、160平方米的房源，受到市场的热捧，目前只余几套房源在售。统建的风格一直较为朴实，产品在业界口碑也较为不错，锦绣江南项目在区域内具有较高性价比，但因目前已是尾盘，网友酌情考量。区域独领寓为纯小户型项目，10月17日和11月22日均新推了40-80平方米loft户型，均价9200元/平方米偏高，销售至今;大面积的loft东湖壹号一期尾盘在售，238—288平方米，投资性购房者慎入(对比领寓项目，同为loft，领寓价位稍低，户型面积也较小，不过项目体量较小，且不成社区，喜欢复式的新贵网友可度力而为)。新安金沙豪庭和安顺家园有90平方米左右中小户型，其他项目在售户型偏大，130平方米往上，总价偏高。无精装房源，在售房源均为毛坯房。期待项目除东湖壹号二期和东湖明珠，新增新澳印象，东湖壹号二期将在2010年上市，户型面积从70平方米小户到150平方米宽宅不等。

【民主路洪山广场片】区域内在售楼盘有中南路88号、星海虹城二期和东龙世纪花园五期。因星海虹城二期已是尾盘，在售户型面积偏大，180平方米往上，所以中南路88号和东龙世纪花园均价一路高开，中南路88号从9月底的8500元，十月中旬的8800元，已涨至今日的9000元;而东龙世纪花园，从九月的7000元/平方米，十月的7800元/平方米，涨至今日9800元/平方米。除东龙世纪花园是期房精装，其他两项目都是现房毛坯在售。

　　【徐东片】　10余楼盘在售，均价6900(上调600元)—12000元/平方米，该区域在售房源多为120平米以上三房和四房，总价80万往上，小户型不多。两房80—100平米户型总价50—60万。区域暂无精装小户型。花畔里尾盘在售，均价本为区域在售最低(目前仅剩2套房源在售，一套位于顶层，户型面积为192平方米的复式，一口价6900元/平方米;另一套位于2层面积为145平方米的精装样板间，总价110万元)，项目无疑也将在2010年年初完成收尾;爱家国际华城二期10月加推了26号楼，当时均价7500元，先下调300元，为7200元/平方米。东湖春树里二期普提金国际公寓，只余少量一房户型在售，均价8300元/平方米。福星惠誉国际城10月31日新开盘，可选房源相对充裕，建议网友重点关注。兴华嘉天下有200平方米左右复式。别墅水岸星城礼墅。另华润置地杨园项目——华润置地橡树湾预计将在2010年面世，近20万方的体量和约50万方的建面，势必对该区域销售计划较长，未能及时收尾的项目产生冲击

【余家头　建二　红钢城】余家头开来九州国际和天佳大城小院(尾盘)在售，建二的新奥依江畔园和江南春城二期在售，红钢城目前在售的房源仅剑锋御花园。开来九州国际房源较多，江南春城二期将新推loft，大城小院均价6300元/平方米，小户型售罄，现在售房源为113平方米三房，新奥依江畔园均价7300元/平方米同为尾盘，剑锋御花园11月新开盘，可选房源较多。余家头区域内储备量较充裕，人和地产在余家头、东兴洲附近有一储量约3.5万方、规划为居住用地的地块，而德润的新项目——九龙地块也同处预备状态;建二片，青山城开地产于2006年拍得的位于建设六路的地块，用地总面积13.5万方，其用地性质为居住兼容商业用地;同区域的另一地块，位于工业四路旁，为青山城开2006年拍得，用地性质为居住用地，规划净用地面积约3万平方米;世纪东方的地块位于武汉科技大学西面，余家头村与东兴洲村交界处，总用地面积约3.4万方，用地性质不详。红钢城区域，青山城开有约2.2万方的两块地和利加约3.7万方的储备量，综合看，这三个区域的土地储备量较大，不过项目入市时间不明。

【南湖花园 南湖片】区域内多个项目在售，南湖片均价5100—6500元/平方米(较上月上调700元)，南湖半岛因产品性质不一(复式均价7000元/平方米，别墅将于明年上市)，未列入均价统计范围。除水域天际，其他在售项目都有小户型，南国soho一期已经售罄，二期预计2010年推出。南湖花园片，5500-6600元/平方米，热销的保利心语三期产品目前只余85平两房在售，后期加推，泰然南湖玫瑰湾二期，均价6500元/平方米(上调300元)。购买120平的三房，在这两个区域内总价需60—75万，保利心语一期有别墅，南湖半岛有复式户型。商业项目新增南湖都会，11月已开盘，一楼商铺均价25000元/平，二楼10000元/平，三楼6000元/平，带租约发售。

【阅马场 丁字桥 街道口】武珞路以南沿线的这三个区域，在售楼盘价位较高，蓝域新印象顶楼复式，挑高5.6，买一层送一层，只余三套在售，起价8300元/平。丁字桥区域在售楼盘较多，除百瑞景盘量较大，二期将加推外，目前都已是尾盘在售。快乐时光公寓仅余一套房源。百瑞景一期盘量也不多，8200元/平，二期预计2010年中旬推出。景虹花园已售罄，静安上城两房户型售罄，只余130平方米左右三房在售，站前阳光剩93平方米两房在售，均价5800元/平。街道口片，6000-8800元/平，除保利华都可选房源较多和领秀城二期新推楼王销售外，其他项目也多为尾盘。区域内，阜城房地产开发公司在位于珞喻路和珞狮南路交汇处有一储备地块，约1.7万方，用地性质为商业金融业用地和居住用地，入市时间不明。

　【鲁巷 关山片】　鲁巷片，均价5500-7300元，三个项目在售，新都会价位最高，7300元/平，目前已是尾盘;光谷国际广场住宅均价7200元/平，房源不多，商铺面积集中在30-50平方米，最新均价为3万元/平方米;丽岛漫城住宅已售完，12月中旬将推出商铺，目前正在认筹，1万抵3万。关山片，普遍均价为3700—6800元/平方米，个盘武汉恒大华府精装后均价9500元/平方米(精装价格上调，但有加送2500元/平方米活动，毛坯均价7500元/平方米，比上月上调800元/平方米)，为区域最高价位，12月6日加推“湖景楼王”，开盘享受95折优惠。除恒大华府在售户型200—390平方米，其他所有在售项目均有小户型，精装小户型有剑桥汇。中环的锦绣龙城五期在售，十一月加推了面积为60—140平方米的房源，当代国际花园三期，高层均价5100元/平方米，两房起价3800元/平方米，多层均价5500元/平方米(跟十一月对比没有变化)。江夏方向楼盘除别墅盘，价位多在4000元/平方米以下。富丽杰座于10月16日开盘，均价3570元/平方米。新项目卡梅尔小镇目前正在认筹。

汉口：

　　【汉口中心区】　均价8100(涨320元)—14500元/平方米，区域内的纯小户型楚天星座尾盘在售，均价较十一月涨400元/平方米，为区域最低均价项目。创世纪广场房源较多，为较新项目，单价较高，10000元/平方米，网友可适度关注。一般的两室两厅的小户型总价在75—100万左右，三房户型总价120万以上，新世界中心在售房源为精装修复式，面积305平方米，统一价14500元/平方米，为区域内在售最高。

　　【新华西片区】　整体均价7500元/平方米，小户型项目单价偏高，8000元/平方米往上。新华家园蝶园即将加推新房源，预计均价7000元/平方米。其他项目除三金鑫城国际和天下晶立方，所剩房源均不多。10月25日新开盘的天下晶立方，均价13500(对比11月上调500)元/平方米，明年期待项目万全城。

　　【古田片区】　均价4300—7600元/平方米，100平方米以内的小户型均价5000—10000元/平方米左右。区域内120平方米三房，总价58万—90万之间。区域内无别墅，无复式。硚口金利屋尾盘在售，均价9000(较上月涨1000)元/平方米，为新加推房源，对比八月开盘均价，已上调1500元/平方米。江山如画尾盘在售，现有中小户型94平方米两房在售，折后价格分别为7881元/平方米和8100元/平方米。

　　【后湖区片】　除别墅，住宅有5个项目在售，一般住宅均价5060—6300元/平方米(价格对比上月没有大的异动)，梦湖香郡三期联排别墅均价9000元/平方米(持平)。片区的两房项目较多，总价40万—60万左右，120平方米普通三房，总价50万—85万左右。新开盘的绿色新都目前只有大户型，将新推毛坯小户。区域内无精装房源。统建同安家园(三期)已从十月的4863元/平方米，十一月的5500元/平方米，涨至12月的5600元/平方米。新地盛世东方将加推87平方米、130平方米、150平方米新房源。区域内新增项目世博园。

　【常青花园片】　三个项目在售，融泰嘉境4700元/平方米、常青花园骏岭均价6000(下调100)元/平方米左右，尾盘销售，90平方米小、140和160平大户。银湖翡翠二期瞰湖轩目前正在认筹，1万抵3万，均价5700(下调300)元/平方米，银湖御园毛坯均价5000(上调200)元/平方米，精装房源5500元/平方米。两个项目且都有别墅。万科高尔夫四期为精装修房源尾盘销售，三期目前推出一特价房，折后价7556元/平方米，不过面积较大，311平方米，投资慎入。期待新盘有万科金色城品和金色骏景项目。

【吴家山片】【金银湖片】区域内盘量较大，整体价位3000—6000(上调500)元/平方米，沿海赛洛城目前三期在售，均价4100(上调100)元/平方米，85平方米左右小户价位33万—36万/套。沿海赛洛城一期有联排别墅在售，购房可享总价减12万优惠。目前区域内异动不大，各项目整体单价稳中小幅上扬。

　　【盘龙城片】　在所有区域里盘量最多，价位2600(上调500)—3800元/平方米，该区域楼盘体量大，产品线全。90平方米小户型23万—40万/套，120平方米三房总价40—54万左右。别墅盘较多，F天下、宝安山水龙城、盘龙湾兰苑等，均价12000元/平方米左右。期待新盘南德滨水雅苑和汉北康城。

　汉阳：

　　【钟家村片】　仅两盘在售，香榭琴台均价7900元/平，世茂锦绣长江10000元/平方米，人信汉商银座目前房源售罄，新房源加推在即，锦合天地售罄。区域内暂无期待项目。

　　【王家湾片】　均价3100—5800元/平方米，小户型较少。龙阳大道沿线楼盘仅国信馨园在售(均价6000元/平方米)，其余项目售罄，别墅项目有华润置地中央公园(项目整体均价9500元/平方米)。期待楼盘锦华华庭。

【沌口片】　东方大道沿王家湾方向，整体均价2100—5800元/平方米，绿野名人居虽然均价6880元/平方米居高，不过都是精装修房源。该区域内价格变动不大，3000元/平方米均价的房子靠汉南，如西安百合春天。新增项目东风新城商业广场，均价7500元/平方米，12月12日，博学华府三期开盘，小户型预交500元抵3000元;90平方米以上的大户型预交500元抵10000元优惠。官湖郡一期已于11月8日开盘，期待楼盘银通丽水天成。

　　郊区变化不大，【汉南】均价1980元/平方米起，武汉碧桂园为区域内均价最高，高层和多层均价2800(下调700)元/平方米，联排别墅均价5000元/平方米，双拼别墅均价7000元/平方米，区域内新增在售项目薇湖水岸三期，均价2400元/平方米，南色鑫空开盘时间待定。【蔡甸】的项目，柏林小镇均价1480元/平方米最低，其他项目均价2700(上调100)元/平方米左右，恒大绿洲4800(上调800)元/平方米为区域内在售项目最高均价。