很多人将房企大面积扩展二三四线城市业务归结于限购、限贷政策的影响，似乎这些区域没有限购政策是房企开发转向的终极原因。但我不同意这样的分析，我个人认为房企拓展二三四线城市业务就算没有遭遇限购、限贷政策也是必然，问题就出现资金链上。首先我要澄清的是，我们所提的资金链问题并不代表所有的房企都缺钱，而“下沉”也是完全为了打持久战做出的储备工作。

在2009年末和2010年初各地一线城市房价水平和当地实际收入水平就逐渐拉开了水平，作为参考就不难看出，房价在那时就已经开始超出普通购房者的支付能力了。而优惠政策的取消和调控政策的频出只是起到了影响需求的作用，并非是最终造成了楼市销售量下降的本质原因。

2010年，由于限购、限贷政策出的太快，所以我们会自然的认为楼市销售量的下降是受到这些政策的影响。可反观那时的市场，楼市销量的热点已经在2010年初逐渐由城市核心区转移到了郊区，比如：北京在2010年5月前的楼市热点就已经跑到了通州、顺义和房山。在北京打工中的普通家庭也只有选择上述区域的房产才可能有支付能力，很多购房家庭将希望放在了这些地方，所以当时还能支撑北京整体的销售量，只是在当年5月1日本地政府出台“京12条”调控政策后，楼市销量才在叠加作用中应声而下。房企也开始感受到一线楼市的寒冬正逐渐逼近，毕竟房地产是属于资金密集型产业，在成本占压大和销售遇阻的困境面前，房企必须选择突围。

而在谈到房企下沉，我是在去年8月份通过对前7个月的政策执行、经济发展和销售情况综合分析出房企势必向二三四线城市拓展的结论。虽然房企在二三四线城市布局比这个时间早的多，可我相信在此之前并没有实力房企是有计划的在上述区域大规模进行拓展。当时的招保万金四大房企半年报显示销售大涨，利润大增，其中金地集团2010年上半年营业收入达到87.4亿元，营业利润18.6亿元；保利地产净利润16.27亿元，实现营业收入112.45亿元；万科销售金额367.7亿元，净利润28.1亿元；招商地产营业收入69.81亿元，净利润10.5亿元。同时，大量开发商尤其是央企开发商在当时不顾信贷收紧的大环境，甚至某些企业在现金流并不充足的情况下仍在二三线城市大幅拿地。我在此基础上对比城镇化发展的需要，在经济环境、人口迁徙的需求、房价对比的价差空间上得出结论，判断二三四线城市的楼市开发将成为新的楼市热点，相关地区的房价上涨也将成为必然。

那时的房企尤其是实力房企还没有在资金链上感受过大压力，但就环境而言未雨绸缪却是不言而喻的。开发计划是前一年定下的，但信贷紧缩和政策转向正在影响着房企的生存环境，而且已经到了若要生存就必须转型的地步，可转型并不容易，需要建立足够的财务缓冲空间，这其中资金就变得至关重要起来，而获得资金的来源就必须是通过项目销售。分开来看，如果思路放在商业地产开发上，即使采用“售”＋“租”的模式，资金回笼也很慢，若不是长期战略转型解决不了眼前的问题；如果思路放在商品住宅上，没有中建、华润、中冶这样纯央企背景的房企，做商品住宅开发的房企就会更多的盯上了二三四线城市，因为在现有环境下只有这些地区才有机会获得解决问题的机会。

为什么？我来解释一下：房企为了维持业绩稳步增长，并有足够的存粮度过“寒冬”。就会尽快找到解决资金链的问题方案，眼光自然就投到了能够快速回流现金的方式上来。我们也不难看出二三四线城市的城镇化发展高峰期即将到来，政府需要拆迁和基础化建设的项目太多却财力不足，需要引进社会资金弥补，这就会迫使政府用土地和开发商进行合作，而相关贷款问题则可以通过将开发商转换为城市运营商的方式（如：秦皇岛多个城市重点开发项目出现了万科等房企项目的名片），从城市基础建设领域获得贷款支持，从而避开了房贷紧张的渠道。这下好了，土地和资金的成本问题都可以解决了，再加上这些区域5000~8000元/平方米的相对低廉房价和不愁售卖的政策环境，快速滚动的开发、销售不光能够解决企业的收入问题，还能缓解以往在于一线城市项目的压力。

有数据显示，今年一季度房地产现金流情况最差，127家房地产开发企业现金流为-399亿元，负债高达1.094万亿元。并且半年报中负债还可能进一步上升，体现了现金流情况继续恶化。而随着调控不断的深入，即使实力房企也难以完成全年目标。再观土地储备，华润置地今年一季度的总土地储备达2666.19万平方米，其中90%位于二三线城市。其它实力房企也如出一辙。看来未来两年房企的营销估计都将摆在首位，而重心也都将集中于二三四线城市，快速回笼资金至关重要。

虽然房企们都需要尽快解决它们的“钱财”问题，但开发中也会因不熟当地情况而困境连连。前几日的“香河事件”也在给各个急需“下沉”的房企们敲响了警钟，与地方政府的合作中不能太过激进，更不能违规操作，还要更加的小心从事，因为很多地方政府从没见过这么多大型房企前来找寻合作的架势，即使它们也需要合作，但准备不足会使很多规划在后期出现变更，预料外的成本拨备必不可少，而企业在政府面前又如何能解决的了这些意外问题呢？