经过2009年海啸般的楼市大潮，广州楼市与全国一样表现出“量价齐升”的局面。进入今年，各级政府虽然出了很多宏观调控的压制政策，以减缓市场过度上涨，但无法真正改变这种趋势，因为今天的市场困境，真正的原因是土地转让制度和房改政策造成的。不彻底打破现有的开发格局和土地市场交易机制，任何限制性调节手段只能是扬汤止沸。促使08年深度向下调整的多种内外部影响已经不复存在，09年V型反转让楼市已经回到07年的市场运行轨迹，今年料将从反弹复苏向常态发展转型。

2010年广州楼市的特点概况起说将是“前期高位盘整，后期缩量价格稳中有升”。今年总体成交量虽不可与去年反弹时期同日而语，但楼市高位盘整运行的态势继续，甚至有可能再创新高。受今年1、2月份以来政府不断出台的抑制调控房价过快上涨政策影响，部分发展商将但心市场风向有所改变，相信今年捂地、捂盘的现象将会大为减少，但受制于可开发土地和基建周期影响，今年可预售的货量不多，市场总体供应量将大为减少，估计不会超过700万平米。出货量也将主要集中在上半年的3至5月份。

需求旺盛---刚性需求、投资和投机三驾马车依旧

虽然有专家言去年的旺销，让刚性需求得到了充分的释放，今年这部分市场无法成为带动力量。实际上去年市场一步登天，价格拉升的太猛，短期上涨的幅度太大，众多对价格敏感的刚性需求买家并未做好准备，错失了前年底和去年初的历史低位，随后虽有部分刚性需求买家恐慌性介入，但所占比例不大。而市场嗅觉敏锐度非常高，经济基础雄厚，承受力强的投资者和投机性买家才是此轮快速上涨中的最大买家。与大部分普通购房者面对飞涨的房价，在左支右绌，摇摆不定中错失了购买良机不同，市场上最具实力的投资与投机者，迅速介入，断然出手的不在少数。面对迅速上涨起业的房价，普通购房者是没有心理准备的，需要消化接纳的过程。2010年这部分被压抑的需求有相当部分将会被释放出来，加上广州 “三旧改造”工程将在亚运前已将如火如荼的展开，杨箕、冼村、棠下、猎德、三元里几大传统外来人口众多的暂住地将不复存在，必将让相当一部分“跨一步”就可以购房者加快走向市场。对于广州这样一个外来人口众多，精英白领不断成长的超级城市，涓涓不断的普通购房者是始终存在的，刚性需求市场在2010年决不会是小数。

楼市目前尚处于上升通道，投资和投机性购买者也不会冲冲就此早早获利了结。只要楼市的投资中心地位并未改变，赚钱的示范效应也并未完结，新的投资者、投机者也将不断加入。国际上，随着金融风暴的过去，发达国家正逐渐走出困境，大宗商品价格进一步回暖，人民币升值压力更大，国内通涨苗头四起。虽然今年的新增信贷比去年有大幅度的下降，但依然有可能达到7万亿左右，加上去年流到市场仍未找到出口的天量资金，去年以来的流动性充足的局面并未改变，2010年的流动性造成的效应还将继续。

亚运效应----广州成为焦点市场，水涨船高

作为全国2009年的地产焦点市场，去年广州四个月领涨全国，加上新近被确定为全国五大中心之一，亚运效应也将进一步显现，而广州与京、沪、深的价格差距等必将被众多资本关注，广州想不成为全国地产的投资热土都难。蜂涌而至的投资、投机客们在今年的广州市场上必将有所作为，广州领涨全国之势，还将延续。

高价“不高”---外缓内高，整体上升并不明显

广州今年总体供应量会比去年减少很多，其中老城区的供应量更少，但由于低价郊区盘在成交量中占比非常大，加上珠江新城和豪宅市场供应大幅减少，以现时政府对外公布均价的统计方式，广州今年的总体均价将表现出“增长平缓，总体升幅不大”的特点，甚至有单月“假摔”的可能。全年升幅估计在15%~20%左右，即广州商品均价达到1.1万元左右，中心六区均价将由目前的12300元左右升至15000元上下。

广州房价将和全国所有一线城市一样，经过2009年的大调整大反弹之后，2010年进入正常发展轨迹，虽可不能有去年一样的高歌猛进，集体狂涨，但总体上升企稳的的态势是可以预测的。经过大落大起轮回后，房价回到2007年的发展轨道上来了。这两年广州为迎接亚运，基础设施投入巨大，城市面目有了非常大的变化，也许楼市有泡沫，但这是全国性的社会问题，广州不可能单善其身，正视2010年高房价的现实，在市场化之外，政府应该提供更多的居住保障计划，完全或过分依赖市场化手段解决国民的居住问题，在地少人多，收入差别巨大的中国国情下是不现实的。安居才能乐业，当生存不是问题，老百姓对生活品质的追求无可厚非，不尽快完善差异化的居住保障计划，不将市场与民生区分开，老百姓不认可地产的价值，地产收入再多，经济支柱的作用再明显，楼市繁荣都只能是一时的，无法真正获得长远发展。