一、国家四月份地产政策

从全国两会温家宝严正申明要在任期内保持房价在一个合理区间到京12条的出台，短短一个月间从国务院、住建部、国土资源部、银监会、央行等政府部门相继出台相应措施，遏制投机投资性购房，保持中国房地产市场健康发展。

A：银监会推出措施不得向投机投资性购房贷款，此举有欠推敲。第一，出发点是为保持房地产健康、平稳发展，值得肯定；第二，采取一刀切的办法，极有可能把真正购房需求者拒之门外；加之提高首付比例与利率水平无统一标准，首付比例提高10%则购房人数减少50%，利率相应提高1%，减少购房人数3%。此措施提高首付比例与利率水平应尽快出台科学合理细则，以便实施。

B：住建部提倡加快保障性住房建设力度，并以公共性租赁住房建设为下阶段工作重点。第一，保障性住房、公共性租赁住房能解决中低收入者居住问题，有利于实现和谐社会。第二，此措施真正发挥作用应当在三年内，对现阶段飞涨房价并无直接影响，但对以后房价回归理性有一定辅助作用。

C：国务院购置二套住房首付不得低于50%。第一，此举措为限制投机投资性购房，有直接效果。第二，由于银行传统结算方式依据房贷而非房子，所以应改为随房而非随贷，这样更科学合理，不会把改善性需求给排挤出市场。

D：国务院停发第三套房贷款及严审首次置业资格。第一，短期内有利于平抑飞涨房价，使房价有所调整。第二，此举对打击投机投资购房者不失为良策，但如采取二手房限售与禁售则掐住投机客的咽喉。

E：住建部实名制购房与商品房预售制度的完善。第一，增加了炒房客的炒房成本，利于遏制房价过快上涨。第二，增大了开发商资金压力，对开发商的资金链要求更为严格，利于房地产行业的良性发展，对于提高产品研发及资本运作水平有促进作用。

F：银监会：二套房以套数界定 不再以房贷界定；开发贷款和土地储备贷款“三不贷”、“三挂钩”。第一，贷款随房走，弥补了随贷走的弊端。第二，开发贷款和土地储备贷款的“三不贷”促进房地产行业优胜劣汰，“三挂钩”使房地产行业进入大资本运作时代与联盟开发时代，促进中国房地产市场由第一阶段向第二阶段迈进，使地产趋于成熟和理性。

G：京十二条。第一，对北京房地产市场影响非凡，四月最后一周市场推出2377套商品房仅成交一套，市场进入博弈阶段。第二，京十二条为有史以来最为严厉的条款，其中限购对房地产市场冲击巨大。

二、四月份北京土地市场

四月北京土地市场推出19块地而成交仅为9个地块。对北京四月份成交土地进行分析，可知成交地块一宗在顺义、一宗在通州、三宗在平谷、四宗在北京经济开发区，其中未涉及住宅用地，均为商业综合用地与工业用地。以顺义牛栏山镇多功能综合用地为例，基本参数：土地面积29.98万平米，建设用地面积21.1万平米，规划为其他类多功能用地。北京顺鑫农业股份有限公司以3.888亿元取得该地块，而此价格，不过是其在4月14对该地块报价基础上加了200万，现场并未出现竞价场面，顺鑫轻松将牛栏山地块收入囊中。北京土地市场四月份成交地块有三大共性，分别为：第一，地块区位为远郊。第二，成交价格合理，开发商理性拿地。第三，出让方式仍为挂牌，没有采用新方式。

因在“两会“结束的第一天，北京随即爆出三块央企制作的地王，引起舆论和坊间的议论，从而有“中国房地产是总理说了算还是总经理说了算”的讨论。北京市政府、国土资源局等部门为平抑舆论压力，于4月推出的19块地中难觅住宅用地踪迹，由于国内住宅用地与商业用地“倒钩”的具有中国特色的现象来制造“低价地”的假象。截止本月二十一日成交的九地产为商业综合用地及工业用地与住宅用地毫无瓜葛。另据北京国土局网站资料显示，当前处于交易竞价的用地只有2宗。一宗是在4月初宣布延期出让的房山区窦店镇居住项目，另一宗则是从09年7月一直未到报价的顺义区木林镇唐指村被里边有项目用地。2宗地的体量都不大，起始价均低于8000万，能拍出地王的可能性基本为零。

从09年底到年今年四月国家针对土地市场出台了一系列政策，旨在打击囤地，加强土地开发进程的监管，抑制高地价，实现土地的有效供给。今年2月，从市场表现可以看出，土地调控政策开始发挥作用。土地价格继2月、3月出现回落后，4月再次下调。1月全国70个城市住宅用地平均楼面地价2666元/平方米，2月小幅回落，为2343元/平方米，3月降至1858元/平方米，4月进一步回落至1793元/平方米，土地政策对地价的调控效果已显露。具体城市而言，一线城市市场竞争激烈，成交均价处于高位；其他大部分城市一季度以来成交均价出现了不同程度的下跌。但这些只是表面现象，推出商业综合用地与工业用地，用具有中国特色的“商住倒钩”的现象来迷惑视觉、平抑社会舆论压力。加之国土资源部于4月15日宣布2010年度全国住房用地计划拟供应量约为18万公顷，政策性住房和中小套商品房用地则占其总供给的77%，这就更加剧了土地市场的竞争态势，也许另一个90\70政策又落地了，“地王”即将归来，静待“佳音”。

三、四月份北京商品房市场

因北京市场分布较广加之项目繁多，不能一一赘述，所以选择15家代表性房地产企业4月份商品房销售情况为例，不求完整但求代表性，反应真实市场变化。注：15家代表企业为保利、首开、金地、万通、万科、招商、中海、华润、富力、绿城、碧桂园、合生创展、首创置业、龙湖、远洋）。

15家企业销售情况统计

商品房市场从两方面来看，第一，成交量；第二，成交价格。从所选15家代表企业四月销售情况来看，北京四月份商品市场经历了冰火两重天，前半个月销售大幅增长，下半月猛然下跌；但由于政策效果刚刚显现，开发商处于观望期，商品房售价并无明显波动。所选十五家代表企业，四月第一个周成交284套，第二周成交量为363套，环比上涨了27.82%，第三周成交135套，环比下降62.81%，第四周成交量仅为37套，环比下降72.59%。整体上来说北京4月商品期房的总成交量为15050套，相比3月份的12117套上涨了24.2%，成交均价达23846元/平方米，较3月再度上涨4.2%。但成交量呈现出高开低走态势。上、下半月交易量分别是6630套和3816套，降幅达42%。

四、结论与建议

结论：

（1）国家出台相关政策措施目的在于遏制高房价，引导中国房地产市场理性发展，绝非打压房地产市场、消灭房地产市场。在中国经济没有形成新的增长点之前，房地产支柱产业的地位是不会动摇。

（2）土地市场情况以北京土地市场为例，政策影响显现，开发商理性拿地。土地市场今后发展趋势为综合性评估价格只是评估内容之一。国家开始承担起应有责任，工作重点转向保障性住房与公共性租赁住房。同时，意味今后房地产开发企业拼的是产品研发、产品质量、资金实力与品牌效应。

（3）商品房销售情况以北京商品房市场为例，四月北京商品市场为高开低走，主要由于四月中旬相关政策出台，购房者、开发商均处于观望阶段；商品房价格并无明显波动。商品房价格会有微调或回调，但绝非坊间流传下跌30%—50%；即使下跌至此也是个别过热城市，如08年深圳，房价一夜下跌50%，但并未持续。

建议：

（1）寻找资本支持。房地产市场操作日益完善趋正规化，以往资本运作方式面

临挑战。资本支持主要包括两方面：一、资金支持；二、土地储备支持。

（2）增强产品研发。房地产市场由粗放型发展到精细化管理，在第二阶段要想

赢得市场必须拥有过硬的产品研发能力。

（3）学习优势企业。万科以产品研发见长，顺驰以企业文化著称，万达以商业