房地产还会不会继续往上涨，还有没有没有投资价值？这是我最近常常接客户咨询的问题。确实，经过今年房价暴涨和政府宏观调控之后，信贷、的收紧，税费政策的调整对于房地产投资需求产生了不小的影响，消费者对房产投资的前景感到迷茫也是正常的，而股市、基金等投资渠道的丰富也在分流市场中的投资者。房产投资，我们还玩不玩？还值不值得继续玩下去

首先需要明确一个概念：房产“投资”和房产“投机”是不一样的：
   房产兼具消费品和投资品两种特性，房产的投资价值会始终存在。但是房产投机则不同，房产投机追逐的是暴利，是在特定的市场阶段的产物，换句话说，只有在房价暴涨的时期才会有大量的投机者入室，用现在流行的话说就是“炒房”。比如在2003—2004年度购入的房产，到2007年就实现了房价翻番几番，300%的回报率.

例如：大兴黄村的清澄名苑2003年一期开盘的时候起价2800/㎡，就是2004年二期最高价也这就4800/㎡，到2007年清澄名苑楼盘二手房已经卖到11000/㎡，投资回报率是多少大家可以算算，还有彩虹新城在2006年开盘时才5400/㎡，现在二手房已经卖到12000/平米了。这不是投资是投机，还有炒楼花，也都属于房产投机之列。

       彩虹新城开盘历史价格：

2008年08月25日 - 至今 均价9100.00元/㎡
2008年08月25日 - 2008年08月25日均价8150.00元/㎡
2008年01月16日 - 2008年08月25日起价5800.00元/㎡ 均价8700.00元/㎡ 最高价9020.00元/㎡
2007年10月26日 - 2008年01月16日均价8700.00元/㎡
2007年08月22日 - 2007年10月26日均价8000.00元/㎡
2007年07月25日 - 2007年08月22日起价6800.00元/㎡ 均价7300.00元/㎡ 最高价7800.00元/㎡
2007年06月29日 - 2007年07月25日均价7000.00元/㎡
2007年04月23日 - 2007年06月29日均价6600.00元/㎡
2007年04月06日 - 2007年04月23日均价6480.00元/㎡
2007年02月26日 - 2007年04月06日均价6300.00元/㎡
2007年02月06日 - 2007年02月26日均价6200.00元/㎡
2007年01月15日 - 2007年02月06日均价5950.00元/㎡
2006年12月18日 - 2007年01月15日均价5900.00元/㎡
2006年12月04日 - 2006年12月18日均价5800.00元/㎡
2006年11月17日 - 2006年12月04日均价5400.00元/㎡

    房产投机的盛行，一方面是市场过热导致的，2008年下半年房产低迷的时候没有投资客感出手就是这个道理，只有市场过热才有投机的可能，另一方面也因为存在监管漏洞，比如说期房“改底单”，屡禁不止，也给房产投机者炒房带来了机会，得以规避税费也就是所说的“阴阳合同”并且在产权证办理之前就将房产出手，缩短了持有时间。但是现在，房价处于高位运行使得继续“暴涨”的预期降低、加上政策监管的严格、转让环节的重税以及贷款购房的资金压力增大（二套房贷首付款增加利率上浮，再有就是贷款购房不能避税）、还有正在起草的物业税（增加持有成本），都让投机的机会与投机回报打了折扣，所以说，房产的投机需求在轮番调控下已经被压制。短线炒房在现阶段获利空间已经不大了。

房产投资的价值依旧存在，投资者需要重新审视投资回报：

    房产投资并不是不能玩，而是要换换脑筋，以往在房价大涨的时代，人们都盯着自己的房产涨了多少，而忽视了房产的其他投资价值，事实上房产投资的回报不是只有涨价一条路：
1、房价上涨
   房价的上涨还会持续，因为物价、居民收入还是呈现上升趋势，只是上涨的幅度不会很大，但是房产的投资属于中长线投资，假如一套100万房产持有10年，每年的房价上涨为8%的话，那么10年之后这套房产的价值就实现了翻番，达到200万元，即使说房价上涨只有5%，那么10年之后其价值也可以达到157万左右，房产的保值、增值价值得以体现。
2、租金回报

    很多人热衷于谈论租售比，认为现在的租售比已经高于“国际警戒线”（这个国际警戒线果真存在吗），并以此得出结论认为现在的房价太高了。我倒认为租售比说明了租金太低，现在的租赁市场基本上是针对外省市人员，但事实上从最近这几年租赁市场的表现不难看出，很多本地人士因为房价高也加入了租房大军，以及不少“3＋1租房群”（3＋1，就是大量的拆迁户租房和本地远郊（榆垡镇，庞各庄镇）在市里上班的人群，下班回家太晚，目前又没有实力买房），租客群体的结构正在变化，客源持续增加，以及轨道交通、城市化进程等因素，都会推高租赁价格。

3、房产的“储蓄”功能：

     绝大多数的老百姓还在储蓄，所以不敢轻易介入证券等高风险投资产品，房产的保值增值性以及实体性，决定了它具有相对较低的风险。而且随着金融工具的多样化，房产也在实现其“存折”的功能。比如说，某一家庭在购入房产之后长期出租，每个月收取租金，某一天因为子女出国留学需要用钱，那这个时候就可以借助自己所持有的这套房产，并通过担保公司这样的金融服务机构采用抵押贷款的方式从银行获取资金，虽然需要向银行支付一定的利息，但是房产依旧在自己的手中、他还会继续增值、租金也可以按月收取，有朝一日子女学成归来还有一套房子住，或者还可以通过卖旧买新的方式购置一套自己更中意的房产。

现在的房产投资怎么玩？

     目前的状况下，房产投资者应该更多的补充自己的专业知识与投资常识，在房产投资中，有以下建议：
1、关注新区域与新规划：（例如大兴就是不错的选择）

    城乡一体化不再是一个陌生的名词了，随着轨道交通的完善以及近郊城镇化，郊区置业是一个不错的选择。毕竟现在这些区域的房价比较市区而言还是便宜不少，多了解一下城市的规划、城市功能分区等信息，对于房产投资大有好处，毕竟房产价值是跟着交通、规划、商业配套等一起发展的。
2、多样化投资

“不要把鸡蛋放在一个篮子里”是一个耳熟能详的投资箴言。房产投资一样可以实现多样化，比如购置一套房产之后，每个月的租金收益就可以用来购买定投基金、保险等投资产品。

举个例子：如果一套房产100万购入，并在持有10年出售，这期间房价增长幅度为10%，则10年之后其价值将会达到200万元，如果这套房产的年租金为30000元的话，则10年之后的租金就是300000，稳妥中还可以实现较大的回报。

3、灵活运用房产的“储蓄”功能

需要说明的是，运用金融工具实现房产的“储蓄”功能是要受到信贷政策限制的，比如在今年金融政策吃紧的阶段，备受好评的“同名转按揭、循环授信”就被叫停了，但是这类业务肯定是会继续推出的，抵押消费贷款现在也需要指明用途，比如用于购车、装修、大宗消费、子女留学等就可以获得贷款。随着中国金融业的开放，外资银行的介入，贷款以及金融工具也会更趋于多样化，房产投资者完全可以拭目以待。而且像担保公司、金融服务公司等也在积极介入消费教育与房产、房贷的理财，消费者势必可以得到更多实惠与支持。

4、房产的养老功能

房产可以实现“以房养老”的功能，而实现这种功能的产品就是“反向按揭”，反向按揭通行于很多发达国家，虽然反向按揭在我国落地尚需时日，但是这种产品面世也是大势所趋。“反向按揭”，简单说就是进入老年期之后，由业主将房产抵押给银行，银行以评估的房产价值和房产业主预期寿命为计算依据，每月支付房产业主一定生活费或养老金用以享受养老院服务或是安渡晚年生活，到了预定年限，房产即归银行所有，从这个角度来说，房产又具有了“养老保险”的作用。

大兴房产投资空间

   世界聚焦北京，北京发展指向大兴—黄村，高档居住核心后发优势明显，大兴是北京，天津两大都市的“门户”，及外阜进京的重要通道，背椅京城，面向渤海，辐射中原之区域优势日趋明显，特别是现代交通和轨道交通，把大兴同北京城紧密联系地连成一体，大兴轨道交通到西单，复兴门只需15分钟。“两轴，两带，多中心”，的新规划的实施，把大兴纳入城市大空间战略布局当中。大兴在北京市域格局中占据了“联结一轴、横跨两带、关联多中心”的重要地位，不仅是北京城市中轴线的延伸，也是北京唯一横跨东西两带的行政区域，与首都城市中心区和多个职能中心保持了高度紧密的空间协调关系。

大兴是北京与周边城市协调发展的重要门户和通道，大兴东部的京津塘高速公路、西部的京开高速公路都是城市重要的城镇发展走廊；尤其京津城镇发展走廊更是未来京津冀区域城镇协调发展的核心地区。

大兴房产的发展

    大兴楼市沉寂8年后，楼面地价持续被大牌房企刷新，业内预测2011年该区将有10个以上新盘入市

2003年12月8日，北京大兴区黄村卫星城北区黄金地段的1号地以9.05亿元由9号顺驰置地北京房地产开发有限公司竞得。

大兴楼市沉寂了8年。这8年里，华润置地一直在大兴默默耕耘，其开发的项目翡翠城为北京市知名楼盘，为大兴楼市奠定了基础。2003年顺驰来了，以9个亿的高调姿态拍走了大兴黄村地块，在沉静如水的大兴楼市投下一个大石块。2007年北京房价又开始暴涨，价格一直稳定在合理范围内的大兴楼市，越来越得到品牌房企的认可，富力地产和金融街(000402,股吧)进入大兴区域，通州、亦庄对大兴的冲击也在渐渐变淡。2009年，大兴迎来土地大放量，楼面地价持续被刷新，出让的是一片一片的好地块，进来的是一家一家的大公司。

　　起步阶段

　　　　大兴楼市引发北京购房者关注可以追溯到1997年。这一年以名校北京四中为卖点的大兴黄村兴涛家园，曾一度在北京楼市小有名气，该项目是大兴黄村房地产市场的发端，当时售价4000元/平米，在北京楼市一炮打响的则是华润置地开发的翡翠城项目。2001年，华润置地进入大兴进行地产开发，这个后来在北京楼市颇有名气的项目，是一个低密度住宅，虽然产品品质不错，但开盘价也仅为4400元/平米。

   大兴楼市起步较晚、发展相对慢的原因是道路交通的制约。“从城里到黄村只有两条路，一是京开高速路，需要交纳5元的过路费；另一条是京良路，路况较差。”当时大兴区域对外销售的楼盘寥寥无几，除了翡翠城，还有一个项目叫原生墅，两个都是低密度住宅产品。“由此看来，大兴楼市在产品方面的起步是很高的。”但当时北京人还没有到新兴区域置业的概念，在大兴买房的主要以外来人口为主。

　　低潮阶段

　　　　2003年发生在大兴黄村的土地第一拍，让大兴楼市再次更为广泛地进入购房者视线。

　　“2003年12月黄村土地拍卖对提升大兴区域的土地价格，尤其是区域价值和大兴楼市影响力起到了重要作用。”顺驰地产以9.05亿元的高调姿态拍走大兴黄村地块，让大兴楼市首次“纳入”购房者关注的范围。2003年的大兴黄村土地第一拍，给沉静如水的大兴楼市激起了巨大的波涛。这个后来被命名为顺驰领海的项目，当时楼面地价约为2057元/平米，“天价地块”迅速提升了大兴的区域价值。

　　但正当大兴楼市兴起之时，却遭遇到其他区域楼市的“夹击”。2002年，亦庄经济开发区建立，该区域良好的生态环境及产业支持，使得比大兴还要偏南的亦庄楼市板块快速崛起。金地格林小镇、上海沙龙等知名楼盘，抢走了大兴楼市的客群和风头，对本来可以借助黄村土地拍卖兴起的大兴楼市，形成了一定的冲击。

　　事实上，对大兴楼市形成冲击不仅仅是亦庄。2003年，借助轨道交通通州楼市也开始兴起，当时通州和大兴在售楼盘的价格基本相同，因通州多为普通住宅，房价甚至还低一些。八通线缩短了人们对通州的心理距离，位于东五环外的通州楼市板块开始快速升温，其房价也大幅上扬。

　　而位于南五环外的大兴，交通的瓶颈问题仍无法改变，尤其是2004年1月前五环路还在收费。自顺驰领海开盘后，该区域很少有新增项目入市，也很少有开发商愿意去大兴拿地。

　　兴起阶段

　　2007年，北京楼市出现了大范围的价格飙升。一个高档楼盘，从6月份开始，几乎每月都会上涨千元。多年来一直热销的通州楼市也随之涨价，2008年上半年，通州楼市的多个项目售价超过10000元/平米。与此同时，亦庄楼市因土地稀缺，新增供应量渐渐减少。

　　“大兴楼市的房价之前一直没有涨上来，反而为该区域楼市的兴起奠定了基础。”由于大兴区域房价近几年来一直处于价格洼地，在北京楼市大幅普涨时，大兴区域的房价则以其合理的区间得到购房者的认可。

　　在通州房价普遍超过万元时，大兴的房价还停留在8000—9000元/平米左右。而此时，大兴随着近几年的开发建设，区域居住环境及商业配套环境有所改善，居住概念也开始渗入部分购房者的心中，2007年和2008年，在北京楼市滞销阶段，大兴区域的项目反而热销。

　　大兴在短期内超越通州。除了华润置业之外，富力地产和金融街也开始进入大兴区域，大兴楼市逐渐成为北京楼市一个重要的供应区域。

　　腾飞阶段

　　　　2009年是大兴楼市腾飞的开始，这一年对大兴楼市来说有太多的利好。

　　政府加快大兴的土地供应，400万平米的土地将在今年进入市场，今年6月份，大兴区域多个优质土地进入出让市场。万科、保利、金地、首创、绿地、首开等几乎在北京露过面的大房企都来了，竞争的激烈程度可想而知。大兴区域的楼面地价持续被刷新，目前该区域最高楼面地价已经超过7000元/平米，和通州的楼面地价相同。

包括保利、绿地、金地等众多在大兴拿地的房企均表示，他们看好大兴的发展趋势。该区域楼市环境平稳，房价暂无虚高，区域的商业配套成熟，轨道交通也即将开通，这些都让他们对大兴楼市充满期待。据了解，地铁大兴线将于2010年底开通，而今年开发商拿得的土地，也将在明后年进入楼市。

今年大兴出让的都是大块大块连成片的土地，进来的都是一些地产好手：华润、金地、保利、绿地等著名房企，这说明大兴不是一个人在战斗，居住品质、配套、物业也将有较好的预期。“一想北京整块开发的区域，几个名字就会立即浮现：CBD、亚运村、望京、亦庄。”大兴或将强过通州、顺义、亦庄，因为几个地块同时开发，爆发力强。

　　2010年，大兴区域至少有10个以上的新盘进入市场，供应量应该在200万平米左右。

　　新地王探访

　　　　进入6月，大兴区政府一口气推出9块地，速度之快以及推地力度之大，为今年来各区政府之最，而同时，楼市复苏，开发商资金充裕拿地热情升温，也让大兴区此次推地受益最多。此次出让的9块土地，加上华润在此的两块，总建筑面积近200万平方米，其中居住用地超过120万平米。

　　那么，在人们印象中属于南城的大兴，为什么会吸引了万科、保利、绿地、金地等大牌房企争相进入？又为什么会拍出7000余元的楼面地价超越通州地王？这些新推出的地块魅力究竟在哪里？

　　新拍地块集中在新城北区

　　驱车从广渠门出发，直上五环，从兴业路（出口）出来，不到30分钟，就到了此轮大兴土地出让的集中地：大兴新城北区，首先映入眼帘的是大片大片的绿化带，空气有些湿润，更显绿意葱茏。

　　沿兴业路过去，会看到领海浅水湾矗立的高楼，向右拐个弯可以看到华润翡翠城一期，隔壁有块圈起来的空地，就是此次大兴新地王2号地，由保利地产(600048,股吧)拍得。2号地是此次出让的地块中位置最好的，离规划中的地铁高米店北站的位置非常近。

　　在翡翠城会所和五期之间，是华润于2007年拍得的17号地，离地铁也很近。从这里到乐园路、西旺路，可以看到近期出让的10、16、22、23号地，10、16号地东距地铁大兴线约1公里，22、23号地东距地铁大兴线约1.5公里。

　　由双高路向东，可以看到绿地拍得的北区19、20号地，规划建筑规模为45.8万平方米，以及华润的15号地，这三块地均位于地铁大兴线高米店南站，其中19号地离地铁更近。

　　沿兴华大街向南，是此次出让的两块限价房用地：康庄限价房三期、四期，楼面地价均在3600元以下/平方米。

　　周边房价每平米已超万元

区域的别墅项目原生墅、翡翠城福提岛价格已达到18000元/平米，福提岛最贵的可以卖到20000余元/平米，公寓项目有彩虹新城，清澄名苑价格也在12000-14000/平米之间

　　“地王拍出后周边项目业主提价明显，”年初清澄名苑，彩虹新城，原生墅公寓楼还在八九千元，但大兴今年利好不断，轨道交通规划方案公布、地价上升、新城建设发力等，均让业主对房价未来上涨预期增强。从地价来看，9块地有6块都超过了5600元/平米，加上建安成本等各种费用，未来区域主流项目的售价必定超过12000元/平米，达到15000元/平方米。

　　新的城市生活中心雏形已现

　　大兴区政府对出让地块的规划，显然深思熟虑，新城北区地块的布局非常方正、规整，这些地块紧邻地铁大兴线，具有良好的区位优势，并已完成一级开发，绿化、交通等基础设施成熟。

　　令人印象深刻的是，新城北区的绿化，做得非常好，现有的每个小区外沿，都有5至10多米的隔离带，与市政道路之间形成缓冲，茂密葱郁的植被，在市里很难见到。而在已经拍出的地块周边，也看不到通常所见的尘土飞扬和坑坑洼洼。交通方面，区内道路顺畅平整，标牌指向非常清晰，地块与地块之间，转换也非常便捷；五环、未来的地铁大兴线，也将区域与主城区紧密联系起来。

　　驱车行驶在新城北区，可以感觉到在这里生活的舒适和静谧，虽然区域大型商业购物中心宜家购物在规划中，但小型消费场所如日化、餐饮等档次也不低。而从此次出让土地的规划用途来看，有居住、综合、教育、商业金融，还有限价房，类型丰富，都在指引区域朝着多元化、城市化发展，一个新的城市生活中心雏形显现。

　　最新消息是，离此不远的西红门商业综合区，宜家进驻，规划建筑规模为74.36万平方米，大型商业在未来两三年也将会亮相大兴新城。

　　明后年大兴是近郊楼市亮点政府扶持会填平价格洼地

目前在大兴核心区居住的人群，已经有很多来自城八区，尤其是新城北区的高端住宅，有很多来自金融街、海淀、丰台等地的人群，五环路的畅通让他们可以在很短的时间内穿越都市的喧嚣和繁华，回到舒适的家里。从近期土地出让来看，大兴的城市化进程不可避免，这是重大利好。

　　明后年大兴是近郊楼市亮点

　　　　近几年来，大兴的产业规划有所改观，尤其是一些产业园区的建立，使得区域功能发生了变化，而这些变化必将对大兴区域的住宅开发起到促进作用。此外，原来制约大兴区域发展的主要是交通路网的不便捷性，而现在随着从南三环到南六环交通路网的逐渐完善，尤其是轨道交通的建设开通，必将改变大兴区域近年来发展的抗性。近期大兴集中供应土地，多个品牌房企集中进入区域，品牌房企的开发能力及对产品的研究，会提升大兴区域的产品品质和规模。而他们开发的楼盘几乎同期入市，能够形成一定的市场影响力，预计在明年下半年或后年上半年，大兴区域将会出现高品质楼市集中入市的局面，大兴应该是明后年北京近郊楼市中具有亮点的区域。

　　政府扶持会填平价格洼地

　　　　保利不仅看好大兴区域的发展前景，也看好整个北京楼市的上升潜力和空间。相对东、西、北部区域，南部区域发展相对较慢，目前政府正在加大对南城发展的扶持，南城也逐渐出现一些产业园区，这些扶持会使南城发展潜力更大，价格洼地将会逐渐填平。此外，轨道交通的开通将使得大兴和北京城区串联起来，让大兴和中心城区的距离越来越近。大兴区域近几年有250万平米左右的土地放量。

　　疾步走出价值洼地

　　　　在北京房地产市场发展史上，大兴从来不是主角，即使如顺驰天价地的一鸣惊人，也只是昙花一现，大兴楼市始终是不温不火，但这一次，在北京市产业规划调整以及区政府新型城市化战略下，大兴或许将真正迎来自己的黄金发展期。

　　大兴区委书记林克庆2008年11月17日所做的报告中，提到大兴正处于城市化加速发展的关键时期，从原来的黄村卫星城到现在的大兴新城，功能定位有了很大调整，推进城市化进程，大兴新城是龙头，决定着新型城市化的全局。

　　在这一思路下，大兴利用4万亿投资、北京“西南战略”以及楼市复苏的机会，加大基础设施投资，推出大幅土地，加速城市化进程，而这一举措，使得北京城市迈向均衡发展，原本处于楼市洼地的大兴土地价值被发掘。

　　　受到本次拍地影响最大。从价格看，保利拍出的2号地7200余元的楼面地价，与周边在售中档项目仅相差1000多元，直接刺激了该区域二手房业主坐地涨价，绿地、保利、金地等新进入者，均表示将在此地开发精品住宅，预计其价格也将拉升区域均价。

　　从产品规划来看，首先是容积率的变化，此次出让的9块地除23号地以及此前华润的两块地容积率低于2之外，其余均超过2，这让此前区域以低密度为主的住宅模式发生变化，大片高层住宅的出现不可避免，这将使区域低密度的住宅成为稀缺；此外，从居住者来看，由于担负着大兴新型城市化“桥头堡”的重任，新城北区将承接城区和周边产业区人口，未来入住人群密度和结构，也将发生改变，一个活跃的、热闹的新城将诞生，打破这里目前的静谧，“富人区”由此进入一个新的时代，大兴房价迎来一个前所未有的价格高峰。