谁在动中国养老地产的奶酪？（上）

——论中国养老地产发展现状及趋势

一、前言

在调控政策密集出台和持续作用下，传统房地产业已进入严冬。在其未来发展前景不甚明朗的大环境下， 产品创新和盈利模式创新，成为众多品牌开发商的研究重点。这将导致房地产行业正在向更为细分和专业化的市场全面转变，养老地产正是房地产行业重塑自身价值的代表性尝试。

对于已经快速步入老龄化社会的中国来说，养老产业是开发商们关注已久的香饽饽。但尚未明确的产业政策，尚未检验的产业模式令进入者廖廖无已，养老产业，机会何在？

本文试途从“我国养老地产发展现状及趋势、养老地产的商业模式及投融资方式、养老地产的规划设计及人文关怀、养老社区的运营和管理模式”四个方面进行系统论述，希望对我国养老产业的实践及发展起到一点绵薄之力。

二、国外典型养老产业市场研究

养老产业绝非单纯的养老概念，而是为银发族服务的综合性产业，具有“产业链长、关联度高、涉及领域广”三大显著特点，集居住、养老、医疗等诸多功能为一体，由“养老地产、养老服务、健康管理”三大板块构成。

很多发达国家，由于较早面临老龄化的社会问题， 加之物质力量较为雄厚，老年住宅发展相对成熟，取得了很多成就，其开发建设的理念与经验也成为我国借鉴的对象，其中典型代表为日本养老模式和美国养老模式。

一）日本养老模式

日本与中国在传统文化和家庭观上较为相似，同时，两国的人口和经济发展过程在统计学上也显示出极大的相似性。因此，日本的经验最值得中国借鉴。

日本的老年住宅主要有三种类型：两代居住宅产品, 长寿型住宅产品(能满足人的一生各阶段的需求)和老年公寓产品, 通过这三种老龄住宅产品在社区内的共存, 形成了满足各类型老年人基本生活需求的老年人生活社区。

日本的养老观念比较传统，很多老人即使是年老体弱、行动不便，也不愿意去养老机构养老，所以近年来日本提倡让老人在原宅养老，或是通过原宅的“潜伏性设计”的适老化通用住宅进行改造，让老年人适宜在其中居住，为其提供社会化服务。家庭式养老理念和实践正成为从日本养老地产的主流发展趋势。

由于日本的人工费贵，日本住宅的技术和电器化程度很高，这特别体现在老年住宅和为老年人提供的公用设施上，通过自动化和电器化帮助老年人能够在生活中充分实现自助和自理，这是日本老年住宅的最大特点。

并且，日本根据老年人的生活习惯和接受程度，对老年人住宅从各房间的配置、台阶的处理、扶手的安装、过道的宽度、墙壁及地面的装修及厕所、浴室的安排到室内照明、隔热、换气, 甚至到橱柜的设计等, 都制定了具体要求，从而达到人性化、舒适性的目的。

二）美国养老模式

在美国，老年住宅已经发展成为一种产业，老年公寓十分普遍。 目前，美国老年公寓针对不同老年人的身体状况进行区分，主要分三种类型：自理式老年公寓、陪护型老年公寓、特护型老年公寓。

人的衰老是一个自然生理过程，老人不喜欢频繁的更换居住场所。随着服务业在美国竞争的白热化，提供的是一个全老龄段居住产品社区，逐渐成为美国养老地产发展的主流。其特点是将不同类型老年住宅设施组合在一起，住在组合式老年住宅社区内的老人，可以随着年龄和健康状况的变化，得到连贯的、系统的服务和护理。

在运营上，美国养老地产注重从老人的实际需求为出发点，为老年人提供更多的人性化、个性化的增值服务和适宜的服务氛围的营造。

美国大多数老年公寓都遵循这样一个原则: 在家庭一样的居住环境中, 营造出振奋精神、支持自我与自主、鼓励独立、维护尊严以及家人与朋友围绕的氛围, 积极为老年人提供服务。据统计 居住于老年社区的老年人要比美国人口的平均寿命高10岁。

三、中国典型养老社区市场研究

中国的老龄化社会似乎在最近几年突然到来，人口快速老龄化、老年人口高龄化、老年人家庭空巢化，部分老人失能化等四化叠加的养老、医疗、照料、服务、精神慰籍等越来越突出，目前机构养老不到1%，而发达国家则达到57%。据预计，中国的老龄人口中大约有6%—8%的人需要到养老机构养老，现有的老龄人口为1.59亿，也就是说需要900万—1200万张床位，现在全国养老机构的床位加在一起也只有173万张，这个市场的缺口是极其巨大的。

中国三大基本养老模式为“家庭养老、机构养老和社区居家养老。根据销售方式的不同，主要分为两种开发类型：一种类型是出售房屋产权的形式，开发商将产品产权销售给投资者，投资者再将住宅委托酒店管理公司统一出租经营，以获取经营利润。

另一种类型是出租房屋（或房间）使用权的租赁制形式，并进一步衍生出老年公寓开发运营输出模式等营利模式，如会员制或保证金制等，运营商（也可以是开发商）专门作老年公寓的服务运营，为其运营品牌的连锁经营及输出积累优势。

以上两种方式为目前中国养老地产发展的代表性方向，并以北京太阳城和上海亲和源为代表。

一）北京太阳城模式

北京太阳城地处昌平区小汤山，占地644亩，总建筑面积32万平米。基于对产权特点、不同老人身体状况及对外经营等特点，采用产权出售和使用权租赁两种混合模式，并细分为四种产品类型，包括居家式公寓、租住式公寓、安养式公寓和度假酒店。

1、居住式养老（卖产权），是指在太阳城购买了房屋的产权，社区为老人提供购物、送餐、护理、物业等上门服务的养老

2、租住式养老，是指只要按月缴纳规定的费用，就可获得专门为老年人提供的护理、食宿、照料等服务的养老模式，此模式针对生活自理或半自理的老人而提供。对租住式公寓里的老人实行特色服务，对年事已高的老人，一是在生活照料上制定了一套服务流程，每日为老人打扫房间、每日由值班医生对老人进行寻诊、每天有服务员较早等；二是餐饮服务上由营养师提供营养配餐，一日三餐多样化，每早更换菜谱，为身体不适老人送餐到房，为老人过生日等；三是组织老人开展丰富多彩的文化活动。

3、安养式养老是指将养生、保健、医疗、康复、生活护理与心理关怀相结合的养老模式，主要针对生活完全不能自理和临终关怀的老人而提供。

4、度假式养老是指到世界各地的旅游度假胜地，以休闲度假为主要目地的新型养老模式，主要针对身体健康、经济十分富裕的老人。

在运营与管理模式上，不同类型产品实现不同资金回报方式，如产权式公寓采取销售的方式实现投资回报，而出租型的银龄公寓则根据产品不同定位而实行不同的运营和管理方式，部分公建采取对外经营的方式实现投资回报。

其中，租住式样公寓实行会员制管理，固定费用为“会员费＋房费＋生活费”，合同终止时，退还会费；而安养式公寓的主要费用构成为“医疗押金＋床位费＋护理费＋伙食费＋一次性床上用品费”，终止入住时，退还押金。

二）上海亲和源模式

亲和源位于上海浦东新区南汇区，上海外环外。项目占地125亩，建筑面积10万㎡，其中3万㎡为养老配套，7万㎡为养老住宅。

基于产权特点，亲和源同样采用产权出售和使用权租赁两种混合模式进行开发和运作。在其12栋老年公寓中，销售产权2栋，以会员模式销售使用权10栋，客群以上海本地的老板、医生、老师、公务员等高富、高干、高知养老客群为主。

终身养老模式是亲和源最大的经营特色。通过全养老产品线开发，其产品可实现不同身体状况、不同阶段的终生养老：健康时住公寓，需要照顾时住护理院，最后住医院进行临终关怀。

在服务模式上，亲和源采用“24小时秘书＋智能化设备＋ERP管理软件＋整合服务商”模式，每栋100 余位老人，配3个秘书（生活秘书、健康秘书和快乐秘书）进行针对性服务，并配置专业的护理医院和颐养院，功能齐全的健康会所、配餐中心、老年大学，宽敞的图书馆、文体活动室，舒适的茶憩栈、咖啡厅，标准的门球场、迷你高尔夫等设施，实践“代子女尽孝、替父母分忧”的宣传模式，从而保证其服务品质的不断提升。

在运作模式上，亲和源开创三种收益模式：即地产机构（销售、租金收益）＋服务机构（服务收益）＋顾问机构（顾问收益、品牌及管理输出收益），并整合老龄委、老年产业研究院、老年形态研究院等行业上游机构，形成行业管理、服务、标准制定者，成功实现了从项目开发到品牌管理及输出的跨越。

目前，亲和源通过合作和品牌输出，在“上海、三亚、北京、青岛、天津武汉、营口、海宁、黄山”等地都进行了战略布局。

在养老产业链中，养老地产是养老产业的基础，养老服务是养老产业的关键，健康管理是养老产业的核心，通过联合或合作的方式实现全产业链运营正在成为中国养老产业发展的趋势，这是一条融冰之路。路漫漫其修远兮，随着中国老龄化社会的加速到来，这也是一条必须破冰的道路，期待中国养老产业未来的精彩表现。