衡量一个城市的房地产开发水平，仅仅靠开发量和销售量是不够的，更重要的是规划设
计的水平、新技术新材料的应用、景观配套借用、与周边环境是否协调及定位水平和营销创
新等多个方面。其中，以规划为核心的开发诸环节是基础，营销诸环节为其服务，并决定规
划建筑能否彰显利益，是保障。

    深圳房地产市场，对比规划建筑和营销，并没有出现“两手都要硬”的均衡性，而明显
表现出前强后弱的态势，用“上半身淑女，下半身荡妇”可形象地概括这种反差。

    由于较早拥有建筑领域的立法权，深圳包括住宅在内的建筑规范、监理和报审批程序，
在全国是最正规的，远远走在全国前列。国家的很多条例法规规范都是依据深圳做法制定和
完善的。深圳建筑领域的创新层出不穷，为中国城市建设和发展充当了探路先锋的角色，很
好地完成了“实验田”的重任。从房地产项目的开发环节讲，无论是规划设计、园林建设、
建筑施工，还是内外空间创新、建筑材料运用、配套建设，深圳都有大量值得内地市场借鉴
的经验。由于规划、国土、建设、消防等部门规范化条例的约束，开发商对待项目开发的每
一个环节都绝对是相当认真，丝毫不敢马虎。

    从这方面讲，深圳的房地产开发极具淑女特征，教养足、表现规范、大方，因而引人注目。

    但往下走，深圳的房地产营销领域则因为过于急功近利而陷入浮躁，或者因为追求利润
最大化而出现“假、大、空”，或者因为水平所限（靠关系承揽业务）而粗制滥造，或者因
为时间仓促而漏洞百出。这个方面，作为甲方的开发商发挥了很不好的作用，“长官意识”
影响了营销机构的思想发挥。其典型特征就是，有钱能使鬼推磨。有钱就是大爷，营销机构
迫于甲方的淫威（利益诱惑），接客没有任何选择性，频送秋波、乱抛眉眼，与荡妇无异。
这是房地产营销领域的悲哀！

    因为荡妇特征明显，营销往往成为市场非议的焦点，且蔓延至整个服务环节，导致维权
案例不断，使得房地产市场协调性始终难尽人意，怎么看都有些别扭。