从狂飙突进转入常态发展轨道

——2012年房地产市场形势分析

主讲人 刘湖北

影响房地产市场形势走势的因素包括：宏观经济走势、政策环境变化、市场供求状况和企业资金压力。

一、宏观经济走势：复杂多变，稳中求进

我们必须跳出房地产来看我们整体宏观经济走势是怎样的，宏观经济政策的基本取向是什么。

1、全球经济形势：复杂多变，前景低迷
    当前，随着欧洲主权债务危机的蔓延和美国经济陷入高失业、高负债的困境，世界经济前景低迷。2011年12月，联合国经济与社会事务部发布《2012年世界经济形势与展望》将其对2012年世界增长的预期削减为2.6%；欧洲央行也宣布，预测明年欧元区区内生产总值将介于下降0.4%到增长1.0%之间——世界经济前景充满诸多不确定性。从已公布的数字看：美国，经济虽然有所恢复，但失业率居高不下，让人充满疑虑；欧元区，此起彼伏的欧债危机使欧洲大陆愁雾惨淡。2012年1月13日国际评级机构标普公司下调了法国、奥地利、意大利、西班牙、葡萄牙、塞浦路斯、马耳他、斯洛伐克和斯洛文尼亚等9个欧元区国家主权信用等级，称欧元区目前所出台的政策仍不足以遏制主权债务危机的进一步蔓延。此举虽在各界预料之中，但依然给挣扎于欧债危机的各国带来重重一击；日本，2011年已连续3个季度负增长。受此影响，一些新兴经济体增速也有所放缓。

2、国内经济形势：增速下调，运行平稳

所幸的是，面对复杂多变的全球经济形势，在人民币升值、外汇缩水、出口下行等压力不断增强的环境下，中国经济依然保持了较快增长，总体经济运行平稳。

1）GDP仍然保持较高的增长。2011年前三季度GDP增速分别为9.7%、9.5%、9.1%，预计四季度GDP增速约为8.6%。如此全年增长仍可高达9.2%（2011年全年按可比价格计算，预计GDP总量为434597亿元），增速仍然位居世界领先位置。应该注意到，中国经济发展的基本面并未改变，虽然经济增速有回调的一面，但也有诸多支持经济继续保持较快增长的一面，制造业和基础设施建设投资继续稳健增长，将会对固定资产投资增速形成支撑。综合这些情况，预计2012年中国经济增速不会出现大幅下降。

2）CPI高位后逐月回落。2011年8月开始，CPI逐月回落，11月的CPI的涨幅已经只有4.2%，12月的CPI的涨幅已经只有4.1%。

3）PMI数据重回临界点以上。2011年10月发布的中国制造业采购经理指数PMI为49%，32个月来首回在50%以内。但2011年12月份PMI数据重回50%以上（为50.3%，比上月回升1.3个百分点），在一定程度上增加了市场的乐观情绪。12月份PMI回升，表明未来中国经济增速不会出现大的滑坡。正因为如此，2011年我国企业景气指数和企业家信心指数虽有回落，但自2009年以来已连续12个季度位于景气区间。2011年四季度企业景气指数为128.2，企业家信心指数为122.0，均明显高于景气临界点100。企业景气指数为128.2表明，当前经营状况“良好”的企业比重比“不佳”的多28.2个百分点；企业家信心指数为122.0，则表说明认为宏观形势“乐观”的企业家比重比认为“不乐观”的多22个百分点。调查结果显示，目前企业经营“不佳”的比重仅为12.0%，对宏观形势判断“不乐观”的企业家比重也只占13.8%，均为少数，多数企业景气状态良好。

    4）2011年12月12—14日中央经济工作会议给2012年经济工作定的总基调是“稳中求进”。中央经济工作会议提出2012年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性。货币政策要根据经济运行情况，适时适度进行预调微调，综合运用多种货币政策工具，保持货币信贷总量合理增长。要突出把握好稳中求进的工作总基调，把稳增长、控物价、调结构、惠民生、抓改革、促和谐更好地结合起来。稳中求进，就是既要“稳”，也要“进”。不稳无法进，不进难以稳。两者互为条件，相辅相成。稳，就是要保持宏观经济政策基本稳定，保持经济平稳较快发展，保持物价总水平基本稳定，保持社会大局稳定。进，就是要继续抓住和用好战略机遇期，在转变经济发展方式上取得新进展，在深化改革开放上取得新突破，在改善民生上取得新成效。把握好稳中求进，才能有效防止经济增速大幅下滑，同时力避物价涨幅反弹，有利于疏解能源资源、生态环境等各方面压力，加快经济发展方式转变，保持经济社会发展的良好势头，在激烈的国际竞争中赢得主动。

综合上述因素可以预见，2012年经济由于同时要面对世界经济放缓、楼市调控和地方政府债务风险三方面的考验，上半年增长速度很可能继续放缓。但是随着政府稳中求进政策的陆续出台及显效，下半年增速将出现反弹。预计2012年经济发展将呈现出“一季度低开，二、三季度稳走，四季度可能有所回升”的较好局面。

二、房地产调控政策走势：紧箍不松，效果显现；短期到长期，由“堵”向 ”疏”转变

2011年楼市受宏观调控影响很大。自号称史上最严的“新国五条”出台以来，限购、限贷、房产税、保障性住房、监督问责等“五大利器”在楼市调控中发挥了积极作用。以往的“金九银十”销售旺季在严厉的调控背景下也并没有来临。成交量跌、成交价降、库存量增、资金缺、贷款难……等等已经成为众多房企面临的一道道难题。

2011年度中央经济工作会议对于房地产的表述中强调：“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，奠定了2012年的房地产政策基调。本次中央经济会议中也亦提出了建设多层次住宅体系的方向。首先，高端住宅靠遏制，即“推进营业税改征增值税和房产税改革试点”；其次，中端住宅靠市场，即“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”；最后，低端住宅靠保障，即“继续加大对保障性住房等领域的投入，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难”。

限购——强力的行政干预手段，只是过渡性的政策。限购固然能够打压房价，但其副作用非常大。首先，限购扭曲了价格机制，使价格不能成为引导资源配置的指示器，从而造成经济结构新的失衡；其次，限购政策持续过久，可能矫枉过正，影响经济增长，因为房地产业目前乃至未来相当长的一段时间都是重要产业；再次，如果房价下滑速度过快，造成预期逆转，则有可能影响金融稳定；最后，限购会误伤正当的消费需求。因为限购政策并不能完全甄别消费需求和投机需求，其中部分消费需求同样被误杀。

抑制需求的政策属于“短期”政策，而“改善供给结构、改善收入结构”的政策，则属于“长期”政策。楼市政策面，“限购、限贷”主要是“抑制需求”，但并没有从根本上消除“投资性需求、投机性需求”的根源，显然属于短期政策。短期政策一旦“超调”，可能积累后续更大波动的力量。所谓的“调控常态化”，应当是“长期政策框架的形成”，而不是简单的“限购限贷”短期政策的简单延续。所以，限购令并非长久之计，监管层是希望在保障性住房能够大批供应上市之时，以保障房来消化一部分购房需求，然后再解除限购令，期望以这段时间来换取保障房与商品房的双轨并行的空间。

可见未来政策由“堵”到“疏”是大势所趋。但短期内以“限购”为代表的行政限制措施将继续为制度改革赢得时间差。

中央现在主要任务是稳中求进，主要是三个稳，一是稳增长，增长一定要在七上、八上，7%以上，一定不能够低于7%。二是稳物价，物价必须控制在5%左右。三是稳社会。所以，如果2012 年依然外贸不行、投资不行、消费不行，政策就有可能会有所松动。所以，2012年，房地产企业不必太过悲观，重点练好内功，迎接新一轮的高潮。

三、2011年房地产市场状况：由量升价平转向量减价跌！

1、房地产投资整体保持30%的增速，但增幅逐月回落

1-11月，全国房地产开发投资55483亿元，同比增长29.9%，比1-10月降低1.2个百分点，比2010年同期下降6.6个百分点，增幅持续下滑。其中住宅投资39857亿元，同比增长32.8%，也同样呈现逐月回落态势。

11月房地产开发投资环比依旧呈现回落态势，但下降幅度趋缓，连续两个月环比回落。其中房地产开发投资完成5560亿元，环比下降2.4%，降幅较上月有所放缓；住宅投资4025亿元，环比下降0.5%。由于各地房屋建设计划基本得以落实，房地产开发投资缺乏上升推动力。同时，在国内外经济环境依旧呈现复杂化、宏观调控政策面临抉择的情况作用下，也导致房地产开发投资走势趋于平稳。

2、房屋新开工面积全年呈现稳中有降的迹象，竣工面积11份创年内新高

1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积49.1亿平方米，同比增长27.9%；其中新开工面积17.5亿平方米，同比增长20.5%，增幅较1-10月降低1.2个百分点，增幅连续三个月收窄；房屋竣工面积5.9亿平方米，同比增长22.3%，在11月竣工面积大幅上升的带动下，较前10个月增幅进一步上升。

从各月走势看，缓开工、延竣工成为房企普遍的做法。尤其是下半年以来，新开工面积逐月递减；竣工面积从4月份起就维持在低位运行，一直到10月。进入11月份，随着年关临近，项目竣工也进入相对高峰期，前期建设项目陆续完成，导致集中释放。11月房屋竣工面积完成9605万平方米，环比增长53.3%，为年内新高。

3、商品房销售整体上略有增长，但四季度起出现下滑

1-11月，全国商品房销售面积8.96亿平方米，同比增长8.5%，增幅和1-10月比下降1.5个百分点，较2010年同期下降1.3个百分点。其中住宅销售面积增长7.5%，办公楼同比增长10.1%，商业营业用房同比增长17.0%，各物业类型增幅较前10个月进一步下滑。1-11月，商品房销售额4.9万亿元，同比增长16.0%；其中住宅销售额增长13.7%。

从月度数据看，全国1-9月每月的成交量和成交金额同比都还是增加的，但是从10月份起，这两个指标转为同比下降，这是一个非常值得注意的信号。预示着房地产调控的影响已从46个限购城市扩散至大部分城市，全国整体市场出现成交量、成交额下滑。10月份成交量、成交额同比下滑10%以上，11月份继续下滑1-2%。

4、商品房价格涨幅继续小幅下滑

2011年底的冬天，对于购房者来说是充满憧憬和希望的，他们终于迎来了期盼已久的降价冷风。

1-11月，全国商品房成交均价同比上涨6.9%，较2010年7.5%的全年涨幅有所下降，较1-10月下降0.8个百分点；其中，住宅成交均价同比上涨5.8%，较1-10月下降0.9个百分点，商品住宅成交均价涨幅有所收窄，但预计全年仍将保持正增长；办公楼成交均价同比上涨10.7%，商业营业用房成交均价同比上涨11.4%，可见，非住宅成交价格涨幅仍然远远高于住宅价格涨幅，反映出在住宅价格受到抑制的同时，商办类物业的价格涨速偏快。这也从11月70大中城市房价环比下降城市增加到7成，环比下降幅度加大的数据中得到印证。

5、11月国房景气指数两年来首次跌破100大关，步入不景气区间

11月全国房地产开发景气指数为99.87，比上月回落0.4点，比2010年同期回落3.33点，这也是该指数连续6个月下滑。这是自2009年8月份以来首次跌破100大关，成为27个月以来的新低。在调控政策继续呈现收紧的态势下，房地产市场转冷的预期依旧存在，开发景气指数下行的走势仍将保持一段时间。

6、前11个月重点城市成交量全线萎缩，二线城市存量已达到08年调控最高点

从2011年1-11月的累计成交量上来看，重点城市的成交量呈现全面下滑，平均跌幅达18.5%。其中北京、上海、南京跌幅在20%左右，而杭州和重庆跌幅更是超过30%。11月份重点城市成交量依旧下滑，环比10月份平均下跌10%。以此来看，今年以限购政策为核心的楼市调控，在抑制成交量上的成效是非常显著的。

从市场存量角度看，截至11月底，重点城市的存量较去年同期继续全线上涨。具体来说，一线城市的存量虽然均已创下近两年来的新高，但与上一轮08年调控的历史最高位相比仍有明显差距，而二线城市的存量水平已普遍超过或逼近08年的历史高位。

7、重点城市局部价格松动，品牌房企降价或将促使周边价格体系重建

11月份重点城市均价涨跌互现，除天津外其他城市涨跌幅基本在10%以内。总体来看，虽然从10月开始一些品牌房企突破以往的降价幅度，“以价换量”来回笼资金；11月份亦有部分开发商加入降价行列，但到目前为止并未带起整个市场的降价潮，降价依然只是围绕着龙湖、中海、万科等品牌房企。

从长期看，10月起的这波品牌房企降价必然会对其所在区域的房价产生影响，也将促使周边的价格体系重建，至于这个时间点何时出现关键取决于三个方面：其一，房企业绩指标完成情况；其二，房企的资金压力水平；其三，房企项目储备分布所带来的内部腾挪余地有多大。

8、重点城市土地成交继续低迷，企业拿地观望氛围浓厚

1-11月，十大重大城市的土地成交多数处于下降态势，尤其是成交金额下滑更为显著，降幅多在2成-3成之间。

与之相对应的就是企业拿地规模降至年内最低，观望氛围浓厚。CRIC监测的14家典型企业10月通过招拍挂方式新增土地14幅，总建筑面积达157.84万平方米，环比下降49%；成交总价22.62亿，环比下降87%，拿地规模降至年内最低。总体来看，临近年关，企业资金状况面临大考，典型企业拿地热情不高，观望情绪浓厚。即使拿地也倾向于小型低价地块，试探性抄底为主。

从以上八个方面可以看出，当前我国房地产市场已经显现下行的迹象，市场成交低迷，价格局部松动，但多数还处于僵持、胶着状态。综合市场供求两方面影响因素，在促进经济平稳较快发展的宏观经济背景下，“2012年上半年房价稳中有降，下半年房价基本平稳”的可能性较大。

四、企业资金压力：继续趋紧，自筹资金占比再创新高

在银行和金融机构贷款压力和难度始终存在的情况下，自筹资金和其他资金就成为了目前房地产企业维持自身发展的主要融资来源。从2011年前11个月房地产开发资金来源各项占比看，企业自筹资金比重由1-2月份的34.4%大幅上升到1-11月份的41.3%；而国内贷款比重由1-2月份的22.0%持续下降到1-11月份的15.1%。值得注意的是前11个月外资增幅出现较大幅度回落，从前10个月的32.4%急剧回落至16.6%，反映出近期外资撤离国内市场的迹象较为显著。

2011 年以来，货币政策告别“适当宽松”，开始“稳健运行”。上半年，央行共进行3 次加息，连续6 次上调大中型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位，使商业银行信贷额度速冻。3 月，银监会要求严格实行“动态、差别化的个人住房贷款政策，限制各种名目的炒房和投机性购房”，亦使得个人房贷定向收紧。偏紧的货币政策对楼市产生的作用不可低估。流动性压力使得银行不同程度提高首付比例和贷款利率，收缩房贷业务。2010 年至2011 年三季度末，房地产贷款增速持续回落。2011 年三季度末，全国房地产贷款余额同比增速为14.60%，较金融机构各项贷款余额增速少1.3个百分点。信贷收紧使得需求方购房能力被进一步抑制，这是新房和二手房成交连续数月低位徘徊，难见起色的重要原因。

2011 年底，随着国内外经济形势的恶化，货币政策出现了微调信号。11 月30 日晚，央行宣布从2011 年12 月5 日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行自2010年初以来连续12次上调后的首次下调。虽然下调准备金率不是针对房地产业的，但是对房地产业而言，是利好消息。不管是直接还是间接的都会有好处（毕竟将释放资金约4000亿元）。在2012 年上半年，随着货币政策的微调，银行新一年信贷额度的释放，房贷或将出现结构性松动。个人住户贷款方面，资金面的相对宽裕使得2011年底排队贷款的购房者获贷款可能性加大。此外，对于刚需型和改善型购房者，下调首付比例和利率也具备了一定的实施条件。需要注意的是，2012年房地产企业面临的信贷环境比2011年虽会有所改善，但宽松程度肯定超不过08年底和09年，不会出现像09年那样的显著变化（近10万亿元新增信贷）。因为我们现在的M2存量差不多接近80万亿元，2011年的新增信贷加起来也超过7万亿，而07、08年是3、4万亿元左右，所以我们流动性仍然是比较强的。同时，整体上我们通胀的压力仍然存在，所以，稳健的货币政策可能还要坚持一段时间。

五、对2012年我国房地产市场走势预测

在宏观经济政策由抗通胀为主转向稳增长为主的契机下，国家对房地产业调控的表态是依然坚持不放松。除了保障房外，2012年国家将继续实行抑制房价过快上涨政策，坚持房地产调控不动摇。其实回顾08年底的历史经验，当时十大产业振兴规划中也没有涉及房地产，可事实是房地产对保增长起到了至关重要的拉动作用。因此，只要是在稳增长为主的新形势下，房地产业就有望迎来一个相对宽松的环境。

六、企业谋略：危中寻机  稳中求进

越是危机的时代，也就意味着无数的机遇。

郁亮在位于东莞松山湖的万科建筑建设研究中心，发表了他的“过冬策略”：现金为王、积极卖楼、谨慎拿地、精细管理、锻炼身体。

（一）“从来就没有什么救世主”——循规律，靠自救！

1、调整心态，遵循市场规律

有升有降，是市场运行的必然规律。目前对开发商而言，最关键的是要调整心态，虽说房地产是个朝阳产业，但也不能永远狂飙突进。现在开发商包括大的开发商面临的压力更多的是增长的压力、发展的压力，并不是生存的压力，多年的调控，使开发商都练就了良好的“过冬术”。这么多年，活不下去的还是比较少的。只是经过这一轮的调整，我们以前比较习惯的大好时光会比较少了，因为低成本融资、低风险开发的时代可能不会再来，暴利也不再那样唾手可得。

2、创新产品，合理营销

不要一味地追求暴利，也不要奢望所有的人都来买你的产品。开发商应根据自身的优势，进行准确的市场定位和产品定位，认真研究消费者与建筑空间、环境空间、群落空间的契合度，打造出真正优质性价比的产品。

尽管楼市成交量低迷，但是并不代表楼市没有需求，只不过这些潜在的购房需求都处于观望状态，而优惠促销是对这些持币观望者最大的诱惑。在房价普遍维持高位的时候，一旦出现大幅度优惠，则会将楼市仅存的潜在购买力迅速吸引过来，这应是不少开发商可能自救并能接受的方式之一。即使对于中小房企而言，优惠也只是意味着少赚一点儿，而不是亏本。毕竟，对于有投资品属性的房地产而言，如果价格下行的预期形成，可能导致更为浓郁的观望氛围。若地产商坚持“硬扛”房价，则可能造成行业风险难以释放，积累到一定程度后若泡沫突然破裂，房价迅速大幅下跌，将影响到购房者的还贷，影响到银行抵押物的价值与风险，影响到土地的价值和政府的土地财政收入，影响到投资者的信心与投入，从而加剧市场的风险与波动。对于目前市场而言，开发商不对楼盘进行适当的优惠调整，将有可能让自己成为楼市新政下的第一批受挫者。

（二）“党的话儿记心头” ——跟党走，亲民生！

1、积极参与城市更新

城市更新是用一种综合的、整体性的观念和行为来解决各种各样的城市问题，致力于在经济、社会、物质环境等各个方面对处于变化中的城市地区作出长远的、持续性改善和提高。城市更新已成为城市发展的重要途径，因为城市更新是产业结构调整的有效手段；城镇化进程加快，使土地使用机制发生了转变，形成了“集约化”用地趋势；同时，城市更新的社会支持度和物质承接空间也有了很大提升。所以，在旧城改造和城市更新过程中，蕴含着巨大的淘金机会。

2、投身保障房建设，研究其中的配建商业

保障房建设是民生工程，是本轮楼市调控的重头戏。从2011年开始，我国迈入了保障房建设的大跃进时代，2011年已开工1000万套，2012年将开工700万套，此后三年还要建设1900万套。虽说保障房建设利润较低，但规模大，而且有政府在准入制度、税收优惠、贷款担保和土地优先开发等支持政策，特别是对具有一定规模的保障性住房项目，可以按批准的方案配建商业店铺等经营性用房，这些配建的商业是可以贡献收益的，所以整体下来，保障房项目的净利率一般也有3%-8%（算上配建的商业）。

3、傍牢地方政府，打持久战

据有关媒体报道，我国98.7%的地方政府都有负债，2010年总负债额达10.8万亿（郎咸平认为有17万亿）。就算是10.8万亿，按2010年40万亿的GDP且纯利润率20%计算，中国政府也要近几年不吃不喝才能还清所有债务。但城市建设还需继续进行，包括保障房必须按期建设。由此，在短期内，地方政府的土地财政、房地产财政是难以扭转的。只要有地方政府的依赖和支持，房地产市场就不可能坏到哪去。 

（三）“大树底下好乘凉”——跟钱走，傍大款！

1、整资源：联合壮大

和其他行业一样，行业的兼并重组将会成为常态，不少此前想“浑水摸鱼”的企业将会被赶出去。每一个房地产企业在成立之初，都会有各自的优势，可能有些是有融资渠道的优势，有些是有低价拿地的优势，有些是有建筑成本的优势，在楼市高潮期，房子只要建好了就能卖出去的情况下，任何一方面的优势就足以满足其生存的需要。在楼市调控期，单独一方面的优势已经难以支撑一家房地产企业尤其是中小房企的生存，如果联合起来、实现优势互补的话，或许可以渡过难关。对于一些经营较好，对抗新政能力突出的房企而言，当下正是收购的好时机，吃掉一些对自己有益的房企，联合一些优势互补的房企，或许能够扩大自身势力，成功应付楼市调控。

2、重布局：多业态、广地域

意识到房地产开发风险的不少房企都在转型，或转向保障性住房开发，或改作纯粹的房地产投资基金，或转向能源、金融乃至生态农业等“潜力领域”。

最近好几个百强企业都在做商业地产、养生地产、旅游地产等这方面研究，尤其是养生和旅游地产，而且他们有很多相关项目都正在开发。这个也跟我们中国国情相关，我们2011年人均GDP已经超过4000美元，沿海城市已经开始进入富裕社会，他们对于养生、旅游，对于幸福有关的产品肯定需求量比较大。有疑问的产品，脱离现实的不切实际的豪宅，现在已经出现问题，未来难度可能更大，这个时候就要考虑调整。

比如老年人地产，就具广阔市场前景。从基本概念上来看，60岁以上人口占总人口的比例达到10%或以上，或65岁以上人口占总人口比重达到7%以上，这样的社会形态就可以称为进入老年化社会。我国第六次全国人口普查数据显示，2011年我国60岁及以上人口为177648705人，占总人口的13.26%，其中65岁及以上人口为118831709人，占总人口的8.87%，表明我国已进入了老年化社会。据预测，到2015年末，我国60岁及以上老年人口约为2.1亿人，在总人口中所占比例约为15%；2020年末，我国60岁及以上老年人口约为2.5亿人，在总人口中所占比例约为17%。2015年末和2020年末，居家养老型老年住宅的潜在需求分别约为1.4亿套和1.6亿套，可以通过原有普通住宅适老化改造、新建适老化设计住宅等方式解决。初步估计，2015年末新建适老化设计老年住宅需求规模约为700万套，折合建筑面积约6.3亿平方米，需要投资15620亿元。2015-2020年间新增适老化设计老年住宅需求规模约为1600万套，折合建筑面积约14.4亿平方米，需要投资56200亿元。

中长期的展望，三线城市为房地产业提供巨大的发展空间。2005-2011年前三季度，一线城市销售面积占全国的比重从16%下降到5%。二线占全国比重从37%下降到32%。而三线城市占比从2005年的47%提高到2011年前三季度的64%。

近几年，三线城市销售面积平均增长率为20.3%，明显高于一线和二线城市。所以未来开发产业，三线城市应是我们不容忽视的着力点。

结语：没有垮下去的行业，只有倒下去的企业！高速的城镇化也将确保未来的房地产仍然有较长的黄金发展期。我们也相信希望，经过这一轮的调整，我们能够成长得更加壮大，我们前行的步伐能够更加稳健。坚持！挺住！明天会更美好！

                                                 2012-1-16