项目位置：杭州西湖区文二西路与紫金花路交叉口

项目体量：占地面积32300平方米，总建筑面积55000平方米，休闲景观广场18000平方米; 地下7000平方米的大型停车场

项目定位：集购物、休闲、娱乐、餐饮的一站式休闲购物中心;

主力业态：超市、影院、电玩

业态组成：

地下一楼：物美超市、真维斯、美特斯邦威、森马、班尼路等

半地下层：周大福、周福来、美地亚珠宝、金伯爵、老凤祥、纳帕佳、ZOLLE、LEE、LEVIE’S、JNBY1994、Zippo 、VERO MODA 、ONLY 、JACK JONES 、OAO 、SPRIT 、JESSI MODA 、JECCI FIVE 、哥弟、AMASS THEME，新华书店，面包新语，KFC

一楼：佰草集、太平鸟、NIKE 、李宁、雷登 、KAPPA 、adidas 、黛安芬、安莉芳、曼妮芬、水中花

二楼：缘绿回转寿司、蒸功夫 、韩梦园 、海工坊 、可颂坊、贵族世家牛排馆、台湾生活工场、动漫咖啡屋、动漫周边专卖、影音光碟专卖、LOCKLOCK

三楼:神采飞扬 、青鸟健身

四楼: UME系列影城。

五楼：银乐迪KTV

业态布局分析：

    总体定位是一站式休闲生活广场，业态品种比较丰富，品牌档次属于中高消费。

    地下1层物美超市无疑是比较好的布局，单层大面积物业适合超市类主力店，同时为周围居民生活提供了不可缺少的配套。

    半地下室定位为时尚服装、品牌珠宝以及新华书店，同时外沿安排面包新语、KFC。内部是按照传统百货类定位，由于面积有限，化妆品类业态只有佰草集一家，服装走中高档休闲时装路线，整体定位统一。面包新语安排在停车场出口处，方便消费，KFC是地下一层跟半地下层连接处，这两个业态安排比较人性化，方便随买随走的人群。同时引进一家集TATA、百丽、思加图等现在流行的女鞋集中品牌店以满足中高档鞋类业态所需，同时低折扣高品质定位也将客户群广泛打开。新华书店是出于主入口边紧邻广场，与广场内只有一个进出口衔接，充分保证其人流的针对性以及避免过多过客影响书店氛围。

    一层为运动品牌、儿童生活馆、五星电器。这三类业态都是针对性比较强的。五星电器的消费人群目标性比较强，将其安放到儿童生活馆背后是不错的选择。同时运动休闲跟儿童服装是传统百货常用的搭配，将类同年龄层次的人群集中到一个楼层，有利于实现客流分化。

    二层为餐饮类、家居生活类。日本料理、韩国料理、牛排、中餐，基本囊括了餐饮类几大业态，同时一家动漫咖啡馆也是属于特色业态。外部广场与内部连接口以及电梯口处设置了动漫影音的零售业态，是比较不错的设计，将人流量大的地方与零售展示类业态紧密联系到一起。但是有一处比较别扭的是一家名为生活工场的家居生活店，定位是高端，出于整个广场外部，由于二楼中庭一般作为商业活动场所，而平常时间人流是比较少的，这个与新华书店处于上下楼邻居的店有点被“孤立”，容易被忽视。

    三层被两大商家分割——青鸟健身和神采飞扬。作为近年异军突起的品牌电玩神采飞扬现在已经成为西城广场一大亮点。高楼层一般不被零售类商家“眷顾”，一般安排给大面积休闲娱乐类型的商家居多。

    四层是UME国际影城。这是西城广场自开业以来一直支撑整个广场的店。由于电影业态对物业要求高，电影院选址也比较困难。而近年来高档影院可谓“疯狂拓展”，电影行业的选址一般都是跟着购物中心。西城广场可谓是杭州早期唯一一个MALL，UME会选择这里需要足够的眼光跟魄力，但是最终表明他们的选址是成功的。

    五层为银乐迪量贩KTV。杭州量贩KTV市场中，银乐迪可谓是一大品牌，而周末休闲娱乐现在也少不了去KTV，作为一个MALL，西城广场会引进银乐迪自然是不言而喻的。在西城广场的电梯广告里看到了其价位表，这个广场唯一的客梯成为其良好的宣传手段，同时高品质低价格路线也为其赢得了城西市场。

    外部景观广场的设计为其赢得了不少人气，但是其弊端也日渐凸显：停车场动线安排有问题、上升式广场高度太高无法聚集人气，主出入口附近的广告位没办法很好地利用等。

人流动线分析：

    西城广场整个体量是比较小的，单层面积也不大，因此整个人流动线安排不具太多变化，整体还是以S型回路设计为主，三部客货梯直达停车场，并连接所有楼层，现在已经明显无法满足需求，容易出现人员滞留现象。半地下室到5楼有两部上下扶梯，另从半地下室有一部专用上下扶梯到地下超市。扶梯与中庭的位置设计对于人流动线的引导还是不错的。但是西城广场的客流过于集中在晚上跟节假日，通常出现白天冷冷清清，晚上拥挤不堪的场面，这也是当初设计的时候没有充分考虑到的问题。广场的VI系统设计还是不够完备，第一次进入广场的人容易找不到客梯位置，洗手间的位置也比较隐蔽。

商业活动运作：

    整个商业地产运营不可缺少商业活动，西城广场在活动组织上还是得到一致公认的。啤酒节、轮滑广场、与FM93联手打造的夏夜晚会、明星签售会等等，丰富多彩的活动为西城广场吸纳了大量的人气，提高了知名度。

总结：

    西城广场能够有今天的成功在于以下几点：1、选址准确。现阶段中国的商业地产免不了培育期，一个商业物业的选址正确与否一时半会也看不出来，但是就西城广场来看，他的选址是成功的。对杭州城西成为一大居住区的预见性把握非常准确。2、运营管理模式先进。在商业运营上，虽然我们一再强调商业地产需要开发商自己持有统一经营管理，但是这需要有足够资金实力的开发商，大多数开发商还是采用了销售后统一管理返租的模式，前期可以回笼大部分资金，足够维持其后续的运营需要。西城广场也是采用了这种模式，但是六年返租的时间还是过于短暂，六年以后的弊端将会慢慢凸显出来，这一点在广州中华广场已经有过前车之鉴。但是就这几年的商业运营来看，无疑是成功的。3、搞品质商业业态定位。许多商业地产前期招商困难的时候对于商业业态的选择的门槛就放低了，而一个MALL第一次开业对于消费者心目中的品牌形象定位是非常重要的，一旦不符合消费者胃口，这个MALL很可能后期发展不起来。西城广场在初期招商就很好地把握了业态定位这一点，以至于在消费者心目中一直都是中高端的购物中心，他的品牌形象做起来了，自然而然后期在业态调整、商业活动组织上就容易得多。

    西城广场的弊端总结如下：1、体量过小。这个是大部分人都能看出来的缺陷，但是前期开发的时候如果说过大体量地开发，开发商是否能够有足够的资金支撑？当时中国的商业地产比起现在更不成熟，过大体量对于整个MALL的设计要求无疑有所提升，当时的产品设计是否能够满足现在的要求？因此对于这点，只能说是无能为力。西城广场走的是小而精的路线，那么只能说能够成功的走下去才是最大的胜利。2、朝向问题。西城广场整体的朝向对其广告位、展示面、停车等等都造成了很大的困扰。选择面对广场的朝向是不错的，但是如果说能够将其东西整个调头是否更好呢？3、六年返租之后的经营管理。如何协调业主在租约到期之后的续约以及跟商家之间的续约将是一大难题。4、整体升级空间。西城广场的设计注定其没有较大的升级空间，因此将会在未来城西商业物业中渐渐失去竞争力，但是他在杭州商业地产发展的历史中永远是光辉的一笔。