天津普通住房价格标准3月起调整 解读6大焦点

　　昨日(2月24日)本报刊发《3月1日起天津调整普通住房价格标准》的报道。尽管此次调价对商品房转让税政没有较大影响，但商品房交易税的话题再次成为读者关注的焦点。记者针对读者关心的房屋交易中所征税的计算基数和种类，以及不同情况采取的免税政策，采访天津市地税局相关部门并做出深层解读。

　　焦点一：天津房屋交易时要征哪些税？

　　记者从天津市地税局了解到，市民在房屋交易时所涉及的税种主要有：营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、教育事业发展税、防洪工程维护费等。

　　　焦点二：5.55%的税率如何得来？

　　天津市地税局有关部门解读：5.55%的构成包括5%的营业税和0.55%的城市维护建设税、教育事业发展税、防洪工程维护费，共计为5.55%。

　　　焦点三：满足哪些条件可免征营业税？

　　营业税是房屋交易中所占比重最大的税种，新的指导价格调整后并不影响现行的营业税税率和免征政策。市地税局表示，免征营业税的情况只有一种，即“个人购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税”。

　　从今年1月1日开始执行个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”政策。个人购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　　焦点四：自住房买卖还需征收个人所得税吗？

　　天津市地税局个税处解读：家庭唯一生活用房在住满5年以上，转让所得免征个税。

　　　　焦点五：个税缴纳基数如何计算？

　　天津市地税局个税处解读：房屋交易税收政策要求征收的个税税率为20%，即以实际成交价格为转让收入，再减去房屋原值以及转让过程中缴纳的税金及有关合理费用所得差额，再乘以20%，如此得到的数额为应缴个人所得税额。

　　房屋原值的确认过程如下：纳税人凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核。但现实中常遇到个人不能提供原值的情况，则按照交易价格的1%征收个人所得税。

　　　　焦点六：契税最高为3%，都包含哪几种情况？

　　天津市地税局征管处解读：契税征收包括三种情况：一是个人首次购买90平方米以下普通住房，按成交价的1%征收契税；二是个人购买90平方米(含90)至144平方米之间自用普通住房的，按成交价的1.5%征收契税；三是个人购买144平方米以上(含144)及其他房屋权属转移，以及144平方米以下单价高于规定的普通住宅价格，一律按成交价的3%征收契税。

　　以上税收政策表明，普通住房交易税负相对较轻。3月1日以后，市民在购买和转让商品房时，界定普通住房须满足三个条件：即住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下，还包括房管部门规定的各区县商品房市场指导价格。