[内容提要]陈国强认为，中国楼市在未来中长期时间内会完成从“黄金十年”到“白银时代”的转变，暴利时代已经终结，未来的房地产行业会更加健康有序的发展，最终回归到合理水平。

行业市场层面：业态多元化

此轮楼市调控政策的成效已经有目共睹，连一些抱有政策可能放松幻想的开发商都不得不承认明年形势的严峻性，开始慌了手脚。究竟房地产行业在明年乃至未来中长期的发展趋势如何?房企又该做出怎样的调整来适应形势的发展呢?对此，中国房地产学会副会长陈国强在2011房地产发展论坛暨陕西地产功勋榜论坛上发表了自己的看法。

陈国强认为，中国楼市在未来中长期时间内会完成从“黄金十年”到“白银时代”的转变，暴利时代已经终结，未来的房地产行业会更加健康有序的发展，最终回归到合理水平。对于在此转变过程中的具体变化，陈国强认为可以从以下三个层面来观察：

　　宏观政策层面：去支柱化、去房地产化、去土地财政、去投资化

　　过去房地产作为国民经济重要支柱产业，曾经出现在我们中央的相关文件，但是到今天房地产支柱产业地位的问题已经发生比较微妙的变化，有很多城市提出要去房地产化，也就是要降低对房地产的依赖程度。

　　未来房地产土地出让收益在土地收入当中的重要程度，我想随着调控的持续，未来会出现去土地财政这方面的变化。上海曾经把房地产列为支柱产业之一，05年上海房地产对于经济的贡献度曾经达到15%，今年前三季度，这个数字下滑为8%，值得注意的是，北京市的市长和上海市的市长不约而同的都明确提出，未来经济发展要降低对房地产的依赖程度，要降低对土地财政的依赖程度，尽管其他城市还没有像北京、上海这样明确提出，但是未来的趋向是明确的，房地产将面临新的宏观政策环境：在产业定位上去支柱化、在经济增长动力上去房地产化、在财政收入上去土地财政、在住房属性上去投资化。这是在政策层面上，我们需要正视的基本现实。

　　社会经济层面：从“10＋2”组合到“8＋4”组合的转变

　　过去十年，中国经济在GDP和CPI上有一个很鲜明的特点，过去十年我们GDP保持了10.1%的平均涨幅，CPI是1.8%，但是未来十年这样的组合很可能会被8＋4这样的组合所替代，经济增长的速度可能会调整为8%这样的增速，所以这个也是我们未来行业发展所面临的外部的一个经济环境。

从需求动力的角度来看，我们过去十年被称为房地产的黄金十年，需求的井喷、需求的集中释放，我想我们研究的判断应该说这样的高峰期已经过去了，需求动力的支撑因素和过去曾经相比显然动力是减弱了。从城市化因素来看，尽管我们目前城市化率50%，未来还有比较长的路要走，但是我们需要看到，这个城市化它的速度在放慢，过去我们无论是国民经济的长期持续高速发展，还是房地产的快速发展和城市化这样的因素有着非常深切的关系。所以城市化这样一个因素的变化，我想对于未来房地产的支撑，特别是住宅市场支撑，同样在减速。我们从未来经济增长的这样一个变化来看，我们知道过去十年，中国经济在GDP和CPI上有一个很鲜明的特点，过去十年我们GDP保持了10.1%的平均涨幅，CPI是1.8%，但是未来十年这样的组合很可能会被8＋4这样的组合所替代，经济增长的速度可能会调整为8%这样的增速，所以这个也是我们未来行业发展所面临的外部的一个经济环境。

我们从游戏规则来看，房价暴涨，或者只涨不跌的这种状况，恐怕这种观念我们要变，行业的游戏规则，如果以黄金十年为上半场，未来十年一些专业人士把它称之为白银时代，白银时代的游戏规则显然和过去十年相比有很大的变化。

　　开发模式上，未来我们面临的一个基本现实就是双体新模式，多城市格局，从功能属性上，如何回归居住属性，住宅去投资，这个是基本的行业现实。

　　从行业格局来看，业态多元化，或者说去住宅化，这个会成为我们行业发展的重要特点，商业地产、旅游地产、养老地产，复合形态的会更多的进入我们视野，市场的结构会发生变化，重心转移，更多会转向中西部，中小城市，结构在发生调整，和未来的市场供应结构，以及购置租赁选择的多元化。

　　从盈利模式来看，我们解读过去黄金十年房地产的这种盈利模式，特别是住房市场的盈利模式，我把它概括为双低双高，双低是土地成本和资金成本，过去十年土地和资金是我们行业发展的最核心的资源，双高是土地的高议价，以及资金运用上的高财务杠杆，但是这种模式在调控之后，未来我想不可能再现，或者说这样的模式它不可能再持续太久，所以盈利模式面临考验。同样竞争模式，过去我们企业它博弈的重点主要是在政策和政府上，未来企业要面对的博弈对象更多的是市场，或者说房地产企业同行。

　　白银时代的房地产行业预测

　　我们简单的预测一下未来地产后十年白银时代会怎样。从发展速度来观察，恐怕会由过去的超高速转向中速增长；从投资回报上，暴利时代结束之后未来房地产行业会趋向平均化；由成长模式来观察，我想过去的十年，恐怕可以用野蛮生长这样来给它定义，未来野蛮增长需要迈向理性增长；生产方式上，未来十年会更明显的转向集约化、精细化、产业化；在盈利模式上，双低双高模式不可能程序，未来需要在开发环节，需要在产品上、服务上实现创新，从这里面去获得附加值；在融资模式上，房地产企业过去十年债权融资和间接融资是重要手段，今后要更多地转向直接融资、股权融资、社会融资等多元化的融资模式；在增长方式上，未来我们需要有更多的房地产企业会转向质量型、效益型的增长。

　　行业转型 房企亟待观念与心态的调整

面临这样一个行业转型的背景，对我们企业来说恐怕需要做相应的观念的调整、心态的调整，以及相关的商业模式、盈利模式的重建，这方面观念的调整、心态的调整尤其关键。对企业未来转型的方向、转型的选择，当然有多元的选择，几个转可能比较集中概括了这些不同的选择方向，首先转轨，这个是相对于过去商品房单轨制而言的;转地，这个是区域布局上的选择;转向，过去的投资方向，业态选择商品的变化，由单纯的住宅开发转向其他多元化的业态新领域;发展方式上，绿色低碳的理念;转身，对于很多中小房企而言，如何回归到基本的商业逻辑，如何来提升自身的专业能力，综合竞争力，这个恐怕是一个很基本的选择，当然也会有企业会选择转行，由房地产进入到其他的领域，包括投资矿产，或者说专门做投资等等。

资料来源： 西安房地产信息网http://news.800j.com.cn/2011/djbd_1215/127172_2.html