政府对房产：爱恨交加

——境内外宏观环境分析报告

文|青蛙

一、国际宏观经济环境

国际经济遭遇经济衰退周期。目前已经触底，趋于稳定，境外消费信心在慢慢恢复。但是何时能够走出衰退尚不明朗，美国失业情况仍然严重，估计尚需五年左右的时间才能逐渐经济上升通道。另外，美国储蓄率的持续上升将影响对中国的进出口贸易。但是美国会是影响最小的国家之一，最先复苏的可能还是发达国家，特别是美国经济。

在以美元为核心的世界货币体系中，美国经济的衰退使得美元购买力平价下跌，同时，美国也通过过度的货币发行方式，用“通胀税”的方式将经济危机造成的大量损失由各个持有美元资产的国家来埋单。大量美元的发行，也使得过多的货币追逐商品，石油、金属材料等工业品资源价格处于一个上升的趋势。随之而来的是热钱通过贸易、投资等形式再度涌入国内，进一步推高房地产、股市的泡沫。可以考虑未来股市稳健性的投资机会。这种经济泡沫也很可能表现为原材料价格的上升，形成输入性的通过膨胀。美元的大量发行，让全世界为美国经济埋单，美国通过货币发行权进行世界经济资源的掠夺。美国也可以通过这种主动性的贬值，使得国外产品进口成本的增加，以保护其国内经济体的竞争力。

为了维护中国经济的利益，目前人民币采取紧盯美元的方式，所以美元贬值对中国出口经济的复苏也是有很大帮助的。相对而言美元对欧元将继续贬值，人民币对欧元也会出现相同的汇率走势。所以汇率波动对中国经济的影响短期来讲会比较小，甚至可以从中受益。

二、国内宏观经济环境

国内目前面临双重打击：国际经济衰退导致出口大量下滑所导致的危机与国内经济结构的矛盾（主要是指因为养老、教育、医疗等因素造成无法有效激活内需，内需拉动不足），会让经济危机更加漫长和严酷；

目前国内经济的三驾马车：

1、出口

出口因为国际环境的因素而下滑，目前从拱墅区的出口支持力度可见一斑；出口贸易会随着境外经济的企稳逐步恢复，当时间仍然漫长，美国市场应相对较快（可结合我们海外市场布局及节奏考虑）。但是由于各国经济衰退后，保护主义势力抬头，类似特保案这样的贸易保护将可以产生抑制出口的效果。我们需要注意这种以技术、环保等方式出现的贸易壁垒。

2、投资

目前推动GDP保持在8%以上的主要动力来源于国家投资，民间实体投资几乎没有。如果民间投资没有被有效带动（省发改委专题召开过这方面的研讨会商议如何拉动民间投资），国内经济复苏就不大可能；目前经济繁荣的假象主要是由于大量信贷资金的投放所致，有人形容是“黑暗前的黎明”。明年、后年如果政府投资、加大信贷投入等措施作用消耗殆尽后，若经济还没有真正有效恢复，那才是可怕的局面。大量信贷资金投向固定资产，固定资产又无法转换成有效的投资和消费，那么就很有可能会出现“滞涨”的局面。即经济衰退、通货膨胀同时出现，那时候任何财政政策、货币政策都将失效，这回事真正的麻烦。且信贷资金大量流入政府和国企，民营经济生存环境进一步恶化，出现“国进民退”的局面。民间投资很弱，大都持币观望。除了投资房地产、股市，而房地产和股市也已积累了较大泡沫，积聚了一定的风险。

3、内需

要拉动内需，必须解决很多深层次的社会问题，包括养老、医疗、教育等老大难的问题，需要触及很多既得利益者，所以改革任重道远。内需能否有效拉动，还要看这方面的改革的进展；

    指标貌似中国经济开始复苏：

1、中国股市在2008年11月开始回暖；

2、中国楼市在2009年上半年逆势增长了,而美国楼市是狂跌；3、汽车的销售，美国上半年下降了35%，中国增长了15%；

4、奢侈品的销售，全世界大幅下挫，而在中国的情况却大相径庭；

     这些繁荣泡沫背后的动因：银行信贷现金大量涌入市场，企业不敢投实业，都投入了股市和楼市，造成股市与楼市的疯狂。这又使得市场通过资产再分配增加了贫富差距。激活了部分富人阶层的高端消费。高端房产、奢侈品都出现上涨，但是真正的消费需求没有被激活。这些都酝酿着危机前更大的泡沫。

三、相关行业的经济走势判断

1、房地产

房价过高导致诸多社会问题政府并不是没有看到，房价绑架经济，同时抑制了大量内需，对境内内需启动非常不利。但是目前而言政府对房地产市场不敢轻举妄动，核心原因有二：a、房地产牵涉很大的政府利益，土地、税收是政府的第二财政，需要靠此进行政府投资和搞政绩工程，所以他们的利益和房地产商是捆绑在一起的。B、目前出台过于严厉的措施，如果导致房地产市场的衰退，那么经济的唯一热点也将消失。政府对房地产市场是处于又爱又恨的局面，控制房地产过热是必下的一步棋，只是何时为之的问题。今年至明年上半年房价基本会处于稳定的状态，如果经济复苏，政府有可能采取措施平抑房价，如果经济仍未复苏，政府将不会有什么动作。目前政府通过收紧银行放贷的方式，给地产暗示了一个信号：让他们不要再继续抬升房价，但是作为拉动经济的一个重要筹码，目前而言还是鼓励其发展的。房地产会是政府调控经济的一张牌，何时出牌，怎么出牌都只是一个机会的问题。

前些日子喜得宝地块拍卖，并没有出现预期中的地王，各个房地产商都谨慎竞价也说明了这一点。各个房地产商对未来预期并不好，目前都是实力雄厚的大企业在做囤地开发。

目前房地产市场已经进入洗牌，垄断的行业竞争格局。进入房地产市场需谨慎。

2、金融

目前信贷资金较上半年会有所紧缩，但是政府为破解融资难的难题，各种金融渠道创新层出不穷，金融业竞争会更加激烈，可能会进一步影响到小贷公司的经营。

在目前经济尚未复苏的情况下，货币政策仍会持续宽松，利率会持续低迷，对小贷公司是个挑战。但是产业政策的倾向性，仍然会出现局部行业缺钱的情况，市场机会还是有的。