2011总结篇楼市之现象

背景介绍：上篇主要对楼市政策做了一期回顾，在政策作用下楼市呈现出来了震荡后“奇观”。系列变化——“零成交”、“以价换量”、“售楼部被砸”、“股权转让”、“无条件退房”等市场动荡中的“独特景观”。而在土地市场中频繁流拍更加市场严峻。

“零”成交

上海和深圳首先出现“零”成交现象，"零成交"现象的出现，其一是购房者持币观望，致使市场成交低迷；而另一方面则是开发商"负隅顽抗"，想要等到政策松动的那一天到来，因此坚持不降价，这也加剧了观望气氛。

点评：""零成交""现象不会长久存在，随着库存的快速增加，将会倒逼房价松动，在交易活跃之后便会消失。
“以价换量”
在调控作用下，房企在面对巨大的资金压力下相继选择了"以价换量"，尤其是在年度营销目标的倒逼下，整个房价下跌的趋势已经逐渐成形。　

点评：在""降价潮""的推动下，住房市场的居住属性开始回归，逐渐从卖方市场转变为买方市场。

“售楼部被砸”

大幅度的降价，出现在一线城市品牌开发企业中，一些购房者在短短时间内“财务”缩水幅度高达20%以上。激昂的情绪与开发商“倒逼”降价自救的行为形成宣明的利益矛盾。

点评：值得一提的是，大幅度的降价行为更是引发老业主的维权，龙湖、绿地、中海旗下楼盘的售楼处均遭遇老业主""维权""，降价的后续问题逐渐显现。

“股权转让”

2011年下半年，房价下跌趋势明显，房企股权转让、并购等案例密集出现。地产业务突然遭到企业抛弃，不少非地产主业的公司纷纷剥离房地产业务，一些资金链紧绷的房企则急切地寻求股权转让。截至2011年12月上半月，去年共出现491宗房地产行业股权及资产交易，涉及金额超过1300亿元，创下历史新高。

点评：大规模的项目股权转让标志着房地产市场进入了并购整合期。适者生存，物竞天择，快鱼吃慢鱼，大鱼吃小鱼成为新形势下生存法则。

“无条件退房”

有一些开发企业，为了打消购房者持币观望心理和对未来物业跌幅担忧，开出了“无条件退房”示“忠心”表“诚意”的保障策略。这一策略在一定程度会起到一些积极作用，但在整个大市环境下，想依靠这样“讨巧”策略一击制胜并非上策。

点评：购房者对外界环境的关注度往往高于个盘“保障”策略 ，在急促情绪下，十八般武艺开发商都在逐一尝试。

“流拍”

对于2011年的土地市场而言，"冷清"已经成为了其主基调，底价成交和低溢价率几乎成了土地市场的主旋律。虽然从2011年6月份开始，地方政府加快了土地出让速度，亦有大量住宅用地涌出，但由于楼市大环境的日益低迷导致了开发商拿地节奏逐渐放缓，拿地的方式也趋于理性化，不少地块最终以底价成交。据统计，仅2011年11月全国35个热点城市内流标和中止出让的地块就达到了117宗，比2011年10月的22宗增加了4倍多，流标地块的规划建筑面积达到1580万平方米。
点评：随着房地产市场调控的持续，市场中对于房地产市场看跌心态趋浓，导致开发商的资金回笼放缓，并且由于不断的降价打折，开发商的利益也受到不同程度的挤压，所以在双重压力的影响下，开发商入市拿地变得更加谨慎。

总结：本篇是承接上篇，2011楼市政策总结篇姐妹篇，作为楼市现象篇回顾又可独立成篇。两篇文章具有因果关系，由于上篇中提到的几大政策摧枯拉朽之势，形成了本篇出现的“果”。总结2011，展望2012，政策还将持续发力，在这样的环境下，“适者生存，随机应变”将考验着不少中小开发企业。