农地入市打压高房价是肉包子打狗（地产评论）

                                洪 维

    对高地价以及高房价的调控，在整顿土地市场的同时，国土资源部也开始从饱受争议的农村集体建设用地入手了。11月16日，记者获悉，国土资源部在正式对商品住宅用地进行面积设限后，其近期在北京、上海等地区的调研已经暂告段落，并正在形成2010年新的土地调控政策，这些政策将包括出台相关囤地处罚的措施、酝酿增加土地增值税等。而据记者了解，之前试点的农村集体建设土地入市也将继续推广。新的土地政策一旦严厉执行，必将对楼市泡沫形成打压之势。（华夏时报2009年11月20日）

    11月17日，据相关媒体报道，浙江省对外透露，国土部近日已确定在浙江开展农村土地整理改革试点。最快2010年元旦起，浙江将在全省范围内推广农村集体建设土地入市，并逐步实现与城市国有土地“同地、同价、同权”的健康流转模式。这种模式的核心，就是将来自宅基地置换后腾空出来的土地，用作工业用地和商业用地；原有农村土地流转后，吸引社会资本投资现代农业，大大提高土地经营效益。

    据悉，这种模式和实验也获得国土部、国务院研究中心等部门的高度关注，并有望获得其他省份的借鉴。如果农村集体建设用地入市，显然必将大大缓解目前土地供应紧张的局面，而地价抬高房价的问题也将迎刃而解。

    地价抬高房价的问题真的迎刃而解么？未必，北京核心城区的工体四号地块被李泽楷旗下的房地产公司盈科大衍地产公司拿走，按照约定此地块开工日期为2006年9月20日，峻工日期为2008年3月31日，合同成为一纸空文，该地块于今年8月21日被转让给瑞安建业。

    仅此一项转让，盈科大衍赚了多少呢？转让价为1.18亿美元，当初拍卖价为5.1亿人民币，按照当时的汇率，仅为0.6414亿美元，按照2009年8月的汇率，约为0.7467亿美元，考虑到中间费用，小超人大概赚了0.5亿美元，三年利润在78%以上。这样好的买卖，还有谁会不囤地呢？尤其是有增长潜力的地块。

    农村集体建设土地入市，首先受到打压的将是目前价格高高在上的城郊别墅，这类房产作为稀缺资源，价格被一炒再炒，如果农村集体用地可以入市，那城郊别墅必然沦为农家大院，价格自然会下跌。设置土地供应的上限和农村集体建设用地入市都有促进土地市场竞争的作用，一方面增大了城市建设用地，一方面降低了准入标准，必然会催生出更多的中小房地产开发企业，从而体现更充分的竞争，改变房地产市场的供求关系，打击开发商囤积待涨的局面，让房价降到合理的水平。土地调控政策包括治理囤积土地一直以来都有政策，但是以往多次清理未开发两年以上闲置土地，都不了了之。 

    但农地入市是有增长潜力的地块么？肯定不是，记住是农地，最好的地段也在郊区，如此看来，国土部农村集体建设土地入市推广，只是一厢情愿和一个姿态，无异于掩耳盗铃，

新的土地政策一旦严厉执行，必将对楼市泡沫形成打压之势的描述，不仅是隔靴搔痒，更是肉包子打狗，一去不复还。