支持董藩：我们需要实事求是的房地产研究与分析

                          张仁天/文

    近日，董藩发表言论《未婚同居刺激购房需求》，受到网络的猛批，最初，我也和广大的网民一样对这一观点表现出惊诧。之后，看了董教授发表的《不是我太雷人，是记者太有才》的博客文章，才感到媒体确实存在爆料偏差的问题。

    有时候，道德伦理问题确实左右着我们对问题的深入探讨。作为学者，需要有实事求是分析问题的能力和勇气，不管是对是错，通过争鸣是可以逐步使问题得到澄清与明晰的。

    董藩的核心观点是中国人的生活方式的变化对房地产市场的现实与未来有着真实的影响。并具体指出了七种影响：

    第一，现在离婚率比以前上升了很多，这提升了住房需求。结婚需要一套房子，而离婚在理论上需要两套房子，甚至可能出现原住房留给老人和小孩，双方各自出去买房或租房住的情况；

    第二，现在结婚年龄普遍推迟，在城市特别是北京、上海等大城市中三十多岁尚未结婚甚至不想结婚的人大大增加了。他们工作了近十年甚至十多年，在银行帮助下独立买一套房子也很正常，而过去他们是要住集体宿舍或者跟父母住在一起的；

    第三，现在年轻人结婚一般不跟父母住在一起了，女方也往往把有独立住房作为结婚的条件。而在过去，他们可能要与父母在一起住几年甚至更长时间才分家单过；

    第四，年轻人需要把老人接到自己身边养老时，如果条件允许，他们往往给老人单独买一套住房，因为住在一起可能两代人的生活习惯不一致、作息时间不一致，或者还有其他原因不适合同住。有的老人也不愿意与子女直接住到一起；

    第五，中国搞了三十年市场化改革，许多企业主生意做大了，多个城市都有买卖，在这些城市分别有住房的现象十分普遍。职业经理人等白领阶层被派驻外地工作时也存在一些买房现象。过去经商的就是在本地区做一点儿买卖，现在他们在全国各个地区走动，走到哪里就可能在哪里买房子；

    第六，我们发现社会上存在着非婚姻家庭，他们以“类家庭”的形式或明或暗地存在着，不管明暗，都需要房产作为存在条件；

    第七，这几年在城市中未婚同居的现象与过去比大大增加了。从户籍管理上看，他们不是独立的家庭，但却以家庭方式占用着住房。尽管他们不一定买房子，但租房子也影响房价——这种租赁需求会传递给买卖市场，增加投资需求。所有这些生活方式的变化都对住房市场产生了影响，尽管程度不同。而这些影响叠合在一起，可能比城市化对住房市场的影响更大。

    作为房地产专家和研究者，唯一的缺陷这些观点还缺乏严谨的数据分析支撑。但他对于我们了解当前中国房地产市场的本质状况确实有一定的启迪与参考价值。我们常常习惯于从正面和好的方面来看待事物，却不知道任何事物都具有两面性。我们对市场的研究常常着眼于正常的秩序来考察，却往往忽略非正义行为可能会更大程度地影响着市场的走向。每个行业都有一些潜规则，我们在制定政策之前正是需要了解这些潜规则、分析这些潜规则，然后才可能制定出更有效的政策。

    进行学术研究，有两个层面，一个是事实层面，一个是规范层面，也就是哲学家们说的“是与应该”的问题，一个是规律性问题，一个是规范性问题。寻求规律性的东西，是不需要考虑道德因素的，是要抓住事物的根本进行深入的分析，得出现实之所以如此走向的必然性。之后，才是伦理的问题，才有我们应该如何规范社会行为、引导社会行为的问题。

    有评论认为，要搞什么发言人制度，发出所谓正确的舆论导向，扼杀不同的言论声音，这才是最错误的思维导向。我们不可以没有言论的自由，就算我们说错了，但依然代表了一种有意义的存在，而它在未来可能是真正的真理。任何人都无权在言论没有公开前就判定它没有让公众知晓的权力。自由高于一切，尽管自由有时候是有限度的，有时是需要代价的，但自由的价值应该是高于正义的，因为正义是伦理学范畴，而自由是基本的事实层面的需求。

    因此，作为房地产领域的学者，关注影响房地产供求和价格变化的所有因素，并进行分析，是一种正确的研究态度，至于其中涉及的这种新生活方式的好坏则属于后一步或者说别的学科来解决的问题。