仕一邦：楼市降价潮愈演愈烈

随着国家对楼市的调控逐渐加深，目前全国大部分城市房价得到了良好的遏制，并且出现降价趋势。而在这一轮调控越走越深的情况来看，新政策再加上各地新政对于开发商来讲影响之深，并且让开发商有点手足无措，尤其是新盘，如何定价将决定其销售业绩。而这次调控主要采用了抑制金融过分支持和增加供给的措施，尤其是利率和首付款比例，再加上新政出台后市场观望气氛浓重，因此，在各地政策不管跟进的同时，房价调整会很快看出效果，并且开发商会陆续采取打折促销等手段来回笼资金。

首先，由于此次新政对开发商的基础资金来源进行了全线限制，包括银行贷款上市以及再融资等全部被阻。再加上当前市场的不断走冷，让开发商销售的回款将成开发商保证现金流正常运转的最重要法宝，因此尽早回笼资金将是当务之急。而实际上，已有开发商采取非常手段，包括恒大地产、碧桂园、恒盛地产等公司全部都开始发行利率超过10%的高息债券，以获得资金补充。

其次，这一轮调控的速度之快，尤其是对开发商来说，银行紧缩地产贷款和楼市量价齐跌的局面很可能同时出现，而房地产行业本身是一个资金需求量相当大的行业，这样的话，开发商就会遭遇最直接的经济危机，由不差钱楼市春天直接过渡到很差钱楼市寒冬。近日来一些知名地产商已加入优惠队伍。除恒大之外，上海绿地旗下部分住宅项目也悄然降价。由此可见，虽然开发商对外否认会进行降价手段，但是谁缺钱谁知道，究竟能扛多久已经不再是开发商说了算的事情，假打折促销手段购房者已经熟知，因此，国家政策一旦再出新政必将是开发商自动降价。

还有，就在恒大地产在全国范围内降成本优惠销售的同时，在关注度最高的上海，绿地及保利两个龙头房企也初现降价迹象。据了解，上海楼市从五一房展会上打折优惠遮遮掩掩，已演化到现在大多新开楼盘都已有明确优惠，尤其是开盘当天打折优惠的更多。除了外环楼盘，为抗跌性强的内环内楼盘，价格也开始松动。同时，上海楼市量价齐跌。上周住宅成交面积为7.1万平方米，为近5年来同期最低的一周，而均价也相对上一周下跌了2%。

再有，现在开发商打折只是房价下调的开始，随着楼市放盘热潮的到来，会有更多的楼盘加大促销力度吸引客源。而一线开发商的一举一动都会成为小房企的风向标，看起来坚挺的一线开发商也有扛不住的时候。那么可想而知，中小型开发企业面临压力将会更大。而从房地产市场现状来看，虽然开发商已放下架子，通过变相降价的方式，例如为应对房贷门槛连续提高，开发商搞起“垫付首付”，大打政策擦边球。而对于购房者来说，确实能暂时减轻首付过大的压力。但羊毛出在羊身上，垫付掉的钱终究还是要还。因此，从市场反响看，购房者依旧仍不买涨。

最后，新国十条出台后，政府还针对供应方有动作。住房和城乡建设部发出的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(以下简称《通知》)，针对开发商捂盘惜售、哄抬房价的行为出台四措施，其中首次明确人为制造房源紧张的开发商将会被严处，退房率高及价格异常的楼盘也要重点检查，在此基础上国家政策对于开发商所出台的这一系列政策使得目前有许多开发商对后市持谨慎态度。针对新政细则，部分开发商紧急调整了推货计划，即时变阵应对，而部分则暂时按兵不动，闭门开会讨论接下来的营销策略。由此来看，仅从心理预期上来看，新政已经在开发商心中埋下炸药，而现在看来，降价只是时间。

综上所述，仕一邦www.shiyibang.com 认为，虽说房地产开发商不希望房价下跌，但希望并无济于事，在本次严厉政策下，开发商很难抗住政府的多管齐下的房政高压，而从今年以来，想要银行新批开发贷款已经非常困难，而且越是大开发商，资金链绷得越是紧，因为其往往四处投资项目，去年看到形势好又拿了不少地，可是在购房者和银行都“紧绷”的情况下，开发商今后唯一的出路必然就是降价套现。因此，高房价在多管齐下回归合理价位已经不再是妄想。（注：仕一邦是内地一家智库机构，专致于宏观经济政策研究。本文只代表我机构观点。）

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