“三国演义”之汉沽篇

——仕一邦：汉沽区房地产行业现状调查

汉沽区位于天津东部滨海地区，西距天津市中心区60千米（汉沽城区与天津市区外环线距离）。南濒渤海湾，北接宁河县。总面积441.5平方千米，其中城区面积20多平方千米。全区户籍常驻人口18万左右人口，其中城市人口13万左右人口;人口密度为380人/平方千米，其中城区人口密度6000人左右/平方千米。

其中，汉沽区城区分河东、河西两个居住区，河东区为区政府驻地，也是商业聚居区，河西区以居住为主，整个城区特别是河西区以10-20年三层居民楼为主要居住载体。

同时汉沽区的本地企业以河东区域内的化工企业为主，主要工业基础为化工企业，以天津化工厂为主体的化工基地辐射整个汉沽区域内，其中正在建设的某项目楼盘距离化工厂的距离不超过1公里。并且汉沽区域内的工商业滞后，商业基础薄弱，主要商业区为汉沽城区河东的百货大楼为基点，范围极小。

目前（2009年11月18日）现场调查结果显示，汉沽城区二手房价格为6000-7500元/平米左右，以40-90平米住宅为主，但他们的产权性质很特别，除具有天津产权的住宅外，还有部分产权为唐山。同时在“三区合一”政策出台前二手房售价为4500-6000元/平米，仅仅半个月时间，整个汉沽城区二手房交易价格暴涨1000元左右，并根据现场二手房交易场所人员问询显示价格上涨的趋势依旧。

对于新房（一手房）2009年11月18日现场调查结果显示，存量现房并多，其中天津开发区保**房地产开发公司的“海***”项目只有3套余房，售价为6300-7300元/平米，现在可以交房，并且2010年1月份可以办理房产证也可办理蓝印户口，同时该公司在汉沽区还有一个未上市的楼盘“新**”，将于2011年底交房，暂定售价为5700元/平米。

而目前存在于汉沽区的在售或即将上市销售的楼盘很多，远远超过了非现场预计，现场调查只对部分进行了调查，如下：

根据现场调研，目前正在销售的楼盘的主要购买群体来自于天津的汉沽区本地人群、塘沽人群、唐山人群、河北、山东、河南，其中天津市区购买者基本没有，所占比例很少，而外地为办理蓝印户口等原因购买的占到了所销售楼盘的30%，汉沽本地及塘沽区购买者占到50%，其他区域占到20%。同时根据了解，由于“三区合一”政策的深入，蓝印户口政策可能会有所调整，但何时调整尚未知。

根据以上调查分析可以得出，近段时间或未来的不久，汉沽区上市楼盘项目有所“井喷”，并且价位不是很低，并且有所偏高，并且供量偏大，供求关系变化与政策影响有很大关系，并且政府利用房地产行业来拉动当地经济发展的目的很明显，这对于当地的房地产行业健康发展不利，同时购房者对于“三区合一”政策的解读有所误区，并对未来的房地产的预期有所偏差，这些都是要注意的方面。