▇ 深圳房地产律师张茂荣

基本案情：

2007年6月20日于小姐与东莞某房地产开发公司（简称开发公司）签订《认购书》，以353243元认购其开发的东莞市南城区某楼盘房屋，10月16日双方签订正式的《商品房买卖合同》，合同约定于小姐首付2成，余款按揭按揭支付，开发公司于12月31日前交房，交房前商品房需经验收合格，逾期交房在120日内的按日万分之1支付违约金，逾期超过120日的，于小姐有权解除合同并要求开发公司支付已付房款3%的违约金。

上述合同签订后，于小姐从东莞招商银行取得了银行按揭贷款，支付了全部购房款，但开发商迟迟未能交房，经查询东莞市建设局得知涉案商品房至今未通过竣工验收。2008年7月于小姐通知开发公司解除合同并断供（停止了供楼），但开发公司迟迟未予理睬，2009年4月于小姐委托本律师代理其向东莞市南城区法院提起诉讼，要求解除购房合同，判决开发公司返还全部购房款本息并支付违约金。

被告辩解：

庭审中被告开发公司提供了2008年4月25日由建设单位（被告）、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位共同盖章的住宅子单位建筑工程工程竣工验收报告，证明涉案工程已经通过了竣工验收，目前符合交付条件，承认至今没有通过消防验收，亦未交付房屋给于小姐。

一审判决：

东莞市南城区人民法院经审理认为：原告（于小姐）与被告（开发公司）签订的《商品房买卖合同》有效，虽然涉案商品房已经取得了《工程竣工验收报告》，但至今未取得消防验收合格证明，故依据《消防法》第10条第3款关于“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行验收;未经验收或者验收不合格的，不得投入使用”的规定，涉案商品房尚不符合法律规定的交付使用条件，故被告至今未能将符合交付条件的房屋交付给原告构成违约。由于被告的违约行为已经超过120天，故原告依据《商品房买卖合同》的相关规定要求解除合同并要求被告退还房款、支付利息和违约金合法，本院依法予以支持。2009年7月28日判决：

1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》;

2、被告于本判决发生法律效力之日起十日内向原告返还房款353243元，并按同期贷款利率支付该款利息;

3、被告于本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付违约金10597.29元。

本案受理费3673元，由被告承担。

律师说法：

1、开发商交房除要符合合同约定的交房条件外还需要符合法律的规定，如本案，双方合同仅约定交房条件为商品房竣工验收合格，但如果没有通过消防验收仍然不能交付;

2、当事人约定的交房标准低于法定标准的无效，应当以法定标准为准。我国《房地产管理法》明确规定商品房必须在项目竣工验收合格（标志是取得建设局的竣工验收备案表）后方可交付使用，本案双方当事人约定的交付标准是涉案房屋经验收合格，因该约定违反法律强制性规定而无效，应以项目竣工验收验收合格为交房条件;

3、法院将未经建设局验收备案的阶段验收认定为项目竣工验收属认定事实错误。被告故意混淆阶段验收与项目竣工验收的区别，提供的五单位盖章住宅子单位建筑工程工程竣工验收报告没有建设行政主管部门的参与，属于阶段验收而非全部工程项目的竣工验收，即使在约定的交房期限内取得也不能作为交房的依据;

4、解约期限有约定的从约定，无约定的应当在解除权发生之日起一年内行驶，逾期不行使的，解除权消灭（不能再要求退房）。

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