邹涛“万人购房团”订单式自建房不现实！
文/深圳张茂荣律师

  昨天有媒体记者就“万人购房团”发起人邹涛筹组专业房地产开发公司打算开展“订单式自建房”的可行性与合法性采访本律师意见，本律师认为邹涛此次设立房地产公司建房同万人购房团一样合法但不具有可操作性！

邹涛召集设立房地产开发有限公司在理论上可以实现
  根据我国《房地产开发经营管理条例》第5条规定，设立房地产开发企业需拥有100万元以上的注册资本，并有４名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员，同时还需要符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件。所以，从理论上说，只要有固定住所，有不超过五十个人的股东，和足够的资金、技术、财会人员，邹涛成功设立“深圳安居乐业（或居有其屋）房产公司应该不存在问题。

公司成立后的运作机制几乎不能实现
  1、资质问题
  根据相关规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级，新设立的开发企业只能取得《暂定资质证书》，一年以上才能申请核定资质等级，不同资质等级的开发企业承担房地产项目的建设规模各不相同，不得越级承担任务。邹涛号称为万人购房建房，按人均建筑面积八十平米计算，应该是八十万平米，而超过25万平米建筑面积的开发建设项目只能由一级资质的房地产开发企业承担！当然邹涛可以化整为零，零星开发，但仍然面临其他方面的重重困难。
  2、“订单式自建房”筹资开发房地产涉嫌违规
  资金永远是个大问题，按照邹涛的设想（来自邹涛万人购房网公告），万人自建房平台的资金解决方案是“根据国家有关部门部门的要求，取之于民用之于民.按报名人数，每人10万元为起点，所有费用交由指定银行监管。额满1亿元启动。”邹涛没有说明筹集该资金的用途，但明了人一眼便知主要是用来买地及支付工程款的，按规定该费用应当由开发企业以自有资金支付，开发企业只有在取得商品房预售许可证后才能预售房屋收取认购定金、售房款，邹涛公司在连地都没有拿到时就先向购房者筹资显然违反规定，除非用自有资金买地开发，但又涉及房价波动购房者违约不买房后监管资金如何处理的问题，上万人的资金可不是简单制定一个规则可以约束的！
  3、议事成本高，效率低下，几乎无法运作
  即使邹涛筹资买地不违法，又涉及到在哪买、多少钱可以买、房子建成后如何选房、不同楼层、朝向价格差如何确定、违约责任、争端解决机制等等诸多问题。就联合拿地方面，个人合作建房发起人林立人的抱团买地失败经历已经证明该方案几乎不能实现，原因就在于每个购房者各自的独立性，一万个人会有一万个想法，庞大的群体，要想形成统一意见难于上青天！相应的，每形成一个能够被大家都能接受的决议必然也要耗费大量的时间精力，由此导致效力低下、运作困难。

  也许有人会说，这些都很简单，制定一个规则即可，但是规则的制定本身就是一个议事过程，谁主持制定？如何制定？以多少比例通过？对购房者有何约束力？再退一万步说，即使一万个人都签字同意了，一旦后悔违约坚决不执行，邹涛能奈何他什么？要知道，购房团成员购房款都是辛辛苦苦攒下来的，是他们的身价性命，一旦不能如愿，仅仅指望契约精神或法律手段解决恐怕还是不行的。

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