史上最牛、最霸王售房陷阱条款
文/深圳张茂荣律师

史上最牛、最霸王售房陷阱条款
  备受关注的深圳集体断供楼盘碧水龙庭售房合同附件五第一条第2项原文：“当买方选择银行按揭方式支付购房款时，无论何种原因导致买方按揭贷款申请不为按揭银行所接受，买方必须采用一次性付款方式支付购房款。否则卖方有权终止本合同，买方按总价款的10%向卖方支付违约金，买方不得持有异议”。

按揭不成拒退首期款引发诉讼
  买方王先生、龙小姐都是首次置业且均无不良信用记录，但因房贷紧缩，按揭申请未能通过开发商合作银行的审批并被告知一次性付款，此时才注意到上述不平等条款，遂根据《合同法》第39、第40条及最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》23条起诉要求确认上述条款无效并由开发商退房。

一审判决：购房合同附件不属于格式合同！
  本案王先生、龙小姐胜诉关键在于上述条款的效力问题，本律师认为，上述条款明显加重了购房者的购房负担，排除了购房者按揭不成的解约权，免除了开发商的退房责任，其中“无论何种原因（包含开发商自身原因、银行信贷政策原因及地震房屋倒塌等不可抗力原因）”、“买方必须采用一次性付款”、“卖方有权终止本合同（而买方无权终止）”、“（卖方终止合同要求买方支付总房价10%的违约金时）买方不得持有异议”等措辞完全是对全体购房者指令性的、毫无协商余地的命令，直接导致了开发商与全体购房者之间的权利义务失衡，违背了《合同法》规定的公平及过错责任原则，且签约时未履行必要的提示和说明的义务，应当属于无效的格式条款。庭审中开发商律师辩称已经履行了格式条款的提示说明义务，一审法院经审理认为“虽然本案合同附件五的内容与其他购买涉案小区房产的业主签订的合同内容相同，但并非所有重复使用的条款都是格式条款，这些条款是针对具体交易对象提出，并非为了在不特定的对象中重复使用，因此上述条款不应认定为格式条款……原告要求确认该条款无效没有法律依据，本院不予支持”，判决王先生、龙小姐败诉！目前该案二审尚未判决。

质疑：购房合同附件不是格式合同？
  1、合同附件五是开发商在其法律顾问团参与下经过深思熟虑、字斟句酌在售房前制定好、未与所有购房者协商（因购房者不确定也不可能协商）的对其单方有利的，所有购房者必须适用的通用格式条款，而且密密麻麻字体远远小于主合同字体，该条款怎么就不属于格式条款？
  2、从时间顺序上来说，合同拟定在前，房屋销售在后，开发商拟定合同附件五时房屋尚未售出，适用对象是所有不特定人员，房屋只有在出售以后购房者才确定，一审法院前后倒置，以果释因，在对方律师都抗辩履行了格式条款提示义务时，仍然认为合同是针对非特定交易对象做成的非格式合同为哪般？
  3、一合议庭成员庭外话说给开发商律师听“购房者就是因为没有一次性支付能力才选择按揭购房，如果事先知道有这么个规定，除非大脑有问题！”，但最终购房者还是败诉了......
  4、难道开发商真的牛到连法律也要避让其三分？