资深房地产评论员：文/丁延平

翻开年历表，2009年仅剩下不到两个月的两页纸，中国房地产领域总结型的各类高峰论坛频频演绎，比如12月4日住交会高峰论坛也将来临等等。于是乎，各路经济学家、地产界大腕、营销专家们，又开始指点中国楼市、为高房价走势、为中国房产经济把脉！

这是好现象、好事情！毕竟总结之后，一些经验和心得是能够帮助我们广大的购房消费者认清形势的。

但是，笔者要强调的是，不要把“砖家”的话当成“放之四海而皆准”的尚方宝剑。因为中国房地产市场的区域性很强，一线、二线城市的城市发展水平与消费能力，还有商品房的供求关系等情形均不相同；三线、四线城市亦然，所以不能“一刀切”，错误导向了自己的家庭购房计划或投资方向。

 比如，深圳房地产市场与内地省会二线城市的房地产市场就不具备可比性。当然，内地省会二线城市的地产界同行们都习惯性地把上海、深圳沿海一线城市以及首府北京的房地产市场发展走势作为谋划、布局的风向标！这也仅能作为某些决策方面的参考，仅此而已！每个人自己所在城市的本土市场还得深入研究、合计、感悟，到底该不该出手投资买房？到底房价走势如何？只有自己亲临市场一线去看了才会一目了然。笔者的经验是，应该看当地的宏观数据，如城市化水平、土地供应量、商品房供应量、商品房月均销售量、商品房库存量、主流产品导向、二手房交易是否活跃等等，当然还要看当地人均工资水平，毕竟买房还是要看“钱袋子”丰腴否！？再看微观数据，到个盘案场去转转，看看楼盘“卖相”如何，看房的客户数量和质量如何？积极性高不高等等？

 全国楼市经过了上半年的一片红之后出现了一些分化迹象，下半年有些城市市场活跃情况有所收敛，有些城市走向了平稳态势；有些城市还在火爆中运行；有些城市则出现了“价稳量跌”的态势。如我国西部一些城市，成都、重庆、陕西的西安以及下辖的某些地县市、广西的一些城市、还有海南等地，依然保持相当旺盛的销售热力，甚至60-70%以上的一手新盘甫一亮相就出现了“排队购房”现象。

而深圳作为“特区”已不“特”的时期，在房地产市场上表现则还是十分之“特”，“特”在哪里？“特”在“常年高温不减”。在2007年9月拐点来临之前，它基本上都是“常青”市场，楼市走势即使有波动那也仅是周期中的昙花一现。正如同行们经常所讲的，2007年前深圳楼市几乎每个月都是旺季，没有内地二线城市所谓的7、8、9是淡季之说法。

  深圳楼市又到了敏感的过度期，包括11月到2010年春节后3月前，市场可能相对稳定和观望。虽然深圳楼市在“金九”折戟之后，开发商们又在“银十”斩获了不少，楼市恢复了可怕的平静。平静的原因是由于供应量偏少，全市库存一手房源3万多套，10月份深圳一手房的均价从9月最高点有少许回落，但依然维持在每平方米2万元左右。笔者认为，这一价格体系将维系在一个相对稳定的位置，明年春节前不会再有太大变化，如果有那也仅是价格微调。

 在明年3月“两会”期间，如果相关房地产政策不变，深圳楼市极有可能迎来又一轮“大涨”。

理由是：宽松的货币政策不变贷款比较容易开发商不差钱、深圳扩容等利好支撑消费者心理预期、香港一体化建设加快节奏带来港台人士购买深圳商品房相对活跃、二手房交投活跃为一手房市场带来了新的换房需求量；再者，若房地产相关政策不变，在通货膨胀预期下，全国的投资者也都会盯上深圳这块“投资硅谷”。从上半年深圳高端市场成交情况分析，4月以来不少全国的富人追逐深圳“奢侈品”而来，投资房产首当其冲，深圳的别墅、豪宅、旅游地产销售火爆印证了这一事实，这无形中也抬高了一手商品房的整体均价。

因此，若房地产相关政策不变或者说变化不大的话，下一轮也即4、5月左右深圳房价必然“大涨”，涨多少希望不是像上次深圳举办的一次峰会上专家所云的5年内翻5翻，否则就“太恐怕”了。因为，当前深圳房价泡沫已初现。房价涨幅过大、高位运行的话，将会影响和谐深圳的城市定位、降低深圳市民的幸福指数。

 最近，深圳业界传递出这样一个讯息，就是明年元月份二手房交易环节的营业税、个人所得税、契税等优惠政策“大限”将至，所以在二手房市场中引起不小波澜。笔者认为，这些税费相对高房价来讲是凤毛麟角，对于买家来讲，一套100万的住宅买回来3个月能涨30万的话，他是不会在乎5、6万的税费的，更何况税费优惠取消，也即增加税费最终会转嫁到“弱势群体”买家的身上，卖家的心理还是“不慌”的，也即通常我们所说的“羊毛出在羊身上”。所以在优惠政策取消后的前两个月可能对市场成交量会有一定影响，但3-4个月市场信心又将恢复！

笔者倒是认为，控制高房价非理性的“涨幅”才是硬道理，才是民生所愿！如何控制深圳高房价涨幅呢？增开物业税、重启“限外令”、银行加息限贷等都是好办法，最好由建设部等主管部门专家经过调研后来一次“二次房改”，将社会资源适当调节、合理分配。

最近也有朋友问我，全国房价如何降下来呢？笔者认为，刚刚在楼市起步阶段的一些中小城市，由于无泡沫可言，投机炒作成分极少，房价的涨势是理性、惯性自然的状态！因此政策如何变化对它影响不打，这些小城市在相对长的时间里面必然是呈涨势！

对大部分房价比较“虚火”的城市而言，笔者认为，要解决涨幅过快的方法归根结底是要发展国民经济、发展实体经济，中国经济不要指望“在房地产这一棵树上吊死”，国家过分依赖于所谓的朝阳产业----房地产业，而其他实体经济不提振、不作为，必然衍生“高房价”温床，这样一来房地产业就显得十分之“娇贵”， 房价当然就 “高昂着头颅”高歌猛进了。

除此以外，控制高房价非理性的“涨幅”必然要下决心打击非理性、病态式“狂炒”，新闻媒体要发挥“喉舌”作用，作正确舆论导向；“国企”也要冷静行事，拿地应该低调去拿，不与“民企”抢饭碗，年初部分“国企”为托市“狂炒地王”，推波助澜“抬高房价”更不应该，虽然是“赢”在了当代，但“危害将波及后市”！实质上这是非理性冲动透支了一座城市发展的未来和希望！

今年大批企业进入房地产开发领域，大量资金流入楼市，包括一些制造行业老板停厂套现后直接投资炒房，这些都造成了房地产“过热”现象。在一些发达城市，即便是老太太都想着拿一生积蓄去买一、两套小公寓，当住宅不再是住宅，而成为投资炒作赚取高利润回报的商品时；当购房的租金收益不到月供的三分之一时；当白领已不安心本分地工作而无时无刻都在寻思“炒房”赚钱时，说明房价已经相当“高危”了。

由此可见，房地产 “热”不减，高房价岂能“降”！