独立地产评论人：文/丁延平

前言：今天是跨年日，明天就是2012元旦！对于2011中国楼市的总结也到了最后的节点。上半年笔者推出拙文《2011上半年中国楼市10大养眼热词》，应广大网友热情邀约，今再续话题，于是《2011下半年中国楼市10大关键热词》面市，以飨围观者！上半年，笔者出炉的中国楼市10大养眼热词分别是：新国八条、道德血液、银行准备金率与加息、限购令、房价控制目标、一房一价明码标价、保障房、等贷族、高通胀、去库存化。那么，下半年中国楼市10大关键热词又有哪些呢？请观下文分解：

一、砸盘与维权

事由镜像：随2010年楼市宏观调以来，政策逐级加码，上半年诸多房企与购房者多呈博弈之僵持阶段，可谓势均力敌。就在各地“十?一”房展会之后，由于“金九银十”楼市成色不足，加之国家对楼市调控政策没半点放松的蛛丝马迹，以致于数家知名房企抛弃幻想、率先应变、以价换量，具体手段是以实质性房价“明降”来促销楼盘。今年的首个砸盘故事就发生在10月22日的上海，某全国著名品牌房企开发的一个楼盘因降价其营销中心遭老业主砸盘。在价格体系重新在房管部门备案后第二天该被砸楼盘连夜开盘，引来前期登记的数百名购房者抢购。此后类似“明降”的楼盘在上海、江苏、深圳等城市均有出现，类似的因“降价”而维权的案例至今全国尚存且越来越多。

点评：一个分期开发的项目，后期房源“降价”而引起老业主维权的个案还真不少，这不仅令房企头疼，也令法律界应接不暇。其实房价“只涨不跌的神话”早在2008年就已被颠覆，作为购房消费者在买房前当然要提高警惕。在国际金融环境恶劣、市场行情不是太好的前提下楼市和股市一样都是有风险的，如何防范和规避风险，急需解决住房问题的购房客户在决定落定之前的确要做足功课！商品房买卖合同甲乙双方一旦签定，相应的条款约定、权责利对双方应该是一个承诺，“契约精神”是和谐社会的保障。

其实类似的维权现象在3月的北京通州地区就存在，只不过手段比较“温和”。笔者认为，房子作为商品和其他商品一样不可能十全十美，任何产品都会有缺陷。少数业主因为商品房的某些属于保修范围的瑕疵而不影响建筑主体结构的，房企当以诚信为经营之本及时给予修缮。建设单位应该按住建部和相关法律法规规范文件施工建设商品房，若是老业主以“市场不好、房价下跌、资产缩水”为理由要求“退房”，笔者认为房企可以不答应。

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二、限购放宽、到期与续期

事由镜像：故事同样发生在今年所谓的“十?一黄金周”之后，佛山官方根据限购近一年来，该城市商品房成交量连续数月下滑的市场实际，确定了“放宽限购令”的5条规定。但是佛山住建部门迫于多方考虑而连夜撤消了5条规定。这是继上半年海南、大连之后第三个对“限购令”变相放宽的城市，但都无疾而终。就在11月成都方面也迫于市场成交量下降的压力，欲望佛山之项背“放松限购令”，但随即也因多方阻挠而放弃。今年底在对外公布松限购令的48个大中城市中，大部分城市限购令将到限购一年的最后期限。但中央考虑楼市调控虽然收到成效，但房价涨幅目标还没有达到即定目标。因此住建部表态限购令到期的城市需要自动续期。此令一发让各城市的开发商心理十分忐忑。目前已有包括北上广深等近20多个大中城市表示限购续期，也有近30个城市尚未公布是否续期。

点评：上述地方与中央博弈的例子告诉我们，在社会矛盾比较突出的高房价问题未得到根本解决的前提下，存在一些由于信息不对称或是潜规则等带来的社会不公现象，此种市场语境下，“限购令”是不大可能隐退的。笔者以为，“限购令”本身就是用以完成政治任务的行政手段！故此，地方政府放宽限购令或者是解禁限购令的念想注定会“破产”。

解除“限购令”的时间表取决于三大条件：一是保障房稳量上市，双轨制开始正常运转；二是商品房价格回归正常健康的轨道，房价何谓健康？有几个考量指标，比如房价收入比、商品房租售比等；三是对商品房买家和房企楼盘房源建立起完善的房管、财政、税收、金融（评估）、公安互联网监控系统，以便有理有据开征税负。基于此，“限购令”到期的城市应该主动续期！

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三、房价下跌谁会高兴

事由镜像：11月以后各地大部分楼市呈现量价齐跌态势，房价下降成了六大利益链都不得不承认的事实，只是降多降少的议论在业界广为传播。11月中旬清华大学教授李稻葵在一个论坛上说，“如果房价在北京、上海、广州出现10%下降的话，一定会带来比房价上涨30%还大的社会问题，刚买房的年轻人一定会抱怨。”各大商业银行对房价跌幅的承受能力更是进行了压力测试。银监会主席刘明康在公开场合表示银行能承受房价50%的跌幅。令业界哗然。下半年参与房价跌幅讨论的经济界、学术界人士越来越多。某网站官方微博发起了关于“房价下跌谁会高兴”的调查问卷，结果显示，参与问卷调查者中约有89%表示“高兴”，仅7.7%的被调查者投票者称“不高兴”。北京师范大学房地产研究中心主任董潘于其微博对此调查结果表示了不同看法，称“房价下跌86%的有房家庭将面临财产缩水，地方政府将面临财政收入下降，银行则是信贷收入下降，财税部门难收税收”等等连锁现象，意即“房价下跌不仅86%的有房家庭不高兴”，地方政府、银行等利益链也不会高兴。董教授一番高论立即发酵，引发了地产评论界一番争论。

点评：关于房价下涨跌的问题，一直是老百姓关注的热门话题。笔者认为房价是有弹性的，跌了虽然感觉家庭资产是缩水了一些，但是随市场的异动迟早也会补涨回来，另外，如果自己房子价格下跌周边同类型楼盘价位也应该是呈跌势，这是市场共性特征，不只谁一家的房子下跌。故自住的购房者不必因房价下跌而坐立不安、茶饭不香，因为涨了也不能卖出去、卖了原价也买不回，跌了更不能卖。而购买多套商品住宅的投资客，特别是过多依赖银行按揭方式购房的投资客，在楼市下行趋势下，还贷和资产缩水引发的烦劳是存在的。故房价下跌以追求回报率为目的的投资客和投机客应该不是很高兴；有1-2套商品住宅的自住家庭或是换房人士大可不必杞人忧天，应顺其自然。

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四、银行存准率

事由镜像：11月底央行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行此举是在11月份CPI、PPI环比双双下降的前提下做出的，当然也考虑到国内高危区域经济发展的需要，比如温州中小企业资金短缺危机等。

评论：自2008年12月来存款准备金率三年来首度下降0.5个百分点，向市场释放4000亿资金，这点资金量虽然是杯水车薪，未能解市场之饥渴，但这向业界传递了一个信号，就是全年国家防通胀任务压力趋减态势下货币政策适度微调成为必然，银行存款在后市发展过程中还将逐步释放。

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五、崩盘与救市

事由镜像：今年11月下旬某媒体报道称“鄂尔多斯康巴什新区楼市全面崩盘”，“崩盘”说唐突上阵，让业内紧张了一阵子。后经康巴什新区管委会官员澄清该地区楼盘降价现象是普遍存在的，但并没有“崩盘”。此前的某媒体所称的“崩盘”实则是误导群众的“假新闻”。康巴什新区管委会官员还介绍康巴什新区类似于深圳几年前的宝安，人口只有1400多户，是政府投资数亿打造的新城。作为煤炭开发能源城市，由于当地房地产开发企业门槛不高，在近几年的产业转型中不少其他行业也介入地产开发，由此造成了过度开发。近两年，该城市房地产投资规模高达360.7亿元，其中仅有约59.7亿元资金来自银行，余下的资金大多来自民间资本。但是人口匮乏，亮灯率不足30%。足以说明未来这个区域市场的支撑何其单薄，而民间高利贷和商品房交易量下滑带来的风险是客观存在的。5年前的鄂尔多斯曾经也刮起过一股强劲的房地产“热”正在楼市寒风中瑟瑟发抖。

社科院的报告也提醒主管部门，若“房产业崩盘将对经济有致命影响”。防范“崩盘”发生的另一股力量我们称之为“救市”。

今年面对复杂的国际环境、面对国内进出口贸易的层层压力，楼市在下半年出现了08年类似乎的血色景象，比如名企破产、中介关门歇业、温州个别房企老板私奔等，但各方还是要紧牙关挺到了年关，“救市”之说几乎在市面上零星可见。有意见领袖认为，住建部同意政府回购小产权房或适当的普通商品房去填补保障房空缺是“救市”苗头。SOHO中国总裁潘石屹先生更是预测“2012年春节后政府会出手救市”，这令大伙感觉有点无厘头，因为在那个时点“两会”尚未举行，中国房产经济下一步的规划音弦待定。

点评：“崩盘”与“救市”存在因果关系，“崩盘”对大伙都没好处，于国于民不利；政府至少在“高房价”泡沫未全部挤兑前不要出手“救市”，否则楼市调控难免不成为“空调”。此番放手一博当为中国住宅体系之双轨制开路、为民生有所居着想。政府“救市”之前房企先“自救”，为尊严而战。

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六、保障房开工率

事由镜像：　年中住建部立下“军令状”，下定决心在“十二五”开局之年建设1000万套保障性安居工程。10月10日住建部发布消息称，截至9月底，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已开工986万套，开工率98％。关于保障房的建设及分配等方面有许多问题值得多方论证和解决。对于一些三四线城市的地方政府对建设保障房感觉力不从心，中央和社会力量应该给予财力倾斜。另外，保障房分配环节的防腐、杜绝造假等方面也是值得监管部门高度注意的。

点评：保障房建设是双轨制下的一个重要分支，对平抑高房价有重要意义。今、明两年保障房开工量都是1000万套，预计明年年中给地第一波保障房集中上市的高峰期，这对明年下半年普通商品住宅交易市场也是不小的冲击。

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七、房产税开征试点

事由镜像：今年房产税开征试点工作率先在上海、重庆两大直辖市进行，效果并不是很好。12月12日至14日中央经济工作会议，有财政部门的人士提到“2012年房产税开征试点城市将进一步扩大”的议题。新增房产税开征试点城市有可能由一线转到更多一线和部分二线。

评论：开征房产税是必然的，这是国际惯例，但要对国家此前的土地出让金和契税征收进行改革，将开发环节的税费和交易环节、保有环节的税费沥青，不能重复征收；另外无论多少税，最后都会变相转移到弱势群体头上。处于消费金字塔基层的人士依然税负沉重、生活质量不高、缺少幸福感！

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八、楼市软着陆与硬着陆

事由镜像：外国经济学家在下半年观察到欧美经济动荡不安，看到中国的经济数据报表是皆大欢喜，CPI月月缓降，作出了中国经济已经软着路的判断；中国经济学家在宣称世界经济二次探底的时刻也认同我国经济仅在软着陆的进程中。作为中国经济晴雨表的中国房产经济也可换称楼市经济也正在朝着“陆地”的方向降临。但是由于楼市发展进程中，出现了诸多乱相，房企破产者有之、中介关门裁员者有之、降价潮成了企业自救的最后稻草。所以明显感觉到地产从业者是痛并快乐着！若是楼市软着陆岂有如此之痛！

点评：当前楼市尚未软着陆，其实当今楼市行政手段干预下的硬着陆。就向学界权威人士所言，楼市软着陆的表象应该是：一、成交量稳步上升，不影响地方财政收入，地方政府至少能做到收支平衡；二、房价回归理性，理性的房价当由什么标准考量，前文已提到不再赘述！笔者认为当前楼市倒像是政府有形之手行政限购下倾于硬着陆方向发展，在牺牲了那么刚需利益前提下，无论是软着陆或是硬着陆只要着陆就好，下一步国家应微调新政把首置刚需的利益补偿回来！部分城市银行首置刚需贷款利率回归基准就是一中补偿，明年利率对首置刚需应该会有更多优惠折扣。

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九、回购

事由镜像：今年11月深圳龙华新区绿景香颂开盘首创“三年回购计划”令业界耳目一新，紧随其后深圳又有5盘跟进，深圳龙坂片区十二橡书树园、罗湖区的港澳8号等楼盘也推出了相应的“增值回购”承诺。截止11月底，全国有20多家房企近30多个楼盘推行了“回购保值计划”，或3年或5年，或商业或住宅，热闹纷呈。面对如此光鲜、抢眼的营销手法，其他房企议论纷纷，质疑与赞许之声同在。

点评：与下半年全国各地楼市“降价潮”相比，“回购”虽然没有成为“潮”但是很“萌”，因为“萌”则“可爱”，因为“可爱”就吸引客户青睐！

   “降价”与“回购”其实是一个辨证关系！因为楼盘降价，业主肯定找理由维权，为防患于未然！聪明的房企拿捏住了客户的心理，索性果断推出回购保障计划，以打消客户心理障碍，促使其快速落定。

     笔者认为，这种营销手段其实是应对市场变化而采取的一种创新营销手段，也属于一种安慰型情感营销手段。房企如此营销可以打消观望中的客户因担心降价而放弃近期买房的顾虑，缩短谈判周期，从而提高交易环节的工作效率，扩大销售业绩。

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十、稳中求进

事由镜像：12月12日至14日中央经济工作会议在北京胜利召开，会议对明年的工作定下了调性。会议强调，做好明年经济工作，有利条件很多，困难挑战不少。会议指出将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性。

会议明确了明年经济工作“稳中求进”的总基调。稳中求进，就是既要“稳”，也要“进”。不稳无法进，不进难以稳。两者互为条件，相辅相成。稳，就是要保持宏观经济政策基本稳定，保持经济平稳较快发展，保持物价总水平基本稳定，保持社会大局稳定。进，就是要继续抓住和用好战略机遇期，在转变经济发展方式上取得新进步。

点评：“稳中求进”将贯穿明年经济工作的全局。稳定压倒一切、稳定战胜一切！同时在各种复杂环境中与世界人民一道为人类的和平与发展、为保护地球生态环境共同进步、不断向前！

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