期房交易的这些招，究竟“利”了谁？

作者：南京律师谢瑛  南京律师网www.xy6969.cn

    一、签署买卖期房合同并要求卖房人以其他房产抵押就高枕无忧了吗？　 

　 【交易回放】卖方张某与买方李某签订一份购房合同，并到公证处进行了公证，内容是张某的期房卖给李某，并以张某自己名下所有的住宅做抵押，约定张某拿到期房房产证后双方再办理房屋产权交易过户，过户至李某名下，然后再注销抵押，完成整个交易。　　 

　　【律师点评】　该交易中对于买方李某来说，有其他房产作为抵押，似乎相对风险减少但同时也应注意到购买房屋是以买方真正获得房屋的产权为最终目的，该期房交易买方无法立刻获得房屋的产权，如果卖方在取得房屋房产证后可能不把房屋卖给买方，不办理交易手续，买方依然会得不到该房子。对于卖方而言，则必须按照购房合同向买方承担违约责任后才能注销另一套房屋的抵押，那么卖方在此期间想对另一套房进行买卖等则会困难重重。

　　二、通过开发商内部办理更名是真是假？　　 

　　【交易回放】　某中介公司承诺只要先付他们手续费，他们可以搞定开发商办理内部更名手续，这样买方就可以一手房的名义买卖房屋了，省去了二手交易过户的契税，何乐而不为？王小姐听信了这天花乱坠的宣传，与中介签了合同付了2万元手续费，等来的确是永远兑现不了的空头支票。　　 

　　【律师点评】　一手房买卖内部更名除法律规定的几种情况外（详见文章：《预购人可否要求任意变更预售合同买受人姓名？》http://www.xy6969.cn/article.php?id=2119）仅仅能在《预售商品房买卖合同》尚未拿到房管局办理合同鉴证之前可以操作，一旦办理了网上合同鉴证，进行公示，就表示确认了购房者的购房产权，不能再更名，如能更名该交易亦为二手交易。而合同鉴证是在签购房合同后30日内进行的，因此只能在该期间内进行更名，否则任由中介说得如何好，预售合同签署一个月后根本不可能办理其所谓的内部更名，而且中介人员也不会把这些内容签入合同中，买方购房风险很大。　　 

  三、持有卖房人的预售合同就保万无一失吗？　　 

　  【交易回放】　钱先生和赵女士和某中介先签了一份三方合同，签合同时买房人赵女士先付了80%的购房款，同时钱先生把预售合同等资料交给钱女士保管。另外合同约定该房屋交付后，钱先生把房子立即交给赵女士居住，待该期房房产证办下来后双方立即办理交易更名手续，办完手续后赵女士再付清20%的余款等。钱先生开始也信守合同待该期房交付后通知赵女士进去入住了，赵女士把这房子装修一番花了不少时间和金钱，可刚弄好入住半年了，多次催促下见钱先生还不办房产证，赵女士急了，等来的最终是有天张某某持着该套房子的产权证要求赵女士立即搬出，而钱先生也就此消失得无影无踪了。　　 

　　【律师点评】　在预售房二手买卖中，买房人持有卖方的预售合同作用实际不大，因为卖房人只需找一家报纸登载预售合同遗失声明，再向房管局办理预售合同遗失补领，而买房人不一定能看到报纸所刊登的遗失声明，当卖房人办理预售合同遗失补领后，原预售合同作废了，卖房人如再瞒着原买方进行新的二手房买卖交易，一房二卖。那时候，房屋的产权属于善意第三方，而卖房人就此人间蒸发，原买房人最终可能落得个房屋和钱财两空的境地。　　 

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