江城楼市怎么了?

　　购房优惠政策到期“风声”正紧，开发商乘机“甩尾”、“刚丝”赶搭“末班车”，原本预料的“抢购”风潮并未出现，据亿房网研究中心统计数据显示，11月以来江城楼市量价齐跌。众多业内人事表示现在的楼市“让人摸不着头脑”，江城楼市到底怎么了?

　　记者在汉口中心区某楼盘销售中心了解到，该项目还有60余套房源待售，由于地段好不仅没有任何的优惠活动反倒价格略微上涨。该楼盘负责人向记者表示：“其实这60套房我们都不想卖，下一期项目估计要到后年才开盘，这些房要是今年都卖了那明年一年就无房可卖了!”

　　经过一年的疯狂，大多开发商早已完成今年的销售计划，部分开发商担心明年房价有所调整，所以出台相应优惠措施，加速尾盘销售。记者调查后发现，众多打出优惠旗号的楼盘，优惠幅度都很小，而且享受优惠的房源大多不是楼层、朝向不好，就是房型稍有缺陷。

　　小陈想趁着开发商有少许优惠，正好赶搭“优惠末班车”再买套房投资。怎知有优惠的房源都不理想，小陈很是无奈的对记者说：“只能将就将就了，万一明年没有房贷优惠，那要多还好几万的贷款。”

　　据亿房研究中心的统计数据显示，十一月第三周(10月29号-11月18号)，武汉市主城区在售楼盘332个，成交均价5973.94元/平方米，全市销售套数1049套;十月份全市销售6997套，十一月前三周全市销售套数5677套。

　　汉口某楼盘代理公司负责人表示：武汉房价如此之高成交量却仍居高位的主要原因就是有刚性需求的购房者纷纷入市，赶搭“购房优惠末班车”。

　　房价居高不下，投资客何去何从?

　　据亿房研究中心数据表明：2009年1月，武汉市主城区在售楼盘413个，成交均价为5259.62元/平方米。此后房价一路走高，直至10月份，成交均价已达6000.40元/平方米，而去年同期的成交均价为5569.12元/平方米，上涨了近500元/平方米。

在这样艰难的环境下，投资客将以何种姿态应对楼市“严冬”呢?多年来从事房产投资的老瞿激流勇退，短期内没有再投资房产的打算，他告诉记者：“投资房产收益主要有两方面：一是房子本身增值，这是最主要的;二是房子出租赚租金。现在房价这么高，房子增值空间小、利润低，而现在想拿到7折房贷已经很难，已经是‘租不抵贷’了，更别谈‘以租养贷’。”年初打算在光谷买一小户型做投资的张女士也向记者说到：“光谷的楼盘的价格太高，已经不适合做投资了。”

　　武汉地产集团一管理人员向记者分析：武汉楼市今年经历了“投资刚需各占一半——投资客为主刚需观望——刚需为主投资隐退”这样一样过程;尽管市场刚需旺盛，很多处于观望的市民都担心购房优惠政策取消纷纷出手，但是由于开发商没有大的让利优惠、大量投资客淡出，江城楼市难以出现成交量陡增的火爆场面。

　　投资客弃“房”从“商”

　　一个城市的商业的兴旺很大程度上影响了城市的经济繁荣，9月25日万达积玉桥广场破土动工、9月29日中国家具CBD隆重开业、10月28日汉口北国际商品交易中心盛大开盘、11月1日万达菱角湖广场火爆上市、11月8日光谷步行街二期开盘热卖、11月9日文华集团入驻珩生五洲国际建材城，武汉商业“巨变”在即!

　　买房还是买铺，这个问题长期困扰着许多投资客。在这样的形势下是否应该投资商铺?老瞿认为，现在正是投资商铺的好时机。他向记者分析到：“以汉口北为例，汉口北将是武汉新的商业中心，各大综合市场纷纷入驻，政府政策支持，企业助推发展，潜力无限。前几天看新闻就说文华集团就签约进驻五洲国际建材城。这样的大企业都入驻了，不担心汉口北发展得不好。趁现在汉口北才刚刚起步，处于价格低位，赶紧挑准了买。过几年规模起来了，那商铺价值就要翻番了。跟我一起做投资的朋友也都开始买铺子了，买房现在几乎无利可图。”

　　武昌某商铺负责人表示：“老话就有说‘一铺养三代’，好的商铺确实值得投资，收益非常可观。不过，高收益的同时也伴随着高风险，一般来说年回报率在6%以上的商铺就值得投资，但是据我所知这样的商铺在武汉并不多。”该负责人告诉记者，投资商铺最看重的是该区的是否能聚集人气，这就取决于地段、经营用途、有效客源这三方面。

　　业内专家提醒投资者：“商铺的地段是首选，而好的地段是稀缺资源，同时商铺的整体规划、市场定位、经营前景也很重要，好的商铺比起房产来说的确更加保值。眼下从严格意义上来说，全球性金融危机还没有完全结束，投资商铺有一定风险，尤其郊区商铺因还未形成商圈效应，短期内都难见受益。”

　据楚天都市报11月9日报道 2000人，排队，摇号，购商铺。即使是今年七八月份楼市正火的时候，商品住宅热销的场面仍要逊色三分。昨日，光谷步行街2期开盘，不少路过的行人都摇头感叹：难道不要钱吗?

　　上月底，汉口北批发第一城2期开盘，曾出现上千市民排队;11月1日，武汉菱角湖万达广场认购，上千市民顶着寒流排队。昨日，光谷步行街2期开盘，多达2000名客户参与摇号，商家只好临时加推商铺。

　　据武房指数数据显示，该市第三季度新增商铺供给3900套，环比增长了84%;同期商铺销量达到2900余套，环比增长了26%。亿房研究中心研究员王聪称，商铺供给加大，对商铺成交量拉动明显。

　　昨日在光谷步行街购铺的黄先生说：“本来想投资一套住房的，但价格太高。商铺虽然总价高，但每月租赁收益稳定，更适合投资。”记者了解到，近期像黄先生这样投资商铺的“新手”不在少数，房价过高，是他们转移投资方向的普遍原因。

　　业内人士表示，商铺与地段和商圈潜力关系很大，缺乏经验的市民还是谨慎为好。

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　　做开发商不仅要心狠手辣，会忽悠，更关键的是要数学好。为啥?但凡新开楼盘必定是售罄，或者销售60%—80%，售楼部也定会挂着满是红圈圈的销控表，告诉你，“房子紧俏，下手请快……”。因为数字越好看，才能为项目造势，毕竟人喜欢扎堆，大家都说好那就一定好。但是百密必有一疏，信息网的销量大家都能看的到，但凡开盘售罄的盘在一个月甚至两个月后依然有售，而且数量不少。

　　市场到底是怎样不能仅凭开发商一面之词，更重要是购房者对市场的评价，据了解，大多购房者仍然对后市持谨慎态度，更有部分人群将投资从住宅转为商铺。市场每天都在变。

   （笔者注：性价比高的物业，无论是住宅还是商铺，是投资客们所喜欢的，但市场上较少，谨慎出手，现金为王才是上上策，不要让您的血汗钱打了水漂）