深圳、武汉两地房地产三级市场交易之我见 -天马日记 -搜房博客

天马日记的博客：

博主

天马日记的博客

姓名：王波

单位：

职位：

访问人数：395856

博客等级：

搜房币：

博主公告

在等待.....

我的圈子

我想有个家
普通圈友

诗友会
普通圈友

中央别墅区精英联盟
普通圈友

开心雨水
普通圈友

杭州商铺住房论坛
普通圈友

体育娱乐交流
普通圈友

书画鉴赏
普通圈友

北京装修大学
普通圈友

房地产装饰建材类
普通圈友

建材涂料圈
普通圈友

更多>>

最新加入

友情链接

更多>>

音乐

正文

深圳、武汉两地房地产三级市场交易之我见 (2009-1-22 13:38:54) [发送到微博]

分类：未分类　标签：搜房博客 |

深圳回武汉不足两月,对于武汉的房地产三级市场谈不上什么见解,只是有些粗浅的认识想与各位分享,如认为有失偏颇也对,大可不必口诛笔伐，本人将乐于接受批评并勇于自我批评.

较之深圳,武汉的房地产三级市场交易环境要宽松许多,深圳只要新楼盘售罄,裙楼地铺一夜间十几间地产中介就蜂拥而至,即使经济危机地铺也三五成群的,抢客,翘盘,恶性竞争,降中介费的事常有发生.相形之下,武汉的经纪则要幸运很多,除开少数几个热点地区竞争较大之外,其他地区则很"惬意",但武汉的楼市同样处于调整期,因成本压力比之深圳少不了太多,很多东主也不得不关门歇业,以避风头.

从成本角度来讲深圳主要有两大块的成本开支比武汉大:第一.广告费开支,深圳三级市场之前大多利用平面媒体，比如打一版《深圳特区报三级市场专版》就要几万元/天,当然这也是最主要、最直接的营销手段之一,网络平台深圳和武汉相比同样处于起跑线，直接效果远不如平面媒体，这是因为《深圳特区报》、《深圳商报》是由官方协办的政策性报纸，所有的党政机关，企事业单位都得无条件订阅，报纸内容不仅涵盖了政策信息，官方人才市场招聘信息,房地产二，三级市场楼盘广告以及旅游、吃喝甚至娱乐，大而全的信息量是武汉目前的平面媒体远未做到的：第二，租金成本，比如同样是一个50平米的门面租金，在武汉可能只需要不到5000元/月就可以拿下,但在深圳就要去到15000元甚至更高.加之员工工资,电话费,水电费开支等杂项开支都要远大于武汉.如一万元成本能让武汉的单店生存,在深圳没有三、五万恐怕不行.

从交易流程来看:

1 深圳的房地产证权证、地证是两证合一的，武汉则是分开办理，单从时间成本上看要长。

2 武汉市的房屋所有权人大部分都是之前由单位承建，分配给员工，房产改制后再由员工花极少部分钱买断成为完备产权,多数业主都已两证在手;而深圳是新兴城市极少有历史遗留问题,一次性付款买房的人最多只占到购房人群的30%不到,大部分人都采用的是普通商业按揭贷款，看来深圳有房的“负翁”和武汉有房的富翁，比例上来讲是一样的,所以武汉人还是有钱的。

3 武汉的交易流程（卖方两证在手，买方申请按揭的情况下的方式）：促成----签署存量房居间协议----交付业主定金----买方申请按揭并在规定时间内打首期款到中介公司-----银行方面审批贷款并出贷款承诺书----递件过户并缴税----过户当日由中介交付首期款给业主----出新房产证----办理地证-----办理它项权证----由银行解封尾款到业主帐户----完成交易

深圳的交易流程（卖方房地产证在手，买方申请按揭的情况下的方式）：促成----签署居间协议----交付业主定金----买方申请按揭并在规定时间约同业主在银行签署资金监管协议并开立共管帐号----银行方面审批贷款并出贷款承诺书----递件过户----出新房地产证并缴税-----贷款银行凭新房产证复印件三个工作日内解封共管帐户首期款到业主帐户----出证当日约好贷款银行做抵押登记----抵押做完贷款银行取回新证三个工作日之内放尾款----完成交易

从整体上看整个流程没太多不同，但实质却有很大差异，所以笔者认为目前武汉的操作模式下有几个风险点会出现：第一，收件之日就缴税，万一业权人在收件之后办理过程中因第三方债务房产被查封，出不了新证怎办？买方利益谁来保证；第二，武汉二手楼交易首期款交由中介监管(没有硬性规定,很多人省得麻烦仍然这么操作)，万一居间方挪用资金或是卷款潜逃怎办?买卖双方利益谁来保证;武汉市政府及相关主管部门或是银行为何没有出台相关政策予以约定以此来规避风险;第三,如果三五年之后出现更多卖方房产在抵押,买方按揭贷款的情况,举个例子:卖方30万当初买房,付6万首款,只借了24万,好啦,现在要交易该房已升值到45万,买方如果还是两成首付,那么他就要支付9万首期款,拿到收件单中介放完首期,原业主收到9万首付已拿回成本,消失或是不配合取新证,中介及买方利益怎办?

从房地产市场的格局到市民对于中介的认知程度也有很大不同，虽然深圳也有找中介看房私下成交的情况，但正常交易买卖双方均为"君子"的情况下,买卖双方的配合程度和支付佣金的情况都要明显好过武汉.所以房地产三级市场职业经纪人还需多下功夫,多做宣传,把"媒婆"做好,把服务搞上去,相信不久的将来,庞大的武汉房地产三级市场将会更加繁荣!!

阅读 (3177) | 评论 (3) | 转载 | 收藏 | 举报/意见

文章评论：

您现在发表的是匿名评论。
发表评论
昵称	(您可以在此修改昵称，不超过20个字符或10个汉字)
内容
	常用表情星猫臭臭嬉笑猴馒头
	评论并转载文章分享到微博
搜房用户可以先登录再评论