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上海房价走势 (2009-8-26 9:40:58) [发送到微博]

分类：未分类　标签：上海2010年前后房价走势 |

标题: 10年前后房价走势

1 关于上海房价
关于上海房价，笔者的基本判断是上海房价上涨有点快，确实有一定的泡沫存在，但是不严
重。
上海房价从1999年10月开始上涨。这里面到底有多少属于正常上涨成分，有多少是泡沫成分呢？
判断房价上涨是否正常，首先要看房价上涨与经济增长是否大致同步。1995年以后，受通货紧缩和亚洲金融危机的影响，上海房地产持续下跌直到 1999 年年底，此 5年期间上海的年GDP 增长率都保持在两位数以上。所以说，2000年以后的房价大幅上涨，只是在市场规律的作用下，价格反弹以期与其价值相适应的一种正常反映而已。这一点也可以从上海房价与其它地方房价比较中看出来。2003年以前，在广州、深圳、北京和上海四大住宅核心城市中，上海的房价是最低的。北京平均房价达到了5000多元，深圳也接近了5000元水平。所以说，现在上海房价的上涨，只是前几年的价格持续下降之后，恢复到一个比较合理的水平而已。
有一种说法认为：按国际上的通行做法，当一个国家一套住房售价为居民家庭年收入的 3 至6 倍时，这个房价才算合理，而目前上海房价收入比为 10，因此上海的房价偏高。这种说法是不合理的。首先，不能机械地套用这种指标来衡量上海房价。用这个指标来衡量发达国家中已经发展成熟的、房产价格也相对稳定的城市中的房价也许是合理的，但是不能简单套它用来衡量上海房价。因为上海是一个飞速发展的城市，上海以其优越的地理位置与良好的生活和投资环境，正吸引着全国各地众多的优秀人才和投资者，每年都有几万外来人员要落户上海。他们对住房的需求、对推动上海房价的上涨作用很大。其次，目前根据统计数据计算出来的收入，并不能真实反映市民的全部收入情况。比如，有很多市民在从事第二职业，很多市民除了工资收入外还有其他收入来源，而有些收入是无法统计的。许多上海市民的真实收入是统计数字的两倍甚至三倍以上。
上海房价中是否有泡沫成分？当然有。上海房价中的泡沫成分大约5%。但是随着国家对房地产泡沫的重视和控制，上海房价上涨部分的泡沫将减少。
2 走势预测
上海房价走势可以归纳为：不会猛涨，也不会下跌，只会稳健上涨。
上海房价不会猛涨的判断源于两个基本事实，一是国家已认识到房价的过度上涨会给经济发展带来极大的危害，已开始采取强有力的宏观调控措施来调节全国各地的房价。因投机因素导致的非正常上涨将会被严格控制。上海已出台限制期房转让政策和《商品房销售合同网上备案和登记制度》。此举可将楼盘信息透明化，封杀内定炒房，对限制房地产行业的投机行为具有杀手锏的作用。二是上海市的房价经过近几年的上涨，市场价格与价值之间的缺口已不存在，并有了一定的泡沫成分。在未来几年，像前几年那样以市场价格恢复性上涨到与市场价值相一致的上涨空间不存在了。保持房价稳定并促使房价上升
的因素主要有：

（1）政府已认识到通货紧缩的巨大危害，即使知道房价中有一定的泡沫成分，也不会主动地挤干泡沫。因为市民买涨不买跌的心理太普遍，如果房价有一定下跌，消费者会持观望态度，等待房价的进一步下跌，这样会引起连锁反应，可能会引发新一轮的通货紧缩，给经济发展造成巨大的危害，最终受害的是给房地产商贷款的那些国有银行。政府可做的是保持房价稳定并适度增长，在未来几年中逐渐地将房价中的水分消化掉。

（2）未来上海居民对房屋的需求将进一步增加。随着经济的健康高速发展，上海将吸引更多的内外资企业和人才进入，因此外来常驻人口将进一步增加，预计未来5年中将超过200万人，其中相当一部分人将在上海定居，估计以后每年需要 20-25万套住房。同时，上海将开展新一轮城市建设和旧城区改造，须拆迁一大批居民住房，这些被动拆迁的居民都需要新的住房予以安置。

（3）公开基础设施建设对房地产价格有巨大的影响。城市道路交通及绿地建设可以大大提高周边房地产的价值。在“十五”期间，上海城市轨道交通建设总投资将达到 621 亿元，建成 10 条共 212。5公里的轨道交通线路。在未来 5年内，中心城市计划建设约 3000公顷公共绿地。这些公开基础设施建设大大改善城市环境，促进周边房地产的增值。

（4）与同类型的国际大城市相比，上海房价仍存在上涨空间。今后随着上海经济龙头地位的进一步强化，其与世界同类型城市的房价差距将会缩小。
2010年以后，上海房价可能会出现先稳定然后缓慢下跌的情况。主要是要考虑全国与上海人口老龄化的影响。2003 年，中国65岁及以上老年人口占总人口的比例已超过7%进入老龄化社会，并且从现在到 2025 年之间为人口老龄化高速阶段。上海从 1979 年就跨入了老龄化地区的行列，2001年上海老龄人口所占比例为18.58目前已呈现出加速发展趋势。专家估计，2005-2010 年是上海老年人口的中速增长期，平均每年净增7.5万人左右；2010-2020年是上海老年人口的高速增长期，平均每年净增14-15万人左右。专家估计到 2020年，上海老龄人口所占比例将达到 33.7%。所以2010年可能是一个分界线，从那时起，每年新增的就业人口比重越来越小。年轻人减少了，对住房的需求也将大大将少，对上海房地产价格的可能会产生较大的影响。

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