在地产方略的前面两部分，主要阐析了地产的本质属性和发展得失，可以说是“破”，从今天开始，将开始“立”的篇章----中国地产的路径选择究竟怎么走？

关于理念问题：

这是一个本质的问题，这是一个核心的问题。

“思想解放是生产力，而且是一切生产力的源头。”关键是执政的价值观和解决问题的思路，所谓“思路决定决定思路”，思路就是思考的路径，不同的路径选择决定不同的命运。

使命崇高的价值观，在宏观上决定一个政府的执政理念及其宗旨、原则、路线、方针和政策，微观上确保宏观决策的科学性；那么正确的思路，则确保了执政理念在程序上的可操作性和目标的实现性。

那么，中国地产究竟要在理念问题上进行怎样的反思？如何进行扬弃？如何从本质上和根本上解决中国地产问题的阻力呢？

第一，要对地产的本质属性有全面、系统、深刻的认识。

什么是中国地产的本质属性？就是笔者曾在地产方略第一部分提出的“五大属性”，这里不妨作个简单的回顾：

地产的五大本质属性分别是金融属性、地根属性、社会属性、物质属性和精神属性，其中的中心属性是社会属性，这个本质属性决定了房地产问题不可能也不应该是完全的市场问题，因此无论是谁，斗胆拿出市场化的口号来唱高歌戴帽子，只有两种可能：一是居心叵测，这类人基本上是“特殊利益阶层”;二是完全不董经济学、哲学和历史学，这类人则一般是“鹦鹉经济学家”。

本质属性是战略问题，方向问题，认识不清楚，所有决策都将南辕北辙，轻则个隔靴捎痒，碌碌无为，重则伤人一百，自伤一千，引发巨大的社会性灾难。

第二、从宏观上改变中国的经济发展方式及政绩观，从体制和机制上解决地产问题。

这里面的重点有二个：

1、改变“一个中心，两个基本点”的真实发展国策。诸君千万注意了，这个“一个中心，两个基本点”指的是雪荣总结出来的，中国地方政府日常运作的真实写照----以招商引资为中心，以GDP和铁公基投资为两个基本点。

地方政府的在这个基本施政理念的指导下，用房地产市场的虚假繁荣，来维持GDP高速增长的，这也是一些地方官员的基本套路。中国的楼市调控，是世界舆论关注的一个焦点，目前中国经济内需拉动不起来，以投资和出口为导向的经济增长模式转变不过来，高企的房价就是罪魁祸首之一，因为中国房地产市场已经把中国普通老百姓的钱几乎都吸干了。

2、极力改善实体产业的营商环境。在这场声势浩大的地产泡沫进程中，伴随着的是实体产业的式微和实业资金的集体“大逃亡”----逃到房地产的泡沫大潮中去。

因为高地价，高楼价，高租金的现象直接地影响到实体产业的出口竞争能力，影响了新工业投资，使房地产畸型发展加剧，投机活动频繁，通货膨胀居高不下，使工业投资中不动产的资金的占用过大，造成了资金周转困难，产品成本越来越高，影响国际竞争力。另外，房地产的过度膨胀，也导致了经济结构的不合理。由于房地产一本万利，利润率高，而且待遇比实体产业要高出几乎一倍以上，所以就吸取了大量的资金，土地资源，劳动力和经营者，这样无疑就削弱了工商业的经济实力，增加了经济的不安全因素，畸形发展的房地产已经成为经济均衡发展的隐患。

在这样的背景下，实业资金除了炒楼炒股，还能还会做什么？

第三、塑造政府的公信力。

首先请注意：是塑造，而非重塑！因为中国政府最近二十年来几乎从来没有过公信力。

政府诚信的作用的多大？信用的缺失，国家发展的最大障碍！任何政策、制度的调整都是细枝末节，不是问题的关键和根本，问题的根本是国家信用的丧失。整个市场经济体系好比一条多米诺骨牌，而政府诚信就是第一张牌，整个链条的稳定完全取决于第一张牌。市场经济首先是诚信经济，政府的监管部门的诚信和对外口径的统一是建设诚信政府的关键。

房地产对于调控市场信心不足，政策发生作用的时间越来越短，房地产调控缺乏核心价值观，历经N次“中央空调”以及2009年和2010年连续两年的楼市调控大逆转后，使得政策公信力不足，市场倾向于认为调控政策是投机性选择，缺乏明确的目标和长远的规划，只要宏观经济出现逆转，政府就会放弃对市场的调控。

政策执行不到位也是重要原因。地方政府作为利益主体，很难成为调控的中立第三方。比如说土地增值税问题，2007年1月16日，国家税务总局网站发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从次月起正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税。当时市场普遍预期房地产价格将下挫，房地产开发商将大洗牌，但直到现在，土地增值税仍然是雷声大雨点小的恫吓工具，对于价格没有多大影响。

时下这次以“四限”为核心内容的调控是明证中国政府信托责任的最后一次机会。

第四、下决心解决腐败问题。

腐败一日不除，房地产问题无法根除。道理很简单：

首先，诸位想想那里最容易滋生腐败？当然是房地产行业。“寻租”这个词的是怎样来的？为什么富豪榜上净是地产大鳄？然后再想想为什么老百姓们独对地产商恨之入骨？秘密就在两个词眼上----暴利和腐败。暴利催生腐败的温床；腐败反过来滋长暴利，两者哥们好，相得益彰。一个主政者只要大笔一挥，批下一块地，立马就可以成为少则千万，多则亿万的富翁，地产商斩获就更多了，起码要10倍数以上，在中国房地产的暴利按自有资金计算，绝对超过1000%（而且还是最保守的估算），马克思说过，资本家为了300%的利润率可以冒上断头台的危险,于是房地产编织起来的巨大腐败网就这样形成了。

二、由于腐败而产生的巨量灰色收入怎么办？答案还是房地产。有房产研究机构指出，我国25%的购房直接由现金支付，4月新政后北京有60%的二手房交易由现金支付。如果按照王小鲁提出的5.4万亿灰色收入计，可以撬动的杠杆在十万亿元人民币以上。特权阶层与灰色收入的存在，对于我国房地产市场的改革非常不利，既挑战了政策的效用，更让房产税等调控政策等同于利益群体艰难的自我革命。

在当今之中国，房地产行业几乎将所有的政治、经济、社会、文化、民化等问题交混在一起，成为了最大的政治经济利益博弈的大卖场，地产问题即国家战略问题！所以如果不下大决心解决腐败问题，不加强反腐倡廉建设，大力恢复弘扬毛主席年代的光荣传统和优良作风，以优良党风凝聚党心民心，地产问题永远解决不了。

第五、解决特殊利益集团问题。

改革难以推进，是因为既得利益在作怪。中国房地产目前的现实写真是这样的：只要房地产市场只要稍微一见成效，特殊利益集团一哭一闹一叫，相关政策马上就缩回去了----一句话就是：房地产业挟持了中国的经济！

现在改革之所以难以向前推进，不在于中央认识不到位。从中央对于时局的论述和认识中，我们就可以读出深深的危机感。党的十六届四中全会突出强调“党的执政地位不是与生俱来的，也不是一劳永逸的”，“今天拥有，不等于明天拥有;明天拥有，不等于永远拥有”。这种说法，已经非常尖锐了。

邓小平对于政治体制主要弊端的表述非常准确，他指出这是一些“现象”：官僚主义现象、特权现象，等等。现象背后还有实质的东西，那就是既得利益。我们不能说党内既得利益集团已经形成，但是既得利益非常厉害，而且很可能朝着既得利益集团的方向去发展。

政治体制不合理，利益分配不科学，权力不受约束，自由裁量权过大，政府过多介入微观经济，政府权力和利益挂钩等，都会催生既得利益，导致公权私分，权力部门化，而长此以往将会形成既得利益集团。从根本上来说，既得利益的出现是公共权力本身的特性造成的，与我国过去实行高度集权的管理体制有关。邓小平在“8·18讲话”中对此精辟的分析：改革就是要解决权力过分集中的问题。但是要公共权力的拥有者、同时又是既得利益的享有者放弃这些，肯定是很难的。