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许家印给我们带来了什么 (2009-8-14 13:15:32) [发送到微博]

分类：未分类　标签：民生成本价 |

地产教父郑智仁来了，给我们带来了“阳光营销”；大连万达来了，给我们带来了“每个万达广场就是一个城市中心，精彩生活尽在城市广场”，许家印执掌的恒大集团高调来了，以单价552、8万/亩，总价19、355亿拿下了025号地块，成了人们争论的焦点，我市会不会进入大公司年代？高价地会不会催生高房价？对消费者的信心又产生和影响？许家印又给我们带来了什么？

回答这些问题之前，首先我们要弄清评价“地王”价格不是唯一的因素，025号地块进入土地拍卖市场，是政府完成了土地的一级开发，此价格包含了拆迁、补偿、安置等费用，此地块具有很高的商业价值，不能只用住宅的价格来论该地块的价值。购买土地不仅仅是发现价值，要用房子创造价值，要在销售市场上实现价值。其实我市目前进行的城中村改造所进行的“产权置换（每分宅基地免费置换不低于300平方住宅，再加上货币补偿）其土地成本应该是和该地价相当的”。例如万达的土地成本绝不会低于025号地块的，象目前开工的北郡项目等等，只不过这些项目是开发商完成了土地的一级开发，按照我市城中村改造的特殊政策，再由开发商采用一、二级联动开发完成整体项目的开发。我想以后具有“国资”性质的象“华药、常山纺织集团、化肥厂”等等这些较完整的大地块其价钱也不会低得。所以要理性的看待“地王”。

恒大这个备受争议的企业，2008年完成了年销售收入118亿元，成为首个收入过百亿的非上市公司，并创下了销售面积排名第三、销售额第五的不错业绩。当恒大上市受阻，高负债的背景下，在地产寒流没有倒下的一只巨象。主要是基于两方面的因素。一是同国内外的投资机构形成战略联盟，以股权、地产项目、土地来融资，并同时支付高额的利息；二是进行“自我救赎”将中高端楼盘在全国以“地毯式成本价”销售而且别人涨价自己的楼盘也不涨价的销售策略，走了一种“开盘必特价，特价必升值”借助绯闻明星的明星效应，频频更换楼盘的名称这种“非常规”的销售方式，在2008年“十一”黄金周全国12个城市的18个楼盘，当日全线以“7、5”折成本价销售，实现了年销售收入118亿元，让自己度过了难关。

同时恒大也加大了土地的储备力度，迅速将土地由原来的600万平米扩张到了4500万平米，计划年底达到5000万平米。同时也给自己带来了高负债，负债率达到了71%以上。有人说恒大在我市拿地是为了上市做的一次战略性的布局调整，2009年10月如果上市成功的花，许家印的身价将大增，如果上市不能成功，因恒大的高负债对自己的发展相当不利，一切都在今年的10月见分晓。

要回答以上的几个问题，我们要关注恒大的到来，以下几点值得注意：

1：其实恒大早在2007年就开始关注我市的房地产市场，这次高调入市，说明恒大还是看好我市未来的房地产市场的。在这方面我们不要低估全国性的公司的判断能力。

2：此次拿地是恒大为10月上市做的一次二、三线城市的一次战略布局。土地出让金不可能全部一次性交给政府，何时开工？能不能成为第二个“顺驰”现在还不能下结论。

3：“成本价”的策略不会改变。恒大靠“开盘必特价，特价必升值”的成本价策略，培养了一大批长期投资恒大的业主，因此也提高了自己的知名度，巩固了自己的品牌。合理的价值能够恢复老百姓对恒大的信心，以最优惠的价格，向买房人提供最好的产品，让老百姓得到真正的实惠，在全国都在涨价的时候，恒大没有涨，靠“成本价”赢得了了信誉。025号地块有很高的商业价值，要考虑此楼盘的商业价值，对于住宅恒大有可能会“成本价”售楼。不要听信传言，也不要盲目涨价，消费者要理性购房。

4：恒大会注重自己的公司品牌和项目品牌。恒大为了完成自己的战略布局，占领二三线城市的市场份额。恒大仍会走中高端精品的发展路线，先进的管理理念不会改变。我们要学习许家印铁托般的务实精神，对自己的企业坚持中央到地方的垂直管理，并注重企业文化和舆论导向，在市场开拓和竞争上，坚持底线和高效的原则，在商言商。同时也要有社会责任，许家印被评为“民生为本的地产英雄”，在2009年3月的两会上，许家印在接受媒体采访时说“恒大地产坚持微利买楼的企业理念，最大限度的让利购房者，特别是中低收入家庭”许家印对中国的慈善事业做出过突出贡献。

5:恒大的营销方式不会改变。明星+活动的“爆破式”营销模式，能抓住市民“黄金周”喜庆的心理，将明星效应发挥至极致。这种大手笔的广告投入不是一般企业能做到的，此次恒大以年薪几百万牵手郎平打造“恒大排球俱乐部”的品牌，可以看出恒大营销的大手笔。

恒大来石家庄给石家庄的房地产市场带来怎样的影响，2009年下半年楼市发生怎样的变化，没人感断言，也很难预料。我们要学习的是人家先进的东西。如果说地产教父郑智仁给我们带来“阳光营销”的理念，那么许家印带给我们的或许是“房价的理性回归”，这位以“民生为本的地产英雄”能不能使石家庄的“住宅市场回归民生”，我们拭目以待！

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