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产权、投资、回报 (2010-6-6 22:49:47) [发送到微博]

分类：未分类　标签：使用权产权名誉产权使用权PK产权 |

在我国商业地产实际上只拥有“名誉产权”

在我国实行的是房屋所有权（房屋所有权证）和土地使用权（土地使用权证）分离制度，由于城市土地所有权统一归国家所有，为了便于房地产物业在市场上流通，国家以“土地使用者的身份将土地使用权在一定的年限内出让给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金”。其中住宅最长出让年限70年、商业40年、综合类50年。建设用地使用权期满后，国家采用不同方式分类处理，根据《物权法》149条规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”（根据物权法出台的背景及解释说明，自动续期是有条件的，需要补签土地出让合同，出让金根据实际情况而定）。“非住宅建设用地使用权期间届满后续期，依照法律、法规办理，该土地上的房屋及其它不动产的归属，有约定的，依照约定处理，没有约定或不明确的依照法律、行政法规办理”。对于这样的约定在《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》第40条规定“土地使用权期满，土地使用权及其它地上建筑物、其它附着物所有权由国家无偿取得，土地使用者应当交还土地使用证，并依照法规办理注销登记”。也就是说住宅类建设用地使用权期满，可以有条件的自动续期，而商业类建设用地使用权期满，40年后当时没有约定条件的，国家是无偿收回的。

对于商业物业因40后不能自动续期，而且国家要无偿收回，根据房随地走，实际上购房者只购买了40年的土地使用权，其产权并不拥有真正意义上的产权，中国商业地产的产权制度实际上只拥有“名誉产权”。这是法律层面上的问题，也是人们常常忽视的问题，媒体也缺少正确的舆论指导。如何在有限的40年期间获得更高的投资回报，这就需要客观分析影响商业地产的投资因素。

在石家庄方润商务中心纯写字楼项目，只出售房屋使用权，其回报率要远高于产权式写字楼，给业主实实在在的带来了实惠，我认为有推广的必要和有探讨的价值，因此作为一个实例来说明“使用权PK产权”。

一：地段决定价值方润商务中心位于西三庄大街核心地段，是石家庄市的外贸商圈，聚集着众多的外贸类政府行政办事机构和众多的国际贸易知名企业。作为拉动中国经济增长方式“三大马车”之一的出口，在河北省有着举足轻重的地位，河北对外贸易出口列入全国十强省市，来自石家庄海关区的信息，2008年河北省对外出口总值完成384亿美元，增长50.5%，增速居全国十强省市领先地位，税收入库133亿人民币，增长70.5%，监管出口货物1.09亿吨，突破亿吨大关。河北有纺织、钢铁、医药等出口优势，为其服务的相关联的三资企业3000多家，进出口企业5000多家，也正是这些企业当中的企业入驻，稳定了方润商务中心的投资价值。

二：交通优势石家庄素有“南北通衢，燕晋咽喉”之称是全国铁路、公路、邮政、通讯的重要枢纽。做外贸的要有便捷的交通，谢绝交通拥堵，缩短时空距离。在公路运输方面西三庄大街与京深、石太、石黄、青银高速有着最近的直线距离，是“一小时商圈”的首选；在铁路运输方面，可以以最快的距离到达西二环直达火车站新建的高迁货运站编组站；在航空运输方面，可以以最快的速度到达中华大街快速路直达正定机场。

三：投资回报分析方润商务中心有个独特的项目优势，是开发商与部队干休所合作开发的项目，基本上不受房地产政策调整的影响，也正是基于这一点，该项目以客户为中心，为客户设计了50年使用权的纯商业写字楼项目，以每套60平米、单价3999元／平米计算：

1：出售50年使用权

（1）总价60×3999＝23.99万元

（2）租金50年总收入，按每天0.8元／天／㎡计算0.8×365×60×50＝87.6万元

（3）年租金收入0.8×30×60×12＝1.728万元

（4）收回投资年限23.99÷1.728＝13.88年，在15年可控范围之内。

2：如果改成出售40年产权式写字楼：

（1）办房产证时就需要负担4%的契税、5.55%的营业税、2%的土地增值税、1%的个税、交易附加税及配建税﹢所得税约计12%共计25%。60×3999×（1＋25%）＝29.99万需多承担6万元的税费。

（2）年租金收入，如果是产权式写字楼需要到当地工商管理部门办理租赁证，如果严格执行所得税的化，每年需要缴纳的税率基本在25%左右，如果将来开征物业税的化，有产权的肯定要征收，如果暂时不计物业税的化，实际年租金收入只有0.8×30×60×12×（1－25%）＝1.3万元。

﹙3﹚收回投资年限29.99÷1.3＝23高于15年收回投资年限。

（4）40年总租金收入40×1.3＝52万元。

（5）如果进行二次交易的化还要交契税4%、营业税5.55%、土地增值税2%、个税1%共计12.55%，交易税费按30万30×12.55%＝3.76万元。

如果按产权式写字楼销售业主的实际收益就会减少87.6－52＝35.6万元。所以为了业主利益最大化采取了使用权方式销售。

为了充分保障业主的利益，公司采用了7:3的比例对外销售，也就是70%对外销售，30%租赁，当时只用了3个月70%的房源就销售一空，而且基本上都是自营，基本上都是做外贸和物流的，30%的部分在交钥匙时也就租赁完毕，该项目业主入住4年来，入住率基本上都在100%，而且租金收入稳定。

既然商业地产只有“名誉产权”，投资使用权的写字楼如果带来更高投资收入，我看也应该是一种投资渠道，也值得人们去研究。

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