百万平米大盘操作新思想

目前，房地产业进入了大盘时代，著名地产策划人王志刚先生也曾著有《大盘时代》一书，书中阐述了关于目前房地产业的大盘风云，建议大家有时间可以看看，近日接触了一个大盘项目，对大盘操作的思路有了进一步的认识，感觉应该有很多可以借鉴的东西，所以赶快写下来与博友进一步交流；

首先，什么是大盘，体量大，建筑面积大，起码几十万上百万的项目，目前市场上很多百万平米的大项目。

地产界对于大盘操作有很多的方法论的东西，比如说大盘要利用规模效应，大盘要树立品牌，大盘的资金管理，大盘的定位，这些东西都非常的书本化与学术化，可能是每一个开发商都明白的事，很容易理解，也全都知道，对于一个顾问公司开说如果我们给开发商说这些东西，那显得我们可能在反刍，在说一些别人已经知道的东西，而我们顾问公司做的是告诉开发商他不知道的事，体现出我们的价值，深入挖掘项目的内在问题，地块以及项目价值最大化；

那么究竟大盘开发有什么核心要点呢？

最有效的途径是，大盘最要命的地方在于大盘太大了，非常容易定位模糊，怎么模糊，这么大的体量，一定是面向全部客群的一个东西，既满足主流客群需求，又满足非主流客群需求，而面向全部客群就意味着满足所有的客群的需求，客群的喜好不同，有的喜欢英式的，有的喜欢美式的，俗话说，众口难调，如果一个大盘做成了千篇一律的东西，千篇一律的风格，可能无法满足各种客群的偏好；一个小盘反而能够精准的定位客群，做高端，做低端都成，当然价格越高边际效益也就越高，所以越来越多的开发商愿意做高端；

定位模糊怎么办呢？分解成几个小盘，但是分解的成了几个小盘，大盘的规模优势就没了，于是好的操作方法是给大盘扣一个大帽子，然后在大帽子下有不同的小盘进行客群精准打击，这就是为什么远洋山水，远洋沁山水，定位是全然不同的，但是远洋山水是大帽子，沁山水是精准打击高端客群用的，说的不一定对，抛砖引玉；

大盘操作的核心问题一定是定位易模糊，易千篇一律，解决好这个问题就会有效解决大盘的定位问题；

在规划排布时（排楼座）也要考虑地块价值最大化的问题，地块的各个方位相邻的东西不一样，也要重点考虑每一侧的地块价值，做什么产品，高层，小高层，花园洋房，都必须要根据实际地块周边价值来考虑的，在此就不过多赘述了，希望有时间共同讨论吧。